Cơ cấu lại dòng tiền

Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hồi phục thận trọng, bài toán dòng tiền tiếp tục tạo sức ép lớn đối với các doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, thoái vốn và điều chỉnh cấu trúc tài chính đang trở thành lựa chọn ưu tiên của không ít chủ đầu tư nhằm cải thiện thanh khoản và giảm gánh nặng tài chính.

Đơn cử, tại Novaland, Hội đồng Quản trị vừa thông qua quyết định thoái toàn bộ vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Kim Yến. Theo phương án được phê duyệt, Novaland sẽ chuyển nhượng 100% phần vốn góp tại doanh nghiệp này với giá trị theo mệnh giá hơn 204,8 tỷ đồng.

Quyết định rút khỏi Tân Kim Yến diễn ra trong bối cảnh Novaland đang triển khai đồng thời nhiều giải pháp tái cơ cấu tài chính. Những tháng cuối năm, doanh nghiệp liên tục xin ý kiến cổ đông về phương án huy động khoản vay chuyển đổi tối đa 10.000 tỷ đồng, đồng thời thực hiện các đợt vay chuyển đổi quy mô lớn đã được thông qua trước đó.

Cùng với hoạt động thoái vốn, đầu tháng 12/2025, Novaland cũng phê duyệt phương án giảm vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nova Phúc Nguyên từ gần 790 tỷ đồng xuống còn hơn 490 tỷ đồng, dù vẫn duy trì quyền chi phối. Chuỗi động thái này cho thấy quá trình sắp xếp lại danh mục đầu tư và cấu trúc vốn của Novaland đang được đẩy nhanh theo hướng thu gọn, tập trung hơn vào dòng tiền.

Không chỉ Novaland, Quốc Cường Gia Lai (QCG) cũng công bố kế hoạch thoái toàn bộ vốn tại hai doanh nghiệp là Công ty Phạm Gia và Công ty Hiệp Phúc - những đơn vị mà QCG đang nắm giữ tỷ lệ sở hữu đáng kể. Các giao dịch chuyển nhượng dự kiến hoàn tất trong quý I/2026, với nguyên tắc giá bán không thấp hơn giá vốn và được xác định thông qua đơn vị thẩm định độc lập.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025, tổng giá trị hai khoản đầu tư của QCG tại Phạm Gia và Hiệp Phúc đang được ghi nhận gần 270 tỷ đồng. Việc đưa hai tài sản này vào danh sách chuyển nhượng xuất phát từ nhu cầu cấp bách trong việc thu xếp nguồn tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính lớn liên quan đến dự án Bắc Phước Kiển (Nhà Bè), theo phán quyết đã có hiệu lực.

Doanh nghiệp cho biết đã huy động được hơn 1.100 tỷ đồng thông qua bán tài sản và vay mượn từ các nguồn cá nhân, song số tiền này mới chỉ đáp ứng một phần nghĩa vụ phải thanh toán, khiến áp lực thanh khoản vẫn ở mức cao.

Tương tự, Phát Đạt Corp đã hoàn tất việc thoái vốn khỏi Công ty Đầu tư Bất động sản Ngô Mây - chủ đầu tư dự án Q1 Tower. Thương vụ này giúp doanh nghiệp ghi nhận khoản thu đáng kể, qua đó cải thiện dòng tiền và kết quả kinh doanh trong kỳ. Theo đại diện Phát Đạt, việc rút khỏi dự án Q1 Tower nằm trong chiến lược cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực cho các dự án có quy mô lớn hơn và khả năng triển khai nhanh trong giai đoạn tới.

Hay tại DIC Corp, doanh nghiệp cũng đã thoái vốn khỏi dự án Lam Hạ Center Point tại Phủ Lý (tỉnh Hà Nam cũ), qua đó góp phần cải thiện lợi nhuận và giảm áp lực tài chính trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi đồng đều.

Chu kỳ mới, luật chơi mới

Theo đánh giá của các thành viên thị trường, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi rõ nét và nhiều dự án chưa thể triển khai, việc tiếp tục thoái vốn được các doanh nghiệp xem là lựa chọn khó tránh nhằm đảm bảo cân đối tài chính. TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, dòng vốn dành cho bất động sản không thiếu, song rủi ro đang bộc lộ rõ hơn với những doanh nghiệp đầu tư dàn trải, sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong khi mặt bằng lãi suất mới đã hình thành và tín dụng bất động sản không còn thuộc nhóm ưu tiên.

Một thực tế đáng lưu ý là chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn đang tạo áp lực lên lãi suất. Năm 2025, tín dụng tăng mạnh trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 14,5%, buộc các ngân hàng phải điều chỉnh tăng lãi suất đầu vào và đầu ra. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận mặt bằng lãi suất vay cao hơn như một xu hướng khó đảo ngược.

Đáng chú ý, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, trong đó cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng chung, khiến cơ quan quản lý và hệ thống ngân hàng thận trọng hơn trong phân bổ vốn.

Từ thực tế này, TS. Cấn Văn Lực cảnh báo nhiều doanh nghiệp cùng lúc triển khai quá nhiều dự án, có trường hợp lên tới 10-15 dự án, trong khi năng lực tài chính và dòng tiền không tương xứng. Theo ông, thay vì mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục dự án và sản phẩm, thận trọng với phân khúc cao cấp, đồng thời tập trung vào phân khúc trung cấp, nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp túi tiền - những phân khúc vẫn đang thiếu hụt lớn và được xem là nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường.