Lãi vay “ăn mòn” lợi nhuận

Cuối năm 2023, anh Nguyễn Văn Thanh, một nhà đầu tư tại TP.HCM, xuống tiền mua căn hộ tại khu Đông với giá khoảng 5 tỷ đồng. Trong số này, anh sử dụng 2,5 tỷ đồng vốn vay ngân hàng, phần còn lại là tiền tích lũy.

Thời điểm đó, anh Thanh kỳ vọng căn hộ có thể tăng giá khoảng 10 - 15% sau vài năm. Với mức tăng này, khoản chênh lệch giá được kỳ vọng đủ tạo lợi nhuận sau khi trừ chi phí vốn. Trong năm đầu, khoản vay vẫn được hưởng lãi suất ưu đãi nên áp lực tài chính chưa lớn.

Tuy nhiên, bài toán bắt đầu thay đổi khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi. Từ mức khoảng 7 - 8%/năm, lãi suất khoản vay tăng lên trên 13%/năm. Trong khi đó, giá căn hộ tăng chậm hơn dự kiến. Sau gần ba năm, anh Thanh bán căn hộ với giá khoảng 5,45 tỷ đồng, cao hơn 450 triệu đồng so với thời điểm mua.

Nếu chỉ nhìn vào giá mua và giá bán, khoản đầu tư vẫn có lãi. Nhưng khi cộng toàn bộ chi phí, kết quả lại khác. Tiền lãi vay trong thời gian nắm giữ đã chiếm phần lớn khoản chênh lệch giá. Sau khi trừ thêm thuế, phí môi giới, chi phí tất toán khoản vay và các khoản liên quan, lợi nhuận thực tế chỉ còn vài chục triệu đồng.

Trường hợp này cho thấy giá bán cao hơn giá mua chưa phải là thước đo cuối cùng của hiệu quả đầu tư. Với nhà đầu tư sử dụng vốn vay, lợi nhuận phải được tính sau khi trừ toàn bộ chi phí vốn trong suốt vòng đời khoản đầu tư.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM, lãi suất thả nổi hiện ở mức khoảng 13 - 15%/năm, tùy ngân hàng. Đây là áp lực rất lớn đối với dòng tiền của người mua nhà. Chi phí vốn cao khiến người mua thận trọng hơn, có xu hướng ưu tiên những chủ đầu tư, dự án có uy tín, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai tốt.

Tác động của lãi suất vì thế không dừng ở câu chuyện người mua có vay được hay không, mà đã lan sang khả năng hấp thụ sản phẩm và cách thị trường định giá bất động sản.

Khi chi phí tài chính tăng, người mua sẽ nhạy cảm hơn với giá bán. Những dự án có giá cao nhưng khả năng khai thác dòng tiền hạn chế sẽ khó thuyết phục người mua sử dụng đòn bẩy. Ngược lại, sản phẩm có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng, vị trí gắn với hạ tầng và có khả năng cho thuê sẽ có lợi thế hơn.

Dữ liệu tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cũng cho thấy, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Với phần lớn người mua, vùng lãi suất phù hợp nhất là 5 - 9%; nhiều người sẽ dừng sử dụng đòn bẩy nếu lãi vay vượt 11%.

Khoảng cách giữa ngưỡng lãi suất người mua có thể chấp nhận và mặt bằng lãi suất thả nổi hiện nay đang tạo lực cản đáng kể đối với quyết định xuống tiền. Điều này cũng lý giải vì sao các chủ đầu tư bắt đầu sử dụng nhiều công cụ tài chính hơn để hỗ trợ sức mua.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, một số doanh nghiệp chấp nhận hỗ trợ một phần lãi suất để đưa chi phí vốn thực tế của khách hàng xuống khoảng 7 - 10% sau thời gian ưu đãi của ngân hàng. Một số doanh nghiệp khác kéo dài tiến độ thanh toán từ khoảng ba năm lên tới năm năm nhằm giảm áp lực dòng tiền.

Chính sách nhận nhà sớm với tỷ lệ thanh toán ban đầu thấp cũng được áp dụng trở lại ở một số dự án. Thay vì phải thanh toán 50 - 90% mới được nhận nhà, người mua có thể nhận nhà khi mới hoàn thành khoảng 30% nghĩa vụ thanh toán.

Cách làm này có thể tạo thêm dư địa cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Người mua ở thực giảm được chi phí thuê sau khi nhận nhà, trong khi nhà đầu tư có thể đưa tài sản vào khai thác cho thuê, tạo dòng tiền bù đắp một phần chi phí tài chính.

Tuy nhiên, đây không phải giải pháp mà mọi doanh nghiệp đều có thể áp dụng. Việc kéo dài thời gian thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay bàn giao nhà khi tỷ lệ thanh toán còn thấp đều đòi hỏi chủ đầu tư có năng lực tài chính và khả năng cân đối dòng tiền tốt.

Ở góc độ thị trường, điều này cho thấy lãi suất đang trở thành biến số tác động trực tiếp đến chiến lược bán hàng, cơ cấu sản phẩm và sức hấp thụ, thay vì chỉ là vấn đề của riêng người vay.

Lãi suất tăng làm thay đổi căn bản bài toán đầu tư

Dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều chỉ đạo, giải pháp hỗ trợ thanh khoản và định hướng dòng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên, bất động sản vẫn đối mặt khó khăn cả về khả năng tiếp cận vốn lẫn mặt bằng lãi suất.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, lãi suất tăng đang làm thay đổi căn bản bài toán đầu tư. Khi chi phí vốn cao hơn đáng kể so với giai đoạn ưu đãi, biên lợi nhuận của nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy bị thu hẹp.

Có thể hình dung, với một bất động sản trị giá 10 tỷ đồng, nếu nhà đầu tư vay 5 tỷ đồng và tài sản tăng 7% sau một năm, phần tăng giá tương đương 700 triệu đồng. Ở mức lãi suất 10%/năm, riêng chi phí lãi đã khoảng 500 triệu đồng, chưa tính thuế, phí môi giới và các chi phí khác.

Nếu lãi suất tăng lên 14%/năm, chi phí lãi có thể tương đương toàn bộ 700 triệu đồng tăng giá. Khi đó, dù giá bán vẫn cao hơn giá mua, nhà đầu tư thực tế gần như không còn lợi nhuận.

Điểm đáng lưu ý là chi phí lãi vay phát sinh theo thời gian, trong khi mức tăng giá bất động sản không diễn ra đồng đều. Nếu thị trường mất nhiều thời gian để hấp thụ sản phẩm, nhà đầu tư càng phải kéo dài thời gian nắm giữ và tiếp tục trả lãi.

Bởi vậy, trong môi trường lãi suất cao, câu hỏi “bất động sản này có tăng giá không?” không còn đủ để quyết định một thương vụ. Nhà đầu tư phải trả lời thêm: tài sản tăng giá bao nhiêu, trong bao lâu; dòng tiền trong thời gian chờ bán đến từ đâu và mức tăng đó có đủ bù đắp chi phí vốn hay không?

Đây cũng là lý do thị trường đang bước vào quá trình sàng lọc tự nhiên. Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa là bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân đến các tổ chức phát triển dự án, phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định; chuyển từ mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng trong giai đoạn tới, thay vì coi bất động sản là lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Đơn vị này đề xuất nghiên cứu phân loại dự án thành ba nhóm. Nhóm A là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai; nhóm B là những dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại vốn, nghĩa vụ nợ hoặc phương án kinh doanh; nhóm C là những dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định. Cách tiếp cận này cho phép nhận diện rủi ro theo từng dự án, thay vì coi toàn bộ bất động sản là một nhóm tín dụng có mức độ rủi ro như nhau.

Tương tự, với người vay, cần tăng cường đánh giá dựa trên tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ. Nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, người mua căn nhà đầu tiên hay tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định có thể được xem xét theo những tiêu chí phù hợp hơn.

Theo các chuyên gia, kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất động lực tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản - vốn đang phân hóa ngày càng rõ giữa dự án đáp ứng nhu cầu thực và những dự án phụ thuộc nhiều vào vốn huy động từ người mua.

Do đó, yêu cầu đặt ra không phải là mở rộng hay thu hẹp tín dụng một cách cơ học, mà là nâng cao chất lượng phân bổ vốn, bảo đảm dòng vốn đến đúng dự án, đúng nhu cầu và phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. Song song với đó, cần kiểm soát mức độ tập trung tín dụng và khả năng trả nợ để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, hạn chế tích tụ rủi ro và ngăn rủi ro từ thị trường bất động sản lan sang hệ thống tài chính.