Tăng vốn thần tốc

First Real được thành lập ngày 17/9/2014 và đã trải qua 5 lần tăng vốn. Theo đó, Công ty thực hiện lần tăng vốn đầu tiên vào năm 2016 khi phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ từ 2 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng; lần 2 năm 2017 thực hiện phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn lên 130 tỷ đồng; lần 3 thực hiện phát hành cổ phiếu từ nguồn vốn chủ sở hữu để tăng vốn lên gần 208 tỷ đồng; lần 4 thực hiện phát hành cổ phiếu để trả cổ tức và tăng vốn lên 270,4 tỷ đồng và lần 5 thực hiện năm 2022, Công ty vừa chào bán cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 2:1 với giá 15.000 đồng để tăng vốn và trả cổ tức bằng cổ phiếu để tăng vốn điều lệ lên 446,2 tỷ đồng, tăng 222,1 lần so với thời điểm thành lập.

Được biết, kể từ khi niêm yết tới nay, First Real chưa trả cổ tức tiền mặt cho cổ đông, chủ yếu trả cổ tức bằng cổ phiếu và thực hiện chào bán cổ phiếu để hút tiền từ các nhà đầu tư.

Thực tế, mặc dù thành lập từ năm 2014, nhưng mãi tới năm 2016, Công ty mới thực hiện môi giới 270 sản phẩm thuộc các dự án: Khu dân cư Đông Nam thị trấn Châu Ổ, Khu đô thị An Cư… với các chủ đầu tư lớn như Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5, Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bách Đạt, CTCP Đầu tư và Phát triển miền Trung…

Cũng trong năm 2016, Công ty sử dụng 14,5 tỷ đồng huy động để góp vốn vào Dự án Khu tái định cư tại phường Điện Ngọc và Điện Dương (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam) với Công ty TNHH Hoàng Tiến, còn lại 3,5 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động.

Năm 2017, với số tiền huy động, Công ty sử dụng 80 tỷ đồng thanh toán tiến độ dự án tại Điện Ngọc, Điện Dương và 30 tỷ đồng thanh toán theo tiến độ Dự án Khu dân cư phố chợ Điện Thắng Trung theo hợp tác với CTCP Đầu tư xây dựng 501.

Trong lần tăng vốn gần nhất vào tháng 5/2022, Công ty huy động được 202,8 tỷ đồng, sử dụng vào mục đích thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các lô dự án Khu dân cư An Phú (phường An Phú, TP. Tam Kỳ, Quảng Nam), do CTCP Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam làm chủ đầu tư.

Như vậy, kể từ khi thành lập, First Real liên tục phát hành thêm cổ phiếu để đầu tư vào các dự án do các doanh nghiệp khác làm chủ đầu tư.

Tính tới ngày 30/6/2022, trên Báo cáo tài chính quý III (First Real sử dụng niên độ kế toán từ 1/10 đến 30/9 năm sau), Công ty cho biết, quy mô tài sản là 1.190,4 tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu là các khoản phải thu ngắn hạn đạt 785,1 tỷ đồng, chiếm 66% tổng tài sản; tồn kho đạt 262,9 tỷ đồng, chiếm 22,1% tổng tài sản và các tài sản khác.

Từ năm 2016 tới nay, Công ty liên tục huy động vốn bên ngoài, dòng tiền giúp First Real tăng nhanh quy mô tài sản, nhưng tài sản này chủ yếu chảy vào tồn kho và các khoản phải thu. Tới ngày 30/6/2022, tồn kho và khoản phải thu đạt 1.048 tỷ đồng, chiếm 88% tổng tài sản.

Ngoài ra, xét về dòng tiền, luỹ kế từ năm 2016 tới 30/6/2022, dòng tiền kinh doanh chính âm 456,8 tỷ đồng, dòng tiền đầu tư âm 177,14 tỷ đồng và dòng tiền tài chính dương 644,16 tỷ đồng. Trong đó, kể từ năm 2016 tới nay chỉ có 2 năm (2019 và 2020) ghi nhận dòng tiền kinh doanh dương, còn lại dòng tiền kinh doanh âm và có dấu hiệu tăng mạnh trong 9 tháng đầu năm 2022.

Bất ngờ cổ đông sáng lập “quay xe”

Ngày 6/9/2022, một cổ đông lớn là ông Nguyễn Hào Hiệp đã bán 1 triệu cổ phiếu để giảm sở hữu từ 15,74% về còn 13,5% vốn điều lệ.

Được biết, trước đó ông Hiệp liên tục bán ra cổ phiếu để giảm sở hữu. Trong đó, ngày 13/9/2021, bán ra 1,5 triệu cổ phiếu; ngày 12/10/2021, bán thêm 2 triệu cổ phiếu và ngày 18/1/2022, bán ra 2 triệu cổ phiếu. Như vậy, ông Hiệp đã bán tổng cộng 6,5 triệu cổ phiếu FIR từ tháng 9/2021 tới nay.

Theo tìm hiểu, ông Nguyễn Hào Hiệp sinh năm 1991, trình độ cử nhân kinh tế. Trong đó, từ năm 2014 (năm thành lập CTCP Địa ốc First Real) đến năm 2019, ông Hiệp giữ chức Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty (cổ đông sáng lập) và sở hữu hơn 7,5 triệu cổ phiếu FIR, tương đương 36,08% vốn điều lệ.

Tuy nhiên, ngày 22/5/2020, Công ty đã bổ nhiệm ông Nguyễn Anh Tuấn giữ chức vụ Chủ tịch HĐQT thay ông Hiệp và đồng thời bổ nhiệm ông Hà Thân Thúc Luân giữ chức vụ Tổng giám đốc.

Kể từ đây, ông Nguyễn Hào Hiệp không còn là lãnh đạo Công ty, nên không cần báo cáo dự kiến giao dịch, chỉ cần thông báo kết quả giao dịch khi còn sở hữu trên 5% vốn điều lệ.

Như vậy, so với thời điểm sở hữu lên tới 36,08% vốn điều lệ, ông Hiệp đã giảm sở hữu tới 22,58% vốn điều lệ tại Địa ốc First Real.

Bối cảnh ông Hiệp bán ra cổ phiếu giảm sở hữu, từ nhiệm vị trí Chủ tịch HĐQT và Tổng giám đốc khi Địa ốc First Real liên tục thâm hụt vốn, Công ty liên tục huy động vốn bên ngoài từ nợ vay, phát hành thêm cổ phiếu để tài trợ cho tài sản, chủ yếu là tồn kho và khoản phải thu của bên thứ ba.