Bài 3: Không để giá đất trở thành “con tin” của giới đầu nậu

“Chảo lửa” tại Thanh Oai hay Hoài Đức đặt ra những dấu hỏi về nguy cơ “thao túng, thổi giá” gây bất ổn thị trường và để lại những hệ lụy đối với môi trường đầu tư, khiến nền kinh tế bị đình trệ khi cả xã hội chỉ trông chờ vào việc bán đất. Vấn nạn đầu nậu “đạo diễn” các phiên đấu giá đất cũng đặt ra yêu cầu phải có biện pháp can thiệp mạnh mẽ của các cơ quan quản lý.

Điệp khúc đúng quy trình, đúng quy định

Trước những thông tin của dư luận về kết quả phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai, ngày 14/8, UBND huyện Thanh Oai đã có báo cáo gửi UBND thành phố Hà Nội và Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính báo cáo về quá trình triển khai dự án; xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao.

Phó chủ tịch UBND huyện Thanh Oai Nguyễn Trọng Khiển khẳng định: Huyện đã tổ chức triển khai dự án; xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở theo đúng theo quy định của pháp luật, cuộc đấu giá được tổ chức trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan.

Trong khi đó, tại huyện Hoài Đức, như chia sẻ của ông Nguyễn Chí Hiệu, Phó giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức, nhận thấy sức nóng của huyện Thanh Oai với số người tham gia đông đến như vậy, để đảm bảo công bằng, tránh những tiêu cực có thể xảy ra, huyện đã chuẩn bị các phương án để cuộc đấu giá diễn ra dân chủ, công khai, minh bạch và đảm bảo không có tiêu cực xảy ra.

Ông Hiệu cho hay, thực hiện các nguyên tắc xác định giá khởi điểm theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ bằng việc lấy giá trong bảng giá đất nhân với hệ số nên mới có mức giá khởi điểm cho các lô đất là 7,3 triệu đồng/m2. Và để không có tiêu cực xảy ra, huyện đã thực hiện 6 vòng bắt buộc với bước giá 6 triệu đồng/m2 mỗi vòng. Điều này để đảm bảo không có tiêu cực xảy ra. Theo Luật Đấu giá tài sản thì có nhiều hình thức đấu giá như trả giá lên, số vòng tối đa đấu giá. Số vòng thì do người có tài sản hoặc đơn vị tư vấn thống nhất để đảm bảo được việc không có tiêu cực, ông Hiệu nêu vấn đề.

Tuy vậy, vấn đề lớn nhất là ngay kể cả ở huyện Hoài Đức, việc cuối cùng vẫn phải tới 10 vòng mới tìm ra người chiến thắng cuối cùng, đồng thời giá cũng bị đẩy cao lên ngất ngưởng, thậm chí vượt quá nhiều tới 2 - 3 lần so với tưởng tượng của nhiều người, trong đó có người dân tại địa phương.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định kết quả đấu giá đất với mức giá cao như vậy sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn. Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 - 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo.

“Mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác”, ông Tuấn nhận định.

Trong khi đó, thêm một vấn đề như Thùy Dung - một nhà đầu tư chuyên nghiệp chia sẻ với người viết, về nguyên tắc, đại đa số và thậm chí hầu hết nhà đầu tư khi tham gia đấu giá đất trước khi tham gia đấu giá đất đều đã làm việc với nhân viên ngân hàng để có dự tính cho phương án tài chính của mình.

Để dễ hình dung, thông thường khi khách hàng thế chấp nhà, đất để vay tiền, ngân hàng định giá tài sản đó thấp hơn giá thị trường 20% - 30% và cho vay số tiền tương đương 50% - 70% giá trị định giá. Lô đất mới trúng đấu giá tại khu Ngõ Ba, ngân hàng có thể lấy giá khởi điểm 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2, tương đương trên dưới 1 tỷ đồng/lô đất làm căn cứ cho vay thì số tiền ngân hàng có thể giải ngân khoảng 600 - 700 triệu đồng/lô.

Sau trúng thầu, doanh nghiệp đặt cọc rồi, ngân hàng có thể lấy giá trúng thầu làm căn cứ cho vay tiếp. Đây là cách để đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Trong trường hợp ngân hàng đồng ý cho vay 50% giá trúng thầu, chủ khu đất được vay được khoảng 7 - 7,5 tỷ đồng, gấp khoảng 6 - 7 lần dựa trên khởi điểm, đồng thời ngân hàng còn có thể cho vay nhiều hơn, tùy theo khẩu vị rủi ro của họ.

Tuy vâỵ, vấn đề ở đây là việc kể cả trong trường hợp nhà đầu tư không thấy khả thi, chấp nhận bỏ cọc với Nhà nước và không thực hiện vay ngân hàng nữa thì mức định giá lô đất đó vẫn được ngân hàng “neo” ở mức đó, đồng thời làm căn cứ so sánh cho các khoản vay khác của các lô đất hoặc dự án tương tự.

“Bất ổn” cần có biện pháp ngăn chặn

Tâm lý của nhà đầu tư phân khúc đất nền đang dần tích cực hơn, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, hiện tượng tăng giá sốc đang xảy ra cục bộ tại những khu vực vùng sâu, vùng xa, không có hạ tầng, tiện ích chính là biểu hiệu của sốt ảo, bong bóng.

Một trong những lo ngại như theo chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân Trần Minh là hiện tượng là sau khi giá đất đấu giá vùng ven bị đẩy lên cao ngất ngưởng thì rất nhiều môi giới, nhà đầu tư ở Hà Nội lại lấy thông tin đó để so sánh, tăng giá bán các dự án khu vực khác, làm cho giá bất động sản Hà Nội thêm nóng. Trong khi đó, bản chất tiềm năng tăng giá tại khu vực đấu giá trong ngắn hạn thì chắc chắn không nhiều vì chỉ phục vụ cho nhu cầu mua ở và đầu tư của cư dân tại khu vực đó. Quanh đây cũng không có quy hoạch gì nổi bật để tăng giá hay thu hút dân nơi khác về đây.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đặt ra những lo ngại quanh việc giá đất đấu giá vùng ven bị đẩy lên quá cao sẽ là cơ sở để nhiều môi giới thực hiện việc đẩy giá ở các khu vực khác.

Việc bất động sản tăng giá mạnh trong bối cảnh nền kinh tế chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, mới có dấu hiệu phục hồi, thu nhập của người dân vẫn chưa ổn định là dấu hiệu của hiện tượng bong bóng, gây mất ổn định thị trường. Điều này có thể xuất phát từ việc nhóm đầu cơ tạo ra thông tin nhiễu loạn để đẩy giá thị trường nhằm trục lợi.

Lưu ý rằng, tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã dành một chương nhằm điều tiết thị trường bất động sản khi chỉ số giá giao dịch bất đống sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng; hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Trong đó, Nghị định đưa ra các biện pháp và vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý như Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính trong việc điều tiết.

Tuy nhiên, nhiều thành viên thị trường hiện nay băn khoăn về cách thức điều tiết ra sao cho hợp lý, nhất là khi chứng kiến tình trạng “giá đất nền” tăng vọt như vừa rồi (có nơi tăng đến 5 - 8 lần so với giá khởi điểm), kéo theo tình trạng giá đất xung quanh cũng nhiều khả năng cũng bị môi giới và chủ đất hét giá tăng vọt 2 - 3 lần trong vài tháng tới.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, những quy định cơ quan quản lý sử dụng công cụ để điều tiết thị trường khi thị trường "sốt nóng" hoặc "đóng băng" là cần thiết, ở trên thế giới nhiều nước cũng đang làm.

Tuy nhiên, việc can thiệp và điều tiết thị trường ra sao để đạt hiệu quả và giúp thị trường ổn định ngay sau một thời gian ngắn cần làm rõ thêm. Việc giá tăng hay giảm về nguyên lý phụ thuộc vào cung - cầu, kể cả tăng nóng hay giảm mạnh. Việc điều tiết cần làm là loại trừ đi các yếu tố bất thường như tình trạng chủ đích thổi giá của một nhóm nhỏ môi giới và nhà đầu cơ, tránh gây nhiễu loạn thị trường.

Ngoài ra, để hạn chế tình trạng thổi giá, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất, tăng mức đặt cọc lên 50% giá trị ban đầu, có kết quả trúng đấu giá phải từ 1-2 năm mới được mua bán, công chứng. Hoặc nếu chuyển nhượng lại trong khoảng thời gian trên thì tính thuế cao... Đồng thời, áp dụng sớm quy định của Luật Đấu giá tài sản về việc cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 6 tháng đến 5 năm nếu người trúng đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy.