Còn nhiều bất cập

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, quyền sở hữu là quyền phát sinh tất cả các quyền khác.

Khái niệm về sở hữu chung trong nhà chung cư trong luật dân sự, có 2 phần tài sản riêng và chung. Tài sản riêng là do chủ sở hữu sở hữu và sử dụng và phần tài sản chung. Muốn khai thác tài sản riêng thì phải sử dụng tài sản chung, như đi vào nhà phải qua cầu thang, phải đi qua khuôn viên. Hai tài sản này luôn gắn liền với nhau.

Đây là vấn đề cần lưu ý về mặt kiến trúc, không tổ chức sở hữu chung tốt thì sẽ ảnh hưởng sở hữu riêng. Tức giá trị căn hộ có thể bị giảm sút. Ngược lại, tài sản riêng không bảo quản tốt cũng ảnh hưởng tài sản chung.

“Vấn đề sử dụng nhà chung cư cần lưu ý quyền sử dụng đất ở Việt Nam, tôi nhấn mạnh quyền sử dụng”, ông Phượng nhấn mạnh.

Ông Phượng còn phân tích thêm, bản thân sở hữu nhà chung cư không lột tả hết quyền của chủ sở hữu đó. Quy định nhà chung cư không nói rõ về quyền sử dụng của các cư dân đối với quyền sử dụng đất. Dĩ nhiên sổ có ghi sở hữu nói chung nhưng chỉ dẫn cụ thể có vẻ né tránh.

Vấn đề thứ hai, pháp luật chỉ có quy định nhà dùng để ở, còn nay có thêm chung cư ngoài nhà ở thì còn mục đích kinh doanh. Condotel cũng đang áp dụng tương tự.

Vấn đề vận hành cần lưu ý đến người sử dụng, tức người cho người khác thuê, ngoài việc trả tiền thuê diện tích riêng thì người thuê vẫn phải trả phí cho ban quản lý, hoặc tính luôn vào hợp đồng thuê, nhưng họ được quyền sử dụng tài sản chung.

Vấn đề nữa là sở hữu chung của vợ chồng hoặc của khu dân cư nào đó, luật quy định cộng đồng sở hữu tài sản, như khu đất hay công viên độc lập, khác với sở hữu nhà trong chung cư, không liên quan nhiều đến kiến trúc.

Vấn đề đối với khu công nghiệp, các chủ doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng lô đất kèm hạ tầng, tức sở hữu diện tích riêng của họ, nhưng định kỳ họ vẫn phải trả phí để duy trì như vệ sinh, cây xanh. Nhưng góc độ pháp lý thì nhìn bản chất thì như nhau. Để quản lý và sử dụng tốt thì Việt Nam cũng như thế giới đưa ra mô hình nào để hiệu quả nhất.

Ồng Lê Hoàn Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, Năm 2008, có quyết định đầu tiên là cơ sở pháp lý cho vận hành quản lý chung cư, sau đó Luật Nhà ở 2014, Thông tư 02 năm 2016, năm 2018 và có thêm một thông tư sửa đổi.

Như vậy, liên quan đến vận hành nhà chung cư đã được quy định rất cụ thể, nhưng HoREA nhận ra rằng pháp lý hiện nay chưa theo kịp tiến trình phát triển của đô thị.

“Hiện nay, TP. HCM có tỷ lệ đô thị hóa rất cao và tăng rất nhanh. Như vậy, xu thế ở nhà chung cư là tất yếu, sẽ có một bộ phận rất lớn tái cấu trúc bộ phận cư dân từ thấp tầng lên cao tầng. Nếu theo Luật Nhà ở, chung cư không có thang máy không phải thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, còn có thang máy là bắt buộc”, ông Châu nhấn mạnh.

Mô hình nào cho Ban quản trị chung cư?

Theo Luật sư Phượng, Hiện có mô hình có cơ cấu tổ chức và không có cơ cấu tổ chức. Luật quy định, ban quản trị có tư cách pháp nhân là chưa phù hợp và chưa đúng với luật dân sự.

"Quan điểm của tôi, pháp nhân không quan trọng, nhiều nước không có quy định về pháp nhân nhưng lại quy định rõ ban quan trị có quyền khởi kiện cư dân nợ phí chẳng hạn”, ông Phượng nói.

Cũng theo ông Phượng, nếu không quy định pháp nhân thì cần quy định rõ về thẩm quyền. Trong cơ cấu tổ chức chủ sở hữu gồm 2 thành phần là ban quan trị và hội nghị đoàn thể (có thẩm quyền thành lập ban quản trị - được uỷ quyền điều hành, điều phối. 

Thông qua hội nghị quyết định các vấn đề của chủ sở hữu như chung cư hư hỏng, hết thời hạn sử dụng thì có thể xây dựng chung cư mới - chủ sở hữu sẽ quyết định. Nghị định 101 có quy định vấn đề này nhưng còn tản mát, chưa cụ thể.

Còn về ban quản trị, công nhận tổ chức của chủ sở hữu, có nhiệm vụ thi hành các quyết định của hội nghị, ông Phượng đề xuất, xây dựng hệ thống pháp luật phải nhìn nhận bản chất để điều chỉnh hiệu quả. Ví dụ khái niệm sở hữu nhà trong chung cư đúng chưa.

"Là tổ chức dân sự nên cho họ quyền tự quyết, công khai minh bạch và khả năng sàng lọc để họ phát triển, chẳng hạn có thành phần trong ban quản trị, ngoài thành phần trục lợi thì có người trong ban quản trị hành xử không phù hợp... vậy đối với buổi họp cứ mời cư dân tham dự, các đối tượng tham gia có ứng xử không phù hợp thì cư dân sẽ sàng lọc ra", ông Phượng cho biết.

Trong khi đó, ông Châu cho rằng, Theo luật, Ban quản trị là do Hội nghị chung cư thành lập, có pháp nhân, hoạt động như mô hình hợp tác xã. Tuy nhiên, mô hình này hiện nay đang vướng nhiều tranh cãi khi chưa thực sự thể hiện rõ được vai trò của mình trong việc là đại diện của cư dân, nói lên tiếng nói của cư dân và cũng có những chệch choạc trong quản lý tài chính thu chi cho các hoạt động của tòa nhà chung cư.

“Ở đây, tôi không nói rằng, việc sử dụng phí bảo trì có nên dành cho phần cơ điện sở hữu chung hay chỉ dành cho phần kết cấu mà tôi muốn nói đến cần phải quy định cách thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư làm sao để thể hiện sự tôn trọng quyền, lợi ích của cư dân và chủ đầu tư, quản lý sử dụng theo quy định trên cơ sở quyết định của chủ sở hữu”, ông Châu nói.

Về mặt lợi ích, bên nào cũng có lý do để nghĩ về câu chuyện quỹ bảo trì, tuy nhiên, cũng do số tiền quá lớn nên đôi khi có các cách hiểu và cách nghĩ khác nhau về quỹ bảo trì.

Thực tế, hiện nay, chúng ta cũng phải thừa nhận, ngoài lý do mục tiêu giữ quỹ bảo trì của chủ đầu tư, thì không phủ nhận rằng, Ban quản trị nói là có tư cách pháp nhận, nhưng thực tế làm con dấu cho Ban quản trị không dễ. Việc các Ban quản trị không thực sự được thừa nhận dẫn đến việc đấu tranh và ra quyết định của các Ban quản trị khi có vấn đề từ phía chủ đầu tư là không thực sự dễ dàng. Hiệp hội vừa làm việc với Bộ Xây dựng, nhưng vẫn không thể xử lý được.

“Chúng tôi cho rằng, quy định đã có, nhưng quan trọng là mình thực thi nó như thế nào, và cần phải bổ sung chỉnh sửa sao cho ban quản trị thể hiện được vai trò và trách nhiệm của mình. Khi Ban quản trị có được tiếng nói thì họ sẽ có thể tham gia sâu hơn trong các hoạt động quản lý tòa nhà sau này”, ông Châu phân tích.

Ngoài ra, ông Châu còn lưu ý rằng, những người nằm trong Ban quản trị phải là những người có năng lực thực sự, phải rất chuyên tâm và hiểu được những câu chuyện khi vận hành một chung cư. Khi đã đạt được những điều này tôi tin rằng những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, ban quản trị và ban quản lý sẽ giảm thiểu đáng kể.