Chật vật vay vốn phát triển dự án

Trong kế hoạch phát triển doanh nghiệp từ đơn vị phân phối sang làm chủ đầu tư dự án, tháng 2/2026, Công ty cổ phần DK tại TP.HCM quyết định mua một dự án chung cư mang tên Tổ Ấm Xanh tại phường Bến Cát, TP.HCM. Dự án có diện tích 1 ha, thiết kế gần 1.500 căn hộ chung cư, với pháp lý gần như hoàn thiện. Giá bán chủ đầu tư đưa ra là 250 tỷ đồng.

Sau khi tìm hiểu thông tin thị trường và tiếp cận bên bán, phía Công ty DK đã chốt mức giá mua là 235 tỷ đồng. Sau đó, doanh nghiệp này làm việc với Ngân hàng VietinBank. Tuy nhiên, phía ngân hàng từ chối cho vay với lý do hết room tín dụng, đồng thời mức lãi suất được đưa ra khoảng 14%.

Theo lãnh đạo Công ty DK, doanh nghiệp cũng gửi hồ sơ đến nhiều ngân hàng khác, mức lãi suất đều khá cao, từ 12% đến 14%/năm. Bên cạnh đó, phí làm hồ sơ phía ngân hàng đưa ra cho khoản vay từ 5% đến 7% trên tổng số tiền vay.

“Khi làm dự án, chúng tôi phải vay tiền mua đất, thực hiện các thủ tục pháp lý, đóng thuế đất cho Nhà nước và cả chi phí xây dựng. Số tiền vay có thể lên tới hàng ngàn tỷ đồng. Với lãi suất 14%/năm, thời hạn vay khoảng 3 năm, nếu vay 1.000 tỷ đồng, doanh nghiệp phải chịu chi phí lãi khoảng 42%. Trong khi biên độ lợi nhuận mỗi dự án chỉ khoảng 20%, chi phí lãi vay này sẽ tính vào giá nhà, khiến giá bị đẩy lên cao và rất khó bán”, lãnh đạo Công ty DK nói.

Cũng “thất bại” trong việc tìm nguồn vốn để phát triển dự án, ông Võ Văn Nhất, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Vạn Toàn tại TP.HCM cho biết, năm 2025 doanh nghiệp này mua được quỹ đất tại phường An Phú, TP.HCM với diện tích hơn 6.000 m2, với mức giá hơn 220 tỷ đồng. Đến nay, doanh nghiệp đã hoàn tất bước xin chủ trương đầu tư, nhưng để phát triển dự án buộc phải tìm kiếm nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Tháng 2 vừa qua, doanh nghiệp này tìm tới Ngân hàng BIDV, nhưng bị từ chối cho vay sau khi thẩm định dự án cũng như năng lực doanh nghiệp. Sau đó, doanh nghiệp tiếp tục "gõ cửa" nhiều ngân hàng khác, nhưng cũng nhận được câu trả lời tương tự, chủ yếu với lý do hết room tín dụng.

May mắn hơn hai doanh nghiệp trên, Công ty cổ phần Bất động sản Kỷ Nguyên tại TP.HCM cho biết, tháng 1/2026 doanh nghiệp đã vay được 600 tỷ đồng từ một ngân hàng với lãi suất 11%/năm để phát triển dự án tại tỉnh Tây Ninh. Tuy nhiên, do gói vay được chia thành nhiều đợt giải ngân, doanh nghiệp chỉ được giải ngân giai đoạn I với số tiền 100 tỷ đồng để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Từ tháng 3 đến nay, doanh nghiệp không được giải ngân đúng hạn do ngân hàng thông báo hết room, mỗi lần giải ngân chỉ được vài tỷ đồng, không đủ để triển khai dự án.

Xoay sở đủ đường để có tiền

Công ty TNHH Xây dựng và Đầu tư An Hạ tại TP.HCM cho biết, năm 2019, doanh nghiệp được cấp phép làm chủ đầu tư Dự án khu dân cư An Hạ tại huyện Hóc Môn, TP.HCM, với diện tích 3,8 ha, sản phẩm là đất nền phân lô. Do không đủ điều kiện pháp lý để vay ngân hàng, doanh nghiệp đã huy động vốn từ các nhà đầu tư để đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa thể triển khai do thiếu nguồn vốn để hoàn thiện pháp lý và xây dựng hạ tầng. Sau đó, doanh nghiệp đã tìm đến các ngân hàng, nhưng bất thành.

Trong khi đó, các khoản huy động từ nhà đầu tư đã đến hạn phải thanh toán, buộc doanh nghiệp phải tìm hướng xoay xở, trong đó có việc tìm đến các quỹ đầu tư. Ngay sau đó, doanh nghiệp được một quỹ đầu tư có vốn Nhật Bản, trụ sở tại phường Tân Hưng, TP.HCM đồng ý cho vay. Tuy nhiên, dù quỹ đất dự án được định giá trên 350 tỷ đồng, phía quỹ chỉ chấp nhận cho vay 150 tỷ đồng, với lãi suất lên tới 17,5%/năm.

Thời gian cho vay là 3 năm, sau thời hạn này nếu không trả được nợ gốc, quỹ đầu tư sẽ nhận lại quỹ đất. Ngoài ra, để vay được khoản tiền 150 tỷ đồng, doanh nghiệp phải chi thêm khoảng 7% phí hồ sơ trên tổng số tiền vay.

“Vì cần tiền để phát triển dự án, nếu không sẽ bị thu hồi chủ trương đầu tư, cùng với áp lực từ các nhà đầu tư đã góp vốn trước đó, buộc chúng tôi phải vay từ quỹ. Dù biết chi phí lãi suất và phí hồ sơ rất lớn, gần như ăn hết phần vốn vay”, lãnh đạo Công ty An Hạ nói.

Cũng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm vốn vay từ ngân hàng do đã có nhiều khoản vay và không thể phát hành trái phiếu, mới đây, Tập đoàn NRC quyết định tìm kiếm dòng vốn từ quỹ ngoại. Sau quá trình tìm kiếm, doanh nghiệp đã được Quỹ đầu tư Amber Capital đồng ý cho vay 2.000 tỷ đồng, điều kiện đặt ra là Tập đoàn NRC phải tìm được dự án phù hợp để triển khai thì mới được giải ngân.
Thị trường phân hóa rõ rệt

Bà Quỳnh Nguyễn, phụ trách một quỹ đầu tư đến từ UAE đang hoạt động tại Việt Nam cho biết, quỹ thường có hai phương án cấp vốn.

Thứ nhất là, cùng tham gia phát triển dự án, sau đó chia lợi nhuận.

Thứ hai là, cho doanh nghiệp vay vốn để tự phát triển dự án và quỹ thu lãi suất. Mức lãi suất thường cao hơn ngân hàng khoảng 5%, đồng thời nếu doanh nghiệp không thực hiện đúng tiến độ hoặc không trả được nợ, có thể mất toàn bộ dự án.

Thực tế, đang diễn ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm doanh nghiệp bất động sản tại thị trường Việt Nam. Những doanh nghiệp lớn, có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ và tài chính lành mạnh vẫn có thể tiếp cận vốn ngân hàng, trong khi các doanh nghiệp nhỏ hơn, dự án còn nhiều vướng mắc và áp lực nợ lớn thì cửa rất hẹp.

Bên cạnh đó, nguồn vốn từ trái phiếu, từng là “phao cứu sinh” của nhiều doanh nghiệp, hiện vẫn gặp nhiều thách thức. Niềm tin thị trường chưa hồi phục hoàn toàn, trong khi các quy định pháp lý liên quan đến phát hành vẫn còn nhiều phức tạp, khiến các doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn này.

“Đối với các doanh nghiệp nhỏ, khi không thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu hay vay ngân hàng, họ buộc phải tìm đến các nguồn vốn bên ngoài với lãi suất cao, tiềm ẩn rủi ro mất dự án nếu không trả được nợ. Điều này cho thấy áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp địa ốc hiện nay là rất lớn”, bà Quỳnh chia sẻ.

Thừa nhận nguồn vốn đang là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản, ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Westland nhận định các doanh nghiệp đang phải đối mặt với hai bài toán lớn.

Thứ nhất, khả năng tiếp cận nguồn vốn ngày càng khó khăn. Trước đây, doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều kênh như hợp tác đầu tư, khách hàng, trái phiếu hay ngân hàng, nhưng hiện nay các kênh này đều bị siết chặt, đặc biệt là tín dụng ngân hàng.

Thứ hai, tiến độ phục hồi của thị trường còn chậm. Bên cạnh việc tháo gỡ pháp lý, doanh nghiệp còn phải nỗ lực xử lý các vấn đề tài chính để duy trì hoạt động.

Đặc biệt, trong năm 2026, việc tiếp cận vốn càng khó khăn hơn khi mặt bằng lãi suất cho vay giữa các ngân hàng thương mại cổ phần và ngân hàng thương mại có vốn nhà nước có sự chênh lệch từ 4% đến 5%.

“Do đó, doanh nghiệp mong muốn khoảng cách này được thu hẹp, đồng thời có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng với chi phí thấp hơn, qua đó tạo điều kiện phát triển dự án và ổn định hoạt động kinh doanh”, ông
Đạt nói.