Đưa đất đai trở thành nguồn lực

Định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan được ban hành theo Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 với trọng tâm là tiếp tục thực hiện các mục tiêu và nhiệm vụ đã được đề ra trong quản lý hiệu quả nguồn lực đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tháo gỡ các điểm nghẽn trong các dự án bất động sản và đưa đất đai trở thành nguồn lực để phát triển.

Trên nền tảng đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW đã đưa ra các định hướng, nhiệm vụ, mục tiêu trong sửa đổi Luật Đất đai dự kiến trình Quốc hội trong năm 2026. Trong đó, nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai với các mốc thời gian cụ thể, bao gồm hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với các dữ liệu đất đai đã thu thập trước cuối năm 2026; đo đạc, lập bản đồ địa chính phần dữ liệu đất đai còn lại trước cuối năm 2027; đến năm 2030 hoàn thiện, đồng bộ, đảm bảo kết nối, liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

Nghị quyết số 21-NQ/TW chỉ rõ, các quyết định về quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá đất phải được ghi nhận, công khai, cảnh báo rủi ro trên cơ sở dữ liệu. Định hướng quan trọng này khi được luật hóa sẽ là yếu tố cốt lõi tạo nên sự minh bạch của thị trường quyền sử dụng đất, đóng góp hiệu quả vào giai đoạn thẩm định pháp lý, tiếp cận thông tin đất đai để quyết định đầu tư của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.

Đây sẽ là một yếu tố quan trọng để Việt Nam có thể thu hút các dự án đầu tư chất lượng, đồng thời tạo ra sự cạnh tranh trong đầu tư khi các nhà đầu tư có thể tiếp cận thông tin đất đai thông qua dữ liệu tra cứu được, thay vì phụ thuộc vào quá trình thu thập thông tin, làm việc với từng địa phương, với điều kiện là các thông tin đất đai được tra cứu chính thức là chính xác và phù hợp với thực tế sẽ được triển khai.

Định hướng trong xác định giá đất được cụ thể hóa theo nguyên tắc bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và phải căn cứ dữ liệu thực tế, phương pháp khoa học. Đây là định hướng quan trọng bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Tháo gỡ điểm nghẽn thủ tục

Việc thiết lập cơ chế để nhà đầu tư có thể tra cứu dữ liệu đất đai kịp thời và chính xác tạo ra động lực lớn để thu hút các dự án sản xuất và công nghiệp quy mô lớn. Trên cơ sở dữ liệu quy hoạch và giá đất, nhà đầu tư có thể đề xuất dự án phù hợp với điều kiện kinh tế và quy hoạch của địa phương, đồng thời có căn cứ vững chắc để đánh giá hiệu quả dự án khi thực hiện thủ tục đầu tư kết hợp với đề nghị giao đất hoặc thuê đất.

Bên cạnh đó, các định hướng quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và nhóm nhiệm vụ đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ giúp tháo gỡ điểm nghẽn thủ tục và tạo kỳ vọng phát triển cho đất nước và hoạt động đầu tư.

Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật đất đai. Theo đó, giữa các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các luật liên quan về đầu tư và xây dựng sẽ có các sửa đổi quan trọng để thống nhất, đơn giản hóa thủ tục hành chính từ giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư, giao đất/cho thuê đất cho đến điều kiện, trình tự chuyển nhượng dự án, thay đổi nhà đầu tư.

Điều đó giúp giảm thiểu đáng kể thời gian triển khai dự án, chủ đầu tư giảm thiểu chi phí pháp lý và nhanh chóng đáp ứng điều kiện triển khai hoạt động kinh doanh. Theo đánh giá, đây là nhiệm vụ quan trọng cần được ưu tiên giải quyết các điểm nghẽn lớn trong triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất hiện nay.

Nghị quyết số 21-NQ/TW còn có những định hướng quan trọng nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án, giảm chi phí đầu tư và mở ra không gian phát triển. Cụ thể như định hướng “một quy hoạch” làm tiêu chuẩn phê duyệt dự án. Theo đó, ở mỗi giai đoạn thẩm định dự án, cơ quan nhà nước chỉ sử dụng bản quy hoạch gần nhất, phù hợp nhất làm căn cứ pháp lý.

Về giải phóng mặt bằng, Nghị quyết số 21-NQ/TW tiếp tục cụ thể hóa việc cho phép với dự án đã đạt đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất và Nhà nước chỉ thu hồi phần diện tích còn lại, thay vì yêu cầu đồng thuận tuyệt đối trước khi triển khai.

Nghị quyết số 21-NQ/TW cũng cho phép thực hiện các biện pháp để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng như tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập để thực hiện trước; chuyển trọng tâm từ bồi thường tài sản sang tái thiết sinh kế cho người bị thu hồi đất, nới rộng phạm vi các điều kiện có thể thỏa thuận giữa chủ đầu tư với người bị thu hồi đất.

Về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị quyết số 21-NQ/TW đưa ra các định hướng gồm nghiên cứu phân loại đất thành các nhóm lớn nhằm giảm chi phí hành chính trong chuyển mục đích sử dụng đất; đổi mới các điều kiện quản lý đất trồng lúa theo định hướng nhằm cho phép chuyển đổi diện tích đất lúa kém hiệu quả, thay vì điều kiện chuyển đổi dựa trên hạn mức được phép theo quy định hiện hành.

Quản lý nguồn lực đất đai ưu tiên chất lượng

Nghị quyết số 21-NQ/TW thay đổi quan điểm theo hướng quản lý, kiểm soát thông minh dựa trên dữ liệu đất đai và tăng cường kỷ luật thực thi trong từng giai đoạn đầu tư, hướng tới mục tiêu khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển.

Có thể thấy, Việt Nam đã và đang tiếp tục thể chế hóa các ưu đãi đầu tư liên quan đến giao đất, cho thuê đất và thủ tục đặc biệt dành cho dự án công nghệ tiên tiến và đổi mới sáng tạo. Với doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, thủ tục thuận lợi khi tiếp cận đất đai và phê duyệt dự án đầu tư là những yếu tố then chốt để quyết định đầu tư tại Việt Nam.

Khi hệ thống pháp luật và chính sách được đồng bộ, cùng với việc đồng bộ hóa với hệ thống dữ liệu, tăng cường giám sát trong khi đẩy mạnh trao quyền quyết định cho các địa phương để bảo đảm địa phương phát huy nguồn lực của mình, Việt Nam sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn của các dự án sản xuất công nghệ cao và các dự án lớn khác của các tập đoàn đa quốc gia.

Có thể thấy, chính sách đất đai Việt Nam đang hoàn thiện theo hướng chặt chẽ và đơn giản về thủ tục, trong khi vẫn duy trì tinh thần xuyên suốt là khơi thông nguồn lực để hỗ trợ đầu tư hiệu quả. Thời gian tới, dựa trên Nghị quyết số 21-NQ/TW đã ban hành, Luật Đất đai và các quy định liên quan sẽ tiếp tục sửa đổi và hoàn thiện theo định hướng đầu vào minh bạch, kết nối với dữ liệu và tạo cơ chế phù hợp để các doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể tiếp cận thông tin, chính sách đất đai thông qua dữ liệu được khai thác, tra cứu hợp pháp.

Với doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, đây là tín hiệu về một lộ trình chính sách đất đai nhất quán, minh bạch, có xem xét các yếu tố nhằm bảo đảm chi phí hợp lý cho hoạt động sản xuất - kinh doanh, tạo cơ sở cho môi trường đầu tư lành mạnh và ưu tiên cho các dự án mang lại giá trị lớn cho Việt Nam về công nghệ, việc làm và chuỗi cung ứng.