Điều này phần nào lý giải vì sao, Ngân hàng Nhà nước liên tiếp phát cảnh báo về tín dụng bất động sản và kiên quyết không nới room.

Tín dụng bất động sản chảy vào sân sau?

Sau sự cố Tân Hoàng Minh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thể vận hành bình thường trở lại, khi các thông điệp đẩy mạnh thanh, kiểm tra, siết chặt thị trường vẫn liên tiếp được đưa ra.

Thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu doanh nghiệp (VBMA) cho thấy, trong tháng 7/2022, chỉ duy nhất một doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị 210 tỷ đồng, giảm 98% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, trong khi trái phiếu doanh nghiệp bị đóng băng thì dữ liệu của FiinGroup lại chỉ ra một thực tế bất ngờ: 58 doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn duy trì được tăng trưởng dư nợ vay (bao gồm cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu) ở mức 25,1% cho giai đoạn 6 tháng đầu năm 2022.

“Điều này cho thấy, dù kênh trái phiếu có diễn biến trầm lắng, nhưng các doanh nghiệp vẫn có thể tiếp cận dòng vốn vay từ ngân hàng”, chuyên gia của FiinGroup nhận định.

Ngân hàng Nhà nước cũng cho hay, tính đến tháng 6/2022, tín dụng bất động sản tăng 14,07%, tăng rất mạnh so với cùng kỳ và tăng hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước. Điều này cho thấy, vốn vẫn chảy mạnh vào bất động sản.

Trước đó, lãnh đạo NHNN cũng thừa nhận, tín dụng ngân hàng tăng mạnh đã bù đắp sự thiếu hụt của kênh trái phiếu doanh nghiệp. Tốc độ tăng quá mạnh của tín dụng bất động sản đang khiến Ngân hàng Nhà nước lo lắng, liên tục phát đi thông điệp tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản và cảnh báo các ngân hàng về rủi ro trong lĩnh vực này.  

Theo các chuyên gia, mức tăng trưởng tín dụng trên không phản ánh đầy đủ bức tranh về thực trạng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế, chỉ một bộ phận doanh nghiệp trên thị trường đang có lợi thế tiếp cận tín dụng ngân hàng, bao gồm một số doanh nghiệp lớn và doanh nghiệp “sân sau” của các ông chủ nhà băng. Trong khi những doanh nghiệp còn lại trong cảnh sống dở, chết dở. Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản quý II/2022 cho thấy sự phân hóa về lợi nhuận, trong đó có nhiều doanh nghiệp giảm tốc, thậm chí thua lỗ. Sự phân hóa này dự báo còn rõ rệt hơn trong những quý tới.

Từ đầu năm đến nay, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản than thở thiếu vốn, không thể tiếp cận tín dụng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, từ sau sự cố Tân Hoàng Minh đến nay, không chỉ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp đóng băng, mà tín dụng cũng bị siết, nhiều doanh nghiệp địa ốc “ngộp thở”.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam nêu thực tế, năm 2022, tín dụng và trái phiếu bị siết, nguồn cung thiếu, dòng tiền đổ vào giảm mạnh khiến giá bất động sản chững lại và đi xuống.

“Đa số nhà đầu tư hiện nay đang nghe ngóng tình hình. Các chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản trước đây phát hành lượng trái phiếu doanh nghiệp lớn, thì hiện lo xoay xở trả tiền cho trái chủ, trả nợ ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm. Mặc dù chưa đến mức đổ vỡ, nhưng giá bất động sản đang chững lại và có thể giảm 15- 20%”, ông Cần nói. 

Tăng nguồn cung, khởi động lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, nửa đầu năm nay, thực tế Ngân hàng Nhà nước không siết tín dụng bất động sản, dư nợ cho vay bất động sản vẫn tăng rất mạnh. Hơn nữa, siết tín dụng bất động sản cũng rất khó, bởi ngân hàng toàn cho vay sân sau.

Song nửa cuối năm nay, theo ông Nghĩa, tín dụng bất động sản sẽ khó khăn hơn vì Ngân hàng Nhà nước không nới room tín dụng. Thêm vào đó, 270.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn từ nay đến năm 2024. Trong bối cảnh này, ngoại trừ số ít doanh nghiệp sân sau, thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục gặp khó khăn về dòng tiền, bao gồm cả dòng tiền trả nợ trái phiếu doanh nghiệp, trả nợ ngân hàng và vốn phát triển dự án mới.

Theo các chuyên gia, chìa khóa duy nhất để giải bài toán vốn cho doanh nghiệp bất động sản là khởi động lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, thị trường bất động sản không thể phát triển nếu nhà quản lý nhìn đâu cũng chỉ thấy rủi ro, đầu cơ. Phát triển thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp rất quan trọng. Nếu không có trái phiếu, nguồn vốn trung, dài hạn của doanh nghiệp sẽ rất khó khăn.

Những năm qua, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng bậc nhất cho doanh nghiệp. Theo ước tính, trong vòng 10 năm tới, trái phiếu doanh nghiệp sẽ đuổi kịp quy mô tín dụng trung, dài hạn, thậm chí có thể thay thế kênh tín dụng trung, dài hạn. Việc tạo niềm tin cho nhà phát hành, nhà đầu tư khởi động lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp là hết sức cấp bách.

Tất nhiên, song song với việc vận hành trở lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp, giải pháp quan trọng không kém là phải tạo nguồn cung và khắc phục sự lệch pha về phân khúc thị trường bất động sản, tăng mạnh phân khúc giá thấp và trung bình, phục vụ nhu cầu ở thực, cũng như đưa ra các chính sách thuế phù hợp để ngăn chặn đầu cơ và tháo gỡ thủ tục pháp lý, giúp doanh nghiệp giảm chi phí.