Lý giải cơn sốt của thị trường

Thị trường bất động sản phía Nam thời gian qua đang diễn ra hai thái cực khác nhau. Trong khi thị trường căn hộ vẫn không có nhiều thay đổi về giá lẫn thanh khoản, thì thị trường đất nền có mức tăng trưởng khá mạnh, đặc biệt, các quận, huyện vùng ven TP.HCM có mức giá tăng khá mạnh trong một thời gian ngắn.

Nhiều chuyên gia và cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra nhiều cảnh báo về việc giá bất động sản quá cao sẽ dễ xảy ra rủi ro cho tất cả các bên tham gia thị trường, đồng thời khiến người dân càng khó có điều kiện tiếp cận và tạo lập nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua, thị trường địa ốc quả thực đã xuất hiện các cơn sốt ảo, nhưng cơn sốt này diễn ra mạnh nhất chủ yếu ở phân khúc đất nền tại các khu vực vùng ven như khu vực gần Dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai); các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang); hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành TP.HCM. Đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp.

Ông Châu cho biết, "thủ phạm chính" là giới đầu nậu và cò đất thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất nền tại một số địa phương. Nhưng đối với thị trường căn hộ chung cư, là phân khúc lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền. Điều này có thể khẳng định, cơn sốt trên thị trường vừa qua chỉ mang tính cục bộ.

Dưới khía cạnh quản lý nhà nước, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TP.HCM) cho rằng, sự tăng giá của sản phẩm theo thời gian, khoảng 5-10%/năm, cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng, tiến độ xây dựng... là phù hợp. Tuy nhiên, tăng đột biến tới 50-70% trong thời gian ngắn tại một số nơi ở quận 2, quận 9 (TP.HCM) thì cần xem xét lại, bởi có thể  không đúng giá trị thực của sản phẩm.

“Gần đây, một số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân có xu hướng chuyển hướng về quận 2, quận 9 mua nhà ở thấp tầng, riêng lẻ và đất nền khiến giá nhà đất khu vực này tăng cao”, ông Sơn lý giải và cho rằng, điều này là do cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông tại khu vực này phát triển mạnh, cùng với đó là Thành phố có chủ trương hình thành khu đô thị sáng tạo ở khu Đông (quận 2, 9 và Thủ Đức).

Ngoài ra, hiệu ứng tâm lý “sợ chung cư” sau vụ hỏa hoạn ở các chung cư cao tầng cũng khiến người dân hướng sự chú ý đến đất nền.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư, Công ty Savills Việt Nam nhận định, một lý do nữa khiến thị trường bất động sản tăng trưởng nóng từ đầu năm 2018 đến nay ở nhiều khu vực trên cả nước, bên cạnh nhu cầu thật đang cao, là việc các kênh đầu tư của người dân đã có sự thay đổi.

Nếu như trước đây, người dân thường gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng hay mua vàng, thì nay, họ chuyển sang đầu tư bất động sản để làm của để dành.

Chưa vội lo bong bóng

Trước cơn sốt đất lan rộng ở nhiều địa phương, đã có một số ý kiến lo ngại về khả năng thị trường hình thành bong bóng. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp, hiện chưa lo nguy cơ bong bóng xuất hiện.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, hiện tại, ở một số địa điểm, việc giá đất bị đẩy lên rất ca là không hợp lý và không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm. Tuy nhiên, cũng có những khu vực có giá đất tăng là đúng, bởi được hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng giao thông được nâng cấp, hoặc các yếu tố phụ trợ như hệ thống tiện ích xung quanh phát triển.

Theo Savills, với sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng tích cực, thị trường bất động sản liền thổ vẫn sẽ có sức cầu tốt trong thời gian tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư diễn ra, có thể đưa mặt bằng giá đi lên trong những tháng tới.

“Mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều lý do cả khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng, nhu cầu ở của người dân là có thật và vẫn rất cao”, Savills đánh giá.

Đồng quan điểm, một số chuyên gia khác cũng cho rằng, việc giá đất tăng hiện nay được hội tụ bởi nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô, xuất phát từ cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư ngày càng tăng của người dân.

Điểm tích cực là nhu cầu nhà ở của người dân được đa dạng hóa và tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, tiêu cực là dù không hẳn là cơn sốt ảo, nhưng mặt bằng giá tăng lên sẽ hạn chế sự lựa chọn cho người mua với khả năng tài chính hạn chế. Do vậy, các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ.

Ngoài ra, không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng không nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất.

Đối với người mua để ở, lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định.

Về những lo ngại về bong bóng thị trường, ông Lê Hoàng Châu cho biết, quả thật, hiện nay trên thị trường vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu, sốt đất, xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp, trong đó có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, nhưng hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel. Việc này chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ nhất thời, chứ không thể gây ra bong bóng trên toàn bộ thị trường bất động sản.

“Trong năm 2018, không có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản còn do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng”, ông Châu nhấn mạnh.