Cuộc đua chính sách

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) Nguyễn Trần Nam vừa có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam một số kiến nghị liên quan tới phân khúc căn hộ khách sạn (condotel) ven biển trên cơ sở tập hợp ý kiến, khuyến nghị từ các chuyên gia và doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này.

Cụ thể, VNRea kiến nghị 8 vấn đề liên quan đến quy hoạch, quy chuẩn kỹ thuật, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quản lý vận hành, cho phép người nước ngoài sở hữu, thời hạn sở hữu, chuyển nhượng hợp đồng và thế chấp căn hộ khách sạn. Đây là những vấn đề đã từng được một số doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án căn hộ khách sạn tại Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc kiến nghị tại nhiều hội thảo, diễn đàn trong nửa cuối năm 2016. Đó cũng là khoảng thời gian các dự án tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… đồng loạt chào bán căn hộ thì chủ đầu tư phải đối mặt với những rắc rối phát sinh do tính chất nửa là nhà ở, nửa là khách sạn của sản phẩm này. Hầu hết các dự án condotel được xây dựng trên đất thương mại - dịch vụ, trong khi để bán được sản phẩm này đến người mua, nó cần được coi là nhà ở với giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài.

Tháng 1/2017, tại Hội thảo “Thị trường bất động sản phân khúc condotel – cơ hội và thách thức” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, với sự hiện diện của những doanh nghiệp đầu tư sản phẩm này như Vingroup, CEO Group, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO Group cho rằng, các quy định pháp luật liên quan tới bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng chưa đầy đủ, còn có những cách hiểu khác nhau, áp dụng chính sách khác biệt giữa các địa phương, gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư.

Về quy hoạch, theo ông Bình, thông thường, đất tại các khu vực ven biển được quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ. Với đề xuất, condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở, Chủ tịch CEO Group đề nghị đưa nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với một tỷ lệ nhất định thành đất ở (ví dụ, tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án.

“Điều này sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong dự án và giảm chi phí, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại - dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp”, Chủ tịch CEO Group nhấn mạnh.

Giải pháp tổng thể

Với con mắt của một nhà khoa học, một người từng làm quản lý đất đai, GS-TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, vấn đề là chúng ta đã không rõ ràng khi gọi tên và cho phép xây dựng nhà ở trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Sự không rõ ràng về mặt khái niệm dẫn đến bế tắc khi triển khai trên thực tế. Cách giải quyết ở đây, theo ông Đặng Hùng Võ, là cần tư duy lại về việc quản lý đất đai. Đó là bất cứ đất nào có công trình xây dựng để con người cư trú trên đó, ngắn hạn hay dài hạn, thì đều xếp vào đất ở, dù công trình xây dựng đó là nhà chung cư cao tầng, biệt thự thấp tầng, căn hộ - khách sạn (condotel), hay nhà thương mại - dịch vụ… thì xét về bản chất cũng đều để con người cư trú trên đó. Tại sao lại không xếp vào cùng một hạng là đất ở?

“Vấn đề còn lại là cách tính tiền sử dụng đất sao cho phù hợp mà thôi. Đất ở ổn định, lâu dài, không thời hạn hay còn gọi là đất thổ cư tính tiền sử dụng đất khác; đất làm nhà chung cư cao tầng tính tiền sử dụng đất một lần với mức thuế sử dụng đất khác; đất làm khách sạn, trung tâm thương mại thời hạn sử dụng 50 năm, thu tiền sử dụng đất từng năm tính tiền sử dụng đất khác… Khi đó, vấn đề hoàn toàn nằm trong tay nhà đầu tư. Nhà đầu tư muốn sản phẩm dành cho khách hàng có tính chất pháp lý như thế nào, họ sẽ đóng tiền sử dụng đất như vậy. Vấn đề không quá phức tạp!”, GS-TSKH Đặng Hùng Võ nói.

Kiến nghị lên các cơ quan Chính phủ về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, đất tại các dự án phát triển du lịch khu vực ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ và cho thuê có thời hạn, như thế, condotel được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Khi triển khai xây dựng, sẽ rất khó để cấp quyền sử dụng đất lâu dài cho người mua căn hộ khách sạn. Về quy chuẩn kỹ thuật, hiện nay, condotel ven biển đang thiết kế theo Tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015. Tuy nhiên, trên thực tế, mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường, do đó condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư.

“Từ góc độ quản lý vận hành, đề nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép trong thời gian chưa điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung luật và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, cần có hướng dẫn cụ thể thống nhất các khái niệm mới, tỷ lệ đất xây dựng condotel trong từng dự án, thủ tục hành chính thống nhất… cho các doanh nghiệp và người dân”, ông Nam nhấn mạnh.