Sáng 22/10, tiếp tục Kỳ họp thứ hai, Quốc hội thảo luận tại tổ về ba dự án luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Trước đó, tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất vào tháng 8/2026, Quốc hội đã cho ý kiến định hướng sửa đổi cả ba luật này, nhiều nội dung đã được chỉnh lý tại các dự thảo mới trình Quốc hội. Song theo các vị đại biểu, còn nhiều quy định cần tiếp tục được chỉnh lý rõ ràng, khả thi hơn. 

Góp ý hoàn thiện quy định chuyển nhượng dự án, bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương lai và tính minh bạch của thị trường tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) nhấn mạnh, đây là vấn đề đã được đặt ra từ giai đoạn định hướng chính sách nhưng đến dự thảo trình Quốc hội hiện nay vẫn chưa có phương án xử lý trực tiếp.

Bà Nga nêu, khoản 4 Điều 30 dự thảo tiếp tục quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng. Nhưng vấn đề  cần giải quyết được đại biểu nhấn mạnh, chính là trường hợp chủ đầu tư đã mất hoặc suy giảm nghiêm trọng năng lực tài chính. Dự án đình trệ, đất đai không được khai thác, vốn tín dụng bị mắc kẹt, nghĩa vụ với khách hàng kéo dài; trong khi có một nhà đầu tư khác có năng lực, có nhu cầu tiếp nhận và sẵn sàng tiếp tục thực hiện dự án.

“Nếu trong trường hợp đó vẫn yêu cầu chủ đầu tư cũ phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước rồi mới được chuyển nhượng thì có thể xảy ra một nghịch lý: chính vì không có khả năng tài chính nên cần chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải chứng minh mình có đủ khả năng tài chính để hoàn thành nghĩa vụ trước”, bà Nga phân tích.

Nói thêm đây không còn là vấn đề mới mà đã nhiều lần được Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan thẩm tra và đại biểu Quốc hội đề nghị nghiên cứu, nhưng Báo cáo của Chính phủ tại Kỳ họp này vẫn chưa giải trình trực tiếp phương án xử lý tình huống chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết thực hiện nghĩa vụ đó.

Vì vậy, ở giai đoạn này, đại biểu Nga đề nghị không chỉ tiếp tục nghiên cứu mà cần lựa chọn rõ một phương án xử lý ngay trong Luật.

Theo đại biểu, có thể nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành với những điều kiện chặt chẽ: nghĩa vụ phải được cơ quan có thẩm quyền xác định và kiểm chứng; dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý; bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh năng lực; phần nghĩa vụ tương ứng có thể được thanh toán trực tiếp từ giá trị chuyển nhượng vào ngân sách hoặc phải có biện pháp bảo đảm đủ chắc chắn.

Nguyên tắc cần rất rõ: không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ, không để thất thu ngân sách; chỉ thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ nhằm đưa nguồn lực đang bị đóng băng trở lại nền kinh tế, bà Nga góp ý.

Đồng thời, vị đại biểu Hải Phòng lưu ý, phải rà soát đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Một dự án bất động sản khi chuyển nhượng có thể đồng thời phát sinh thay đổi nhà đầu tư, xử lý quyền sử dụng đất, đăng ký biến động và các thủ tục liên quan. Đại biểu đề nghị tiếp tục thiết kế theo hướng một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung, cùng một điều kiện không bị kiểm tra nhiều lần.

Cũng góp ý về chuyển nhượng dự án, đại biểu Bùi Xuân Hải (Hải Phòng) nêu thực tế hiện nay có nhiều dự án chủ đầu tư không còn khả năng để tiếp tục thực hiện. Nếu tiếp tục để như vậy sẽ lãng phí lớn tài sản quốc gia, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và quyền, lợi ích hợp pháp của những tổ chức, cá nhân có liên quan.

 Thế nhưng, theo ông Hải thì phương án của ban soạn thảo được thể hiện ở khoản 4 Điều 30 vẫn chưa phù hợp, khi quy định rằng sẽ cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án nhưng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ban soạn thảo cho rằng việc này vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa ngăn ngừa, sàng lọc các nhà đầu tư không có năng lực, đồng thời tránh thất thu ngân sách và tránh các tranh chấp có thể phát sinh.

Không đồng ý với lập luận trên, ông Hải nói, nếu tiếp tục yêu cầu nhà đầu tư không có khả năng triển khai thực hiện dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng thì điều đó là không khả thi, không thực tế, dự án sẽ tiếp tục bị đình trệ, kéo dài. Một "cơ thể bệnh" như vậy mà bắt phải kéo và làm những việc nặng hơn là không thể, ông Hải nhấn mạnh.

Vì vậy, đại biểu Hải đề nghị phương án là chấp nhận cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ngay cả khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với một cơ chế bằng "nghĩa vụ liên đới", là nghĩa vụ của những người có liên quan, sẽ bổ sung trách nhiệm cho chủ đầu tư đang thực hiện dự án.

Cụ thể cần quy định trong luật cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án ngay cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện là chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng phải có cam kết bằng văn bản về thời hạn hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chịu tất cả các trách nhiệm phát sinh đối với bên thứ ba, các tổ chức, cá nhân có liên quan về việc triển khai thực hiện dự án.

Như vậy là đã có thêm ít nhất một nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bổ sung vào nghĩa vụ của nhà đầu tư hiện hành, sẽ giúp giải quyết được những lo toan của ban soạn thảo: không bị thất thu ngân sách, không để dự án tiếp tục bị kéo dài, ngừng trệ, và không lo vấn đề mâu thuẫn, tranh chấp sau này có thể phát sinh, ông Hải góp ý.