Chiều 29/7, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Trình bày tóm tắt nội dung này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết Dự thảo Luật gồm 10 chương, 62 điều. So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 chương, 83 Điều), dự thảo giảm 21 điều tương ứng giảm khoảng 30% tổng số điều.

Cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng

Về các nội dung cơ bản, lần sửa đổi này, theo Bộ trưởng, dự thảo sửa đổi quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo hướng chuyển giao thẩm quyền cho địa phương.

Về cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, Dự thảo cắt giảm điều kiện về thủ tục thông báo trước khi bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai; đơn giản hóa 6 nhóm điều kiện kinh doanh bao gồm: điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; điều kiện nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân và tổ chức; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Đơn giản hóa một số điều kiện kinh doanh đối với hoạt động dịch vụ bất động sản (bao gồm điều kiện về tên gọi, đăng ký hoạt động, chứng nhận và đào tạo của sàn giao dịch bất động sản).

Dự thảo cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính (gồm thủ tục đăng ký quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; thủ tục cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; đơn giản hóa 3 thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản).

Lần sửa đổi này, theo Bộ trưởng, sẽ gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thông qua sửa đổi, bổ sung các quy định chung về làm rõ phạm vi điều chỉnh; sửa đổi, hoàn thiện một số khái niệm; bổ sung loại hình nhà ở có mục đích lưu trú, nhà ở thương mại giá phù hợp; làm rõ quy định về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Sửa đổi các quy định cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo hướng phù hợp với công năng của công trình xây dựng.

Dự thảo quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư và các pháp luật có liên quan. Cùng với đó là sửa đổi, bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định một số nội dung tối thiểu của hợp đồng và làm rõ nguyên tắc áp dụng; đồng thời rà soát, thống nhất với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Về các nội dung bổ sung mới, Bộ trưởng cho hay, Dự thảo bổ sung quy trình giao dịch bất động sản; quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với các dự án BT theo quy định mới của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Dự thảo còn bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản và 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc bằng hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên.

Cùng với đó là bổ sung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng, bao gồm: hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, nhà ở có mục đích lưu trú và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng (áp dụng đối với cả tài sản hình thành trong tương lai và một số trường hợp tài sản có sẵn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai).

Phân định rạch ròi, không hợp thức hóa sai phạm

Báo cáo ý kiến của cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Thường trực Ủy ban này tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS).

Ông Mãi đề nghị rà soát việc bổ sung sản phẩm nhà có mục đích lưu trú, căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn xây dựng vào phạm vi bất động sản được kinh doanh; bảo đảm thống nhất giữa pháp luật về đất đai, nhà ở và KDBĐS, bảo đảm không ảnh hưởng đến nghĩa vụ với Nhà nước, phân định rạch ròi giữa những trường hợp đã tồn tại và những trường hợp dự án thực hiện theo quy định mới, bảo đảm nguyên tắc không hợp thức hóa sai phạm.

Thường trực Ủy ban cũng đề nghị nghiên cứu hoàn thiện quy định về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu và vốn chủ sở hữu tối thiểu của doanh nghiệp KDBĐS thông qua dự án theo hướng Luật quy định nguyên tắc về cách tính, thời điểm xác định, hồ sơ chứng minh và cơ chế cập nhật, giao Chính phủ quy định ngưỡng cụ thể phù hợp với quy mô, tính chất dự án, điều kiện thị trường theo từng thời kỳ.

Về cá nhân nước ngoài được mua căn hộ du lịch và căn hộ kết hợp văn phòng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, ông Mãi đề nghị làm rõ cơ sở đề xuất, mục tiêu, ý nghĩa của việc bổ sung quy định cho cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua “phần diện tích trong công trình xây dựng”; cơ chế quản lý, theo dõi và kiểm soát việc sở hữu, chuyển nhượng, sử dụng phần diện tích sàn xây dựng thật sự chặt chẽ, hiệu quả nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và tuân thủ quy hoạch, thống nhất với quy định có liên quan tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nghiên cứu kỹ lưỡng và hết sức thận trọng, bảo đảm quán triệt đầy đủ các quan điểm, định hướng có liên quan tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026.

Với quy định kinh doanh tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm, ông Mãi đề nghị rà soát, nghiên cứu thận trọng, kỹ lưỡng việc mở rộng việc bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn trong công trình trên đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm; làm rõ quyền được chuyển giao, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, cơ chế bảo vệ người mua và căn cứ tương ứng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), bảo đảm thống nhất và khả thi.

Liên quan đến các loại hợp đồng được chuyển nhượng, Thường trực cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung báo cáo, thuyết minh, làm rõ cơ sở thực tiễn của đề xuất mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được chuyển nhượng, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận, báo cáo rõ yêu cầu về kế thừa quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm xác nhận của chủ đầu tư, thời điểm có hiệu lực, công chứng, thuế, đăng ký, cập nhật dữ liệu, xử lý trường hợp chưa thanh toán đủ, đồng sở hữu, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhiều lần.