Những giấc mơ con

"Anh chỉ cần bỏ ra một khoản tiền rất nhỏ đổi sang thẻ điểm bên em là được tham gia mô hình chia nhỏ đầu tư bất động sản lần đầu tiên qua nền tảng blockchain tại Việt Nam", Vân - người tự nhận là tư vấn viên của một tập đoàn đầu tư có trụ sở tại Dubai - mở đầu câu chuyện.

Cô rủ rê, “mọi thứ sẽ trở nên dễ dàng và tiện lợi khi chỉ cần tải (app) trên điện thoại, lựa chọn bất động sản mình quan tâm trong danh sách trên hệ thống, một lần chạm và một lần mua sẽ được ngay sản phẩm mình thích”. Đặc biệt, mức lợi nhuận, theo Vân, lên tới 30 - 40%/năm, cao hơn rất nhiều so với gửi tiền tiết kiệm hiện tại.

Tìm cơ hội đầu tư tốt thời điểm này không dễ, bởi vậy những lời kêu gọi đầu tư với lợi tức cao vọt như vậy dễ thu hút sự chú ý của số đông nhà đầu tư. Tuy nhiên, tính khả thi đến đâu là câu hỏi không dễ trả lời, cũng như cách mà Vân im lặng sau khi được hỏi rằng, vậy nếu lỗ có được hoàn tiền hay không, hay nếu vì lý do nào đó (app) sập, vậy nhà đầu tư đi Dubai hay đâu để đòi lại tiền!?

Câu chuyện nêu trên không phải trường hợp cá biệt, khi chỉ cần search cụm từ "Chia nhỏ đầu tư bất động sản" trên công cụ tìm kiếm Google, trong 0,58 giây đã cho ra tới 110 triệu kết quả tìm kiếm với đủ các lời giới thiệu hấp dẫn.

Đánh vào "giấc mơ" mảnh đất cắm dùi, hoặc ít nhất có quyền sở hữu một phần tài sản đó của nhiều người Việt, từ cuối năm 2019 và đặc biệt trong dịp Covid-19 khiến nhiều người phải ở nhà và chăm lên mạng, thông tin mời chào đầu tư vào các mô hình chia nhỏ bất động sản trở nên bùng nổ.

Theo các tư vấn viên luôn thường trực bất cứ khi nào bạn truy cập vào trang web giới thiệu của các tổ chức dạng này, với hình thức đầu tư trên, nhà đầu tư có thể tiếp cận dự án bất động sản với dòng vốn thấp hơn nhiều lần giá trị tài sản, một sản phẩm bất động sản tùy vào giá trị, cũng có thể được chia nhỏ bán cho nhiều người.

Thực tế, bên cạnh những mô hình đầu tư chia nhỏ bất động sản trên mạng theo kiểu “vịt trời” với lãi suất trời ơi, thời gian qua trên thị trường bất động sản, không ít nhà phát triển dự án có tên tuổi cũng đã để mắt đến hình thức này. Thậm chí, lãnh đạo một công ty môi giới bất động sản hàng đầu còn nhìn nhận, “mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ với sự hỗ trợ của nền tảng công nghệ sẽ sớm lấn sân mô hình đầu tư địa ốc truyền thống”.

Phân tích sâu hơn, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, đây thực tế là một mô hình huy động vốn lai giữa quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) kết hợp mô hình cho vay ngang hàng (Peer to Peer, P2P). Theo đó, hình thức này vừa có bản chất của đầu tư tín thác, đồng thời "tích hợp" tính năng các giá trị góp vốn vay có thể sang nhượng lại như các khoản đầu tư cổ phần hoặc khoản "đặt chỗ" như một sản phẩm địa ốc thông thường...

Cơ sở để phát triển mô hình này rõ ràng nhắm vào nhu cầu đầu tư địa ốc nhưng vốn nhỏ và muốn mua đi bán lại khoản đầu nhỏ lẻ theo dạng thức sang nhượng trực tuyến, tự do, nhưng đã xuất hiện không ít tranh chấp trên thực tế do thiếu khung pháp luật quản lý.

Trong đó, vấn đề lớn nhất của các mô hình app là việc chứng thực quyền sở hữu cho các nhà đầu tư. Do bản chất đơn vị app chỉ cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi vay là giao kết dân sự (dù không gặp mặt nhau) nên khi giao kết với các khách hàng chủ yếu được áp dụng dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đầu tư tài chính, khác hẳn với mô hình REIT theo quy định hiện hành.

Nói đơn giản hơn, theo ông Hiển, dù khách hàng bỏ bao nhiêu tiền tham gia, giấy tờ sở hữu bất động sản vẫn hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư hoặc công ty thực hiện mô hình đầu tư chung.

Còn theo nhìn nhận của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thực chất mô hình hợp tác cùng đầu tư và sở hữu bất động sản đã xuất hiện từ lâu. Theo kiểu truyền thống, một nhóm nhà đầu tư thân quen góp vốn mua một bất động sản và chọn một người uy tín đứng tên sở hữu (sổ đỏ), kèm theo giấy chứng nhận vi bằng góp chung của mọi người theo tỷ lệ góp; hoặc mọi người đứng chung trên sổ đỏ.

Tuy nhiên, hoạt động đầu tư theo nhóm truyền thống như vậy hiện ít được duy trì bởi nguy cơ đóng băng tài sản quá lớn. Vì vậy, sự xuất hiện của các mô hình kết nối chia sẻ đầu tư bất động sản dễ được đón nhận, nhưng theo ông Đính, “cũng vì quá mới nên khung pháp lý chưa có để quản lý hoạt động này. Thậm chí, có thể có một số đơn vị lập lờ giữa mua chung bất động sản và cổ phiếu, cổ phần”, tạo nên rủi ro cho nhà đầu tư, đồng thời nếu dự án chưa hoàn tất thủ tục, có vấn đề về pháp lý thì không có quy định nào có thể bảo vệ được người mua một phần bất động sản đó.

Cần sớm có khung pháp lý

Theo đại diện Revex, một startup triển khai mô hình chia nhỏ đầu tư bất động sản đang hoạt động khá nổi, ngoại trừ những trường hợp kinh doanh trá hình muốn “lập lờ đánh lận con đen”, các đơn vị phát triển sản phẩm này rất chờ mong khung pháp lý hoàn thiện, bởi điều này rất có lợi cho những người muốn kinh doanh minh bạch.

Mặc dù Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn đã có quy định về hình thức hợp tác đầu tư, huy động vốn, nhưng đại diện Revex cho biết, mô hình startup do doanh nghiệp này đang triển khai chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể để áp dụng công nghệ giảm tải thủ tục, giấy tờ, nên tạo gánh nặng vận hành khi Công ty phải tạo lập song song hai hệ thống hợp đồng và hồ sơ truyền thống bằng văn bản cũng hệ thống công nghệ, văn bản điện tử.

Điều này thực sự là lực cản trong việc áp dụng công nghệ vào hoạt động kinh doanh bất động sản, chẳng hạn Revex kiến nghị, “cần sớm thừa nhận tính pháp lý của hợp đồng thông minh (Smart Contract) ứng dụng blockchain”, vốn rất ưu việt và tạo sự minh bạch hơn hợp đồng bản cứng, nhưng chưa biết bao giờ mới được đồng ý.

Thực tế, trong Quyết định số 999/QĐ-TTg ngày 12/8/2019 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án thúc đẩy mô hình kinh tế chia sẻ cũng có quy định cơ chế thử nghiệm chính sách mới (dạng sandbox) cho việc triển khai và ứng dụng các công nghệ mới trong mô hình kinh tế chia sẻ.

Do đó, đại diện Revex cho rằng, cần xây dựng các quy định liên quan đến giao dịch phần vốn góp qua nền tảng điện tử, đồng thời “cũng cần xây dựng điều kiện và tiêu chuẩn để các doanh nghiệp được hoạt động trong lĩnh vực này, để đảm bảo chỉ các tổ chức có tiềm lực và uy tín mới có thể tham gia, tránh những rủi ro cho nhà đầu tư”.