Khi vốn ngân hàng không còn là lựa chọn số một

Có trong tay quỹ đất rộng hơn 3 ha tại phường Rạch Giá (tỉnh An Giang), năm 2025, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Tân Hưng Thịnh hoàn thiện pháp lý để triển khai Dự án Khu dân cư Tân Hưng Thịnh. Thay vì vay vốn ngân hàng, doanh nghiệp này quyết định tìm kiếm các nhà đầu tư hoặc quỹ đầu tư cùng góp vốn phát triển dự án.

Đại diện doanh nghiệp cho biết, nhu cầu vốn để phát triển dự án khoảng 150 tỷ đồng. Số tiền này dành cho việc nộp tiền sử dụng đất, san lấp mặt bằng và xây dựng nhà để bán cho khách hàng.

“Chúng tôi đang làm việc với một quỹ đầu tư. Theo đó, quỹ sẽ tham gia để cùng phát triển dự án theo hình thức chia lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn”, đại diện doanh nghiệp nói.

Về lý do không chọn vay vốn ngân hàng để phát triển dự án, vị này chia sẻ, nhiều ngân hàng đều từ chối cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ vay vốn. Một số ngân hàng đồng ý cho vay, nhưng lãi suất khá cao nên doanh nghiệp quyết định không vay.

Tương tự, tại TP.HCM, mới đây một doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án gồm 4.000 căn hộ chung cư trên đường Đồng Văn Cống (phường An Khánh) đã tìm tới Tập đoàn P.C để đàm phán việc góp vốn, cùng triển khai dự án.

Được biết, dự án này đã hoàn thành phần hầm móng, song chủ đầu tư gặp khó về vốn triển khai nên phải dừng lại nhiều năm nay.

Đầu tháng 6, Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital công bố ra mắt Dự án TT GENESIS tại Nhà Bè, TP.HCM. Tại lễ công bố, TT Capital đồng thời thông báo hợp tác với hai nhà đầu tư nước ngoài là Vietmax Capital (Singapore) và Koterasu (Nhật Bản). Đây sẽ là nguồn lực tài chính quan trọng cho việc phát triển dự án.

Dự án có khoảng 2.000 căn hộ, tổng vốn đầu tư lên tới 2.000 tỷ đồng; trong đó, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ rót vốn để xây dựng dự án và nộp tiền sử dụng đất. Đây là dự án thứ hai, TT Capital kêu gọi quỹ đầu tư góp vốn thay vì vay ngân hàng.

Trước đó, năm 2025, TT Capital đã cùng Cosmos Initia và Koterasu Group phát triển dự án chung cư tại Dĩ An (TP.HCM) với hơn 2.000 căn hộ. Trong đó, liên doanh Nhật Bản cam kết đầu tư 150 triệu USD vào dự án này và các dự án của TT Capital trong vòng 5 năm tới.

Một thương vụ hợp tác giữa doanh nghiệp có quỹ đất và doanh nghiệp có tiềm lực tài chính cũng đang được triển khai tại Dự án The Win City với 18 block chung cư, gồm 6.000 căn hộ tại xã Đức Hòa (tỉnh Tây Ninh).

Dự án có sự tham gia của Tập đoàn Thắng Lợi, Tập đoàn gỗ An Cường và Tập đoàn Central. Trong đó, Thắng Lợi góp quỹ đất; An Cường góp vốn để phát triển dự án; Central ngoài góp 400 tỷ đồng tiền mặt, còn trực tiếp tham gia thi công. Hiện dự án mở bán 6 block chung cư đầu tiên.

Tập đoàn Quốc tế Năm Sao và Tập đoàn Thái Group cũng đang hợp tác góp vốn phát triển dự án. Theo đó, với ba quỹ đất lớn gồm hai quỹ đất tại Vũng Tàu và một quỹ đất rộng hơn 660 ha tại Tây Ninh, Tập đoàn Năm Sao đã mời gọi Thái Group rót vốn để triển khai dự án. Hai doanh nghiệp hợp tác phát triển một dự án cao 50 tầng tại Vũng Tàu và đang hoàn thiện pháp lý các phân khu cao tầng, nhà phố, biệt thự tại dự án 660 ha tại Tây Ninh.

Công ty OBC Holdings cũng bắt tay với hai đối tác đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc để phát triển dự án chung cư Thuận An Xanh tại Thuận An (TP.HCM). Tập đoàn Phúc Khang thì làm việc với một quỹ đầu tư Nhật Bản để cùng phát triển dự án chung cư tại khu Đông TP.HCM.

Cuộc sàng lọc khắt khe của các quỹ đầu tư

Ông Nguyễn Tiệp, chuyên gia tài chính của Quỹ đầu tư PST tại TP.HCM cho biết, thị trường huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang phát triển mạnh theo hướng tìm đến các quỹ đầu tư hoặc doanh nghiệp cùng hoặc khác ngành có tiềm lực tài chính để góp vốn phát triển dự án, thay vì phát hành trái phiếu hay vay ngân hàng.

Thực tế, nếu lãi suất vay ngân hàng thấp và room tín dụng dành cho doanh nghiệp bất động sản vẫn còn, các doanh nghiệp sẽ không lựa chọn tìm đến quỹ hay đối tác để huy động vốn như hiện nay. Với mức lãi suất khoảng 14%/năm, cộng thêm chi phí hồ sơ vay từ 3-5%, nếu vay trong vòng 3 năm, doanh nghiệp gần như không còn biên lợi nhuận, đồng thời giá nhà buộc phải tăng để bù chi phí lãi vay. Khi đó, sản phẩm sẽ khó tiêu thụ và doanh nghiệp phải đối mặt thêm áp lực hàng tồn kho.

Trong khi đó, khi vay quỹ hoặc hợp tác góp vốn, doanh nghiệp không phải đối mặt với những khó khăn trên, nhưng lợi nhuận sẽ phải chia cho bên góp vốn. Ở thời điểm hiện tại, phương án này phù hợp hơn so với vay ngân hàng.

“Đối với quỹ đầu tư, có hai hình thức huy động vốn. Một là vay quỹ, với lãi suất dao động từ 15-17%/năm, cộng thêm khoảng 7% chi phí hồ sơ. Doanh nghiệp sẽ sử dụng khoản tiền này để phát triển dự án. Tuy nhiên, nếu sau 3 năm dự án không triển khai được hoặc không có nguồn trả nợ, chủ đầu tư có nguy cơ mất dự án. Phương án này chủ yếu dành cho những doanh nghiệp không thể vay ngân hàng và cũng không tìm được đối tác góp vốn. Hai là hợp tác với quỹ để cùng phát triển dự án. Lợi nhuận sẽ được phân chia theo thỏa thuận giữa hai bên. Quỹ sẽ góp số vốn mà chủ đầu tư cần, đồng thời tham gia giám sát quá trình triển khai dự án. Nhưng nếu dự án không đạt tiến độ hoặc không thực hiện được theo cam kết, chủ đầu tư cũng có nguy cơ bị quỹ thâu tóm dự án”, ông Tiệp nói.

Bà Võ Điệp, đại diện một quỹ đầu tư trong nước cho biết, hiện nay có nhiều nhà đầu tư sở hữu lượng tiền mặt lớn cùng góp vốn thành lập quỹ đầu tư. Sau đó, các quỹ này sẽ tìm kiếm doanh nghiệp bất động sản hoặc doanh nghiệp ở các lĩnh vực khác để rót vốn hợp tác. Nguyên tắc là phải thẩm định kỹ tính pháp lý của dự án, ưu tiên các dự án đã có chủ trương đầu tư hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 để triển khai. Quỹ không rót vốn vào các dự án chưa hoàn thiện pháp lý do rủi ro cao và thời gian thu hồi vốn kéo dài.

“Đặc biệt, khi thẩm định dự án, quỹ thường chỉ góp dưới 60% tổng nhu cầu vốn, tỷ lệ lợi nhuận sẽ được thương thảo trước khi ký kết. Quá trình thẩm định một dự án thường mất khá nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải đáp ứng các yêu cầu về báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán cũng như phương án triển khai và hiệu quả kinh doanh của dự án”, bà Điệp cho biết.

Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, ông Tạ Mỹ Bách cho hay, dòng vốn ngoại hiện vẫn có xu hướng thận trọng khi rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo ông Bách, số liệu rõ nét nhất cho thấy xu hướng này là trong 6 tháng đầu năm 2026, bất động sản chỉ chiếm khoảng 7,4% tổng giá trị các thương vụ M&A, phản ánh tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư.

Nguyên nhân là môi trường lãi suất toàn cầu vẫn neo ở mức cao, chi phí xây dựng gia tăng cùng những bất ổn địa chính trị khiến nhiều quỹ đầu tư phải đánh giá lại chiến lược tại Việt Nam. Thay vì chấp nhận rủi ro phát triển dự án từ đầu, họ ưu tiên mua lại các tài sản đã hình thành hoặc những dự án có thể triển khai trong thời gian ngắn nhằm kiểm soát rủi ro và tối ưu hiệu quả sử dụng vốn.

Khẩu vị đầu tư vì thế cũng có sự thay đổi đáng kể. Các dự án được săn đón hiện nay phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí như pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, chủ đầu tư uy tín và có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Quy trình thẩm định cũng được thực hiện kỹ lưỡng hơn trước, với trọng tâm là chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành, thay vì chỉ kỳ vọng vào dư địa tăng giá.

“Chiến lược đầu tư đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang tập trung vào giá trị khai thác thực tế. Đặc biệt, trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây cũng là những yếu tố được dự báo sẽ quyết định khả năng thu hút vốn ngoại của thị trường trong thời gian tới”, ông Bách nói.

Trên thực tế, xu hướng này cũng được phản ánh qua các thương vụ M&A diễn ra trong nửa đầu năm. Thay vì tìm kiếm các quỹ đất mới hoặc những dự án còn nhiều vướng mắc pháp lý, nhà đầu tư tập trung vào các tài sản đã hình thành, có thể tiếp tục triển khai hoặc khai thác trong thời gian ngắn.