M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp: Tiềm ẩn thách thức

Có thể nói, Việt Nam tiếp tục đóng vai trò là một trong những khu vực sản xuất ổn định với chi phí thấp, hội tụ đủ các điều kiện tuyệt vời thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Theo đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực này dự kiến tăng trưởng rõ rệt trong vòng 5 - 10 năm tới.

Tuy nhiên, M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng tiềm ẩn khá nhiều thách thức. Tất cả các dự án và bất động sản mục tiêu luôn phải được đánh giá dựa trên cơ sở các vấn đề riêng biệt của từng dự án. Hầu như không có trường hợp nào mà những vấn đề pháp lý quan trọng của 2 dự án khác nhau lại có thể giống nhau.

Mặc dù vậy, tựu trung lại, vẫn có những vấn đề pháp lý cơ bản mà nhà đầu tư đang cân nhắc mua lại bất động sản công nghiệp nên ưu tiên thẩm định kỹ càng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Theo đó, việc quy hoạch đất khu công nghiệp thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thông qua một quy trình kéo dài và phức tạp với sự tham gia của nhiều cơ quan có thẩm quyền. Mặt khác, các quy hoạch đã được phê duyệt vẫn có thể điều chỉnh, bổ sung và/hoặc thay thế trong từng thời kỳ.

Điều quan trọng là, bất kỳ dự án phát triển bất động sản công nghiệp nào ở Việt Nam đều phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. Quy định này được áp dụng đối với tất cả các loại dự án, dù ở hình thức phát triển toàn bộ khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng bên trong, hay các dự án độc lập bên ngoài khu công nghiệp. Bất cứ mâu thuẫn nào giữa quy hoạch hiện hành và dự án, tài sản mục tiêu luôn phải được xem xét một cách kỹ lưỡng trong quá trình thẩm định pháp lý.

Vấn đề giải phóng mặt bằng ở Việt Nam thường rất phức tạp. Việc giải phóng mặt bằng chưa được thực hiện trọn vẹn luôn là một trở ngại cho quá trình hoàn thành một dự án phát triển bất động sản công nghiệp. “Kim chỉ nam” trong giải phóng mặt bằng là: việc giải phóng mặt bằng dự án không nên được xem là hoàn thành cho đến khi nó thực sự hoàn thành.

Cụ thể, bên bán thường cho rằng, việc giải phóng mặt bằng của họ là “gần như đã xong” hoặc “dự kiến sẽ hoàn thành trong thời gian tới”. Trong khi đó, trên thực tế, hoàn tất việc này là rất khó khăn do một số ít chủ đất không chấp thuận về giá đền bù. Bên mua phải luôn thận trọng để đảm bảo rằng, họ đã không mua phải những tài sản còn tồn đọng vướng mắc về giải phóng mặt bằng và nếu có thể, nên kiên định yêu cầu bên bán phải chịu trách nhiệm về giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, tất cả các dự án phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đều phải thông qua rất nhiều phê duyệt từ phía Nhà nước trước khi đi vào hoạt động. Đây là một danh sách dài, phức tạp và mang tính đặc thù cho từng dự án cụ thể.

Vì vậy, bên mua cần hết sức thận trọng khi tiến hành thẩm định pháp lý đối với bất kỳ tài sản mục tiêu nào, nhằm đảm bảo rằng, một danh sách đầy đủ các phê duyệt cần thiết phải được chuẩn bị và xác minh trên thực tế. Bên mua nên luôn nhấn mạnh rằng, bên bán, trong khả năng tối đa, phải chịu trách nhiệm đối với các thủ tục cấp phép.

Chú trọng công tác thẩm định

Việc đầu tư thành công vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp của Việt Nam dưới hình thức M&A là phổ biến và khá khả thi. Thế nhưng, công tác thẩm định cần được xem trọng và thực hiện cẩn thận do nhiều yếu tố khác nhau có vai trò tác động quan trọng đến việc thành bại của M&A và dự án.

Một điểm sáng trong đầu tư M&A bất động sản công nghiệp là mức độ tuân thủ các yêu cầu về môi trường đã được các bên liên quan trong khối nhà nước và tư nhân ở Việt Nam coi trọng trong những năm gần đây và xu hướng này sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Tuy nhiên, trong quá khứ, các hoạt động tuân thủ và thực thi pháp luật về môi trường ở Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập cần phải điều chỉnh. Do vậy, bên mua tiềm năng cần hết sức thận trọng trước thực trạng này.

Ngoài việc thẩm định kỹ lưỡng về môi trường (kiểm tra thực tế mức độ ô nhiễm và các vấn đề liên quan), một điều không thể thiếu là bên mua phải điều tra và xác minh các vấn đề về tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư, hiệu quả của hạ tầng xử lý nước thải và liệu các công ty mục tiêu đã có đầy đủ các phê duyệt và chứng nhận hợp lệ của Nhà nước theo yêu cầu của pháp luật Việt Nam hiện hành hay không.

Đối với các mục tiêu M&A dưới hình thức mua lại toàn bộ hoặc mua lại một phần cổ phần, điều quan trọng là bên mua phải xác định và đánh giá được nhà phát triển khu công nghiệp đó có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất đó dưới hình thức nào.

Các yếu tố pháp lý và/hoặc tài chính liên quan đến hình thức sử dụng đất có vai trò quyết định như liệu quyền sử dụng đất đó được nắm giữ dưới hình thức Nhà nước giao đất hay Nhà nước cho thuê đất, quyền sử dụng đất đã được trả tiền một lần trước cho toàn bộ thời hạn sử dụng hay thuê đất trả tiền thuê hàng năm, người có quyền sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước hay chưa.