Giá bán hấp dẫn

Với những khách sạn và cơ sở nghỉ dưỡng vốn có vấn đề về quản trị và tài chính thì Covid-19 là liều thuốc thử rõ nhất. Dù chưa có hiện tượng ồ ạt thanh lý và sang nhượng các khách sạn lớn, nhưng thông tin bán gấp, bán vội khách sạn nhỏ đã tràn ngập trên Internet.

Anh Nông Văn Thái đang môi giới bán khách sạn Phú Nhuận trên đường Trần Duy Hưng (Hà Nội) cho hay, bình thường khách sạn này (10 tầng, mỗi tầng diện tích 100 m2) được định giá 35 tỷ đồng, nhưng nay rao với giá 32 tỷ đồng. “Chủ khách sạn nói có thể thương lượng thêm”, Thái cho biết.

Giảm giá “sốc” là một khách sạn 3 sao rộng 534 m2 tại Hải Phòng. Với vị trí đắc địa gần Big C Hải Phòng, Trung tâm thương mại Parkson, khách sạn này được rao bán với giá 115 tỷ đồng, trong khi giá trước kia là 180 tỷ đồng.

Không rao bán hẳn, mà kêu gọi góp vốn kinh doanh cũng là cách mà nhiều khách sạn đang làm. Xác nhận với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Hoàng Hà, quản lý khách sạn Coffee House Đà Lạt cho hay, khách sạn vừa có thêm một cổ đông mới góp vốn và tham gia điều hành kinh doanh.

Theo ông Tony Ryan, Giám đốc điều hành M&A khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng toàn cầu của Tập đoàn JLL, việc nhà đầu tư chọn mua quyền điều hành khách sạn và cơ sở nghỉ dưỡng, thay vì sở hữu khách sạn là xu hướng đầu tư tiết kiệm chi phí và giảm thiểu rủi ro khi bỏ vốn quá lớn.

Chuyên gia này nhận định, các thỏa thuận M&A và nhượng quyền khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng nhỏ sẽ là xu hướng trọng tâm trong thời gian tới, bởi hầu hết các giao dịch M&A quy mô lớn đều đã được thực hiện trước đó mà bằng chứng là các thương hiệu khách sạn và nghỉ dưỡng hàng đầu đã nắm trong tay 1/3 lượng phòng khách sạn trên toàn cầu.

Theo PGS-TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), Covid-19 khiến nhiều khách sạn và dự án bất động sản nghỉ dưỡng làm ăn bết bát do lượng khách giảm mạnh.

Không kể quy mô lớn nhỏ, khách sạn nào có chiến lược kinh doanh hiệu quả, bộ máy tinh gọn và chi phí thấp sẽ trụ được trên thị trường, còn đơn vị nào hoạt động yếu kém và sẵn “bệnh nền” trước Covid-19 thì khả năng chống chọi là rất thấp. Do vậy, ông Ngô Trí Long cho rằng, sẽ không có hiện tượng M&A mảng khách sạn và bất động sản theo kiểu “cá lớn nuốt cá bé”, mà cơ hội là như nhau, thuộc về những nhà đầu tư đủ năng lực tài chính và quản trị.

Tương tự, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam - công ty chuyên về tư vấn chuyển nhượng dự án bất động sản đánh giá, nhu cầu M&A khách sạn và bất động nghỉ dưỡng sau Covid-19 rất đa dạng, nằm ở nhiều phân khúc khác nhau, đặc biệt khách sạn hạng 4 và 5 sao trong thành phố (city hotel), khách sạn gần điểm du lịch và bãi biển.

Thường xuyên tiếp xúc với nhà đầu tư, ông Cần nhận thấy, một số nhà đầu tư trong nước với nguồn vốn sẵn có 500 - 600 tỷ đồng, đang ráo riết tìm mua khách sạn 4-5 sao vì giá cả đã “mềm” đi đáng kể so với trước dịch.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đang quan tâm thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam.

Nhóm thứ nhất là các quỹ chuyên đầu tư khách sạn và khu nghỉ dưỡng từ những gia đình giàu có trên thế giới. Các quỹ này có chiến lược và tiêu chí rõ ràng cho thị trường Việt Nam. Với Covid-19, họ đều nhận thấy đây là cơ hội để mua lại các khách sạn 4-5 sao tại Hà Nội và TP.HCM, hay ở vùng biển như Phú Quốc, Nha Trang, Hội An. Danh mục đầu tư mà các quỹ này thường tiến hành (5-7 khách sạn) trị giá khoảng 50-70 triệu USD/khách sạn.

Nhóm nhà đầu tư nước ngoài thứ 2 là những công ty, tập đoàn nước ngoài đang hoạt động ở lĩnh vực khác (hàng tiêu dùng thiết yếu, thiết bị y tế) tại Việt Nam. Các nhà đầu tư muốn nhân cơ hội này để mua lại các cơ sở khách sạn nghỉ dưỡng gặp khó và lấn sân đầu tư sang lĩnh vực khách sạn.

M&A khách sạn còn sôi động

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về xu hướng M&A khách sạn thời gian tới, bà Đỗ Thị Thu Giang, quản lý cấp cao Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính Savills TP.HCM tin tưởng, ngành du lịch, khách sạn Việt Nam có khả năng phục hồi nhanh chóng sau dịch.

“Trước tiên là lực kích cầu từ khách nội địa đang chiếm tỷ trọng lớn (82,5% trong năm 2019) khi Việt Nam đã cơ bản kiểm soát được dịch bệnh. Hơn nữa, 2 thị trường khách du lịch lớn nhất là Trung Quốc và Hàn Quốc cũng cho thấy dấu hiệu Covid-19 bị đẩy lùi thông qua việc nới lỏng giãn cách xã hội”, bà Giang nhấn mạnh.

Chuyên gia này cũng cho rằng, khi Covid-19 lắng xuống, hoạt động định giá khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sôi động hơn, do các yêu cầu của nhà đầu tư về việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, hay yêu cầu của các định chế tài chính về việc xác định lại giá trị tài sản đảm bảo, hoặc của các bên mua và bán muốn tiến hành giao dịch.

Thực tế, Covid-19 khiến kết quả định giá thiếu tính chắc chắn do một số nguyên nhân. Trước tiên là việc khảo sát chi tiết tài sản bị hạn chế do các quy định về giãn cách xã hội hay hạn chế đi lại. Thứ hai, các dữ liệu thị trường chưa kịp phản ánh đúng tình hình thực tế. Cụ thể là nhân viên phân tích không thể dựa vào các giao dịch trước khi dịch bùng phát để làm bằng chứng so sánh khi xác định giá trị hiện tại của tài sản. Thứ ba là khả năng dự báo dòng tiền cho các bất động sản trở nên khó khăn do các thông số hay giả định đầu vào là bất định.

Về kỹ thuật, trong điều kiện hiện tại, sẽ có các kịch bản khác nhau khi định giá khách sạn, kèm theo phân tích sâu hơn về mức độ ảnh hưởng của dịch tới tài sản định giá, bởi khách sạn phục vụ khách du lịch quốc tế chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng nặng nề hơn so với khách sạn phục vụ khách nội địa.

Nhiều chuyên gia cho rằng, những diễn biến M&A khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng của thị trường lớn như Mỹ là ví dụ đáng tham khảo. Trong thời kỳ khủng hoảng tài chính năm 2007-2008, số lượng và quy mô giao dịch khách sạn ở Mỹ chạm đáy năm 2009 với chưa tới 50 giao dịch có tổng giá trị chưa đạt 1 tỷ USD. Cuối năm 2009, khi thị trường này hồi phục, các nhà đầu tư thúc đẩy các giao dịch nhiều hơn đến đỉnh năm 2011 với hơn 300 giao dịch có tổng trị giá khoảng 6 tỷ USD.

“Khi Covid-19 bị đẩy lùi ở Việt Nam và trên thế giới, thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi, chúng ta chắc chắn có thể kỳ vọng quy mô số lượng cũng như giá trị giao dịch khách sạn sẽ sôi động trở lại. Thêm nữa, vào giữa tháng 2, sản phẩm condotel và biệt thự nghỉ dưỡng đã được chính thức công nhận pháp lý và cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản sẽ là một đòn bẩy giúp loại hình sản phẩm này phát triển mạnh trong tương lai”, đại diện Savills dự báo.