Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam cho thấy thị trường đang dịch chuyển rõ rệt về cấu trúc nhu cầu. Nếu trước đây, doanh nghiệp chủ yếu tìm kiếm quỹ đất lớn và giá thuê cạnh tranh, thì nay tiêu chí lựa chọn đã thay đổi: hạ tầng kỹ thuật, khả năng vận hành, điện năng ổn định và vị trí gần chuỗi cung ứng mới là yếu tố quyết định.

“Nhu cầu hiện nay gắn trực tiếp với yêu cầu vận hành của từng ngành, thay vì chỉ mở rộng về quy mô như trước”, ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định.

Ba nhóm ngành gồm thương mại điện tử, bán dẫn và trung tâm dữ liệu, đang nổi lên như “tam trụ” kéo toàn thị trường bước sang giai đoạn tăng trưởng chất lượng.

Thương mại điện tử đẩy nóng phân khúc kho vận

Sự bùng nổ của mua sắm trực tuyến tiếp tục tạo lực cầu lớn cho hạ tầng logistics. Savills dự báo quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam có thể đạt 26–28 tỷ USD trong năm 2025. Riêng 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận 11,62 tỷ USD tổng giá trị giao dịch, tăng hơn 34% so với cùng kỳ.

Hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm, khiến cuộc cạnh tranh không còn nằm ở khuyến mãi mà chuyển sang tốc độ giao hàng và tối ưu vận hành.

Điều này kéo theo nhu cầu mạnh đối với: Trung tâm hoàn tất đơn hàng (fulfillment center), Kho thông minh tích hợp tự động hóa, Hệ thống giao nhận “chặng cuối” tốc độ cao

Các khu công nghiệp ven TP.HCM, Hà Nội và các hành lang logistics trọng điểm đang hưởng lợi rõ rệt khi doanh nghiệp ưu tiên đặt kho gần thị trường tiêu thụ để rút ngắn thời gian giao hàng.

Bán dẫn: từ lắp ráp lên chuỗi giá trị cao

Nếu kho vận phản ánh nhu cầu tiêu dùng nội địa, thì bán dẫn lại đại diện cho làn sóng dịch chuyển sản xuất công nghệ cao.

Giai đoạn 2023–2025, Việt Nam thu hút 11,6 tỷ USD vốn mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao, trong đó riêng mảng lắp ráp – kiểm định đạt khoảng 3 tỷ USD. Chính phủ cũng cam kết 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực đến năm 2030.

Một dấu mốc đáng chú ý là nhà máy chế tạo chip đầu tiên dự kiến vận hành năm 2026, mở ra cơ hội nâng cấp vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Sự chuyển dịch này khiến nhu cầu bất động sản thay đổi căn bản: không còn là nhà xưởng tiêu chuẩn, mà là quỹ đất lớn, điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật cao, không gian R&D.

Hệ quả là các cụm công nghiệp chuyên biệt đang dần thay thế mô hình khu công nghiệp truyền thống, tạo lợi thế cho những chủ đầu tư có năng lực phát triển hạ tầng sâu.

Trung tâm dữ liệu: “mỏ vàng” mới của hạ tầng số

Một lớp nhu cầu hoàn toàn mới đang xuất hiện: trung tâm dữ liệu (data center) – nền tảng cho AI, điện toán đám mây và kinh tế số.

Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu, tổng công suất 524,7 MW. Con số này được dự báo tăng gần gấp đôi, lên 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành giúp cải thiện đáng kể kết nối quốc tế, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư hyperscale.

Tuy nhiên, khác với nhà xưởng truyền thống, trung tâm dữ liệu (data center) đòi hỏi bộ tiêu chuẩn hạ tầng khắt khe hơn nhiều. Vận hành 24/7 đồng nghĩa với yêu cầu nguồn điện liên tục, hệ thống dự phòng nhiều lớp và độ ổn định gần như tuyệt đối, bởi chỉ một vài phút gián đoạn cũng có thể gây thiệt hại lớn cho khách hàng.

Bên cạnh đó là hệ thống làm mát chuyên biệt để kiểm soát nhiệt độ cho mật độ máy chủ cao, cùng tiêu chuẩn an ninh vật lý và an ninh mạng nghiêm ngặt, đi kèm khả năng mở rộng công suất trong dài hạn.

Những yêu cầu này khiến data center không thể “đặt ở bất cứ đâu”, mà chỉ phù hợp với một số khu công nghiệp có hạ tầng kỹ thuật, quỹ đất và nguồn năng lượng đủ mạnh, qua đó tạo ra rào cản gia nhập cao và làm gia tăng giá trị cho các dự án đáp ứng được tiêu chuẩn. Vì vậy, chỉ một số ít khu công nghiệp đủ điều kiện, khiến thị trường phân hóa mạnh và mở ra dư địa tăng giá thuê ở phân khúc cao cấp.

Savills nhận định bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang chu kỳ tăng trưởng chọn lọc, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở diện tích quỹ đất, mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng và khả năng phục vụ ngành công nghệ cao.

Khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thiện từ 2026, cùng làn sóng bán dẫn, AI, xe điện và yêu cầu ESG, thị trường nhiều khả năng bước vào giai đoạn “nâng cấp chất lượng” thay vì mở rộng ồ ạt.

Với nhà đầu tư, đây không chỉ là câu chuyện lấp đầy khu công nghiệp, mà là cuộc đua phát triển hệ sinh thái sản xuất – logistics – dữ liệu.

Ba trụ cột kho vận, bán dẫn và trung tâm dữ liệu vì thế đang trở thành bệ phóng cho bất động sản công nghiệp Việt Nam trong chu kỳ tăng trưởng mới.