Tuần qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT (có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 – 31/12/2026) gửi 25 ngân hàng thương mại, cho phép loại bỏ phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với năm 2025 đối với các dự án nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) khỏi dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản theo Công văn 11686/NHNN-CSTT (quy định tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của tổ chức tín dụng (TCTD) không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của TCTD đó).

Các chuyên gia phân tích Công ty chứng khoán KBSV cho rằng, động thái này phản ánh chủ trương của NHNN trong việc nắn dòng vốn tín dụng vào các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút đầu tư, trong khi vẫn duy trì sự thận trọng đối với các hoạt động mang tính đầu cơ. 

Nhìn chung, chính sách này sẽ hỗ trợ tích cực cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là thu hút vốn đầu tư FDI và hỗ trợ mục tiêu an sinh xã hội.

Cụ thể, việc khơi thông dòng vốn cho BĐS KCN - KCX sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng công nghiệp và nâng cao năng lực tiếp nhận các dự án FDI mới. Trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu ra khỏi Trung Quốc vẫn đang tiếp diễn, động thái này góp phần củng cố vị thế của Việt Nam như một điểm đến sản xuất hấp dẫn trong khu vực.

Ngoài ra, trong bối cảnh dư nợ cho vay NOXH tính tới giữa tháng 3/2026 mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với quy mô chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng, động thái này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giải ngân, gia tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân, qua đó tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Dù vậy, trên khía cạnh đầu tư, nhóm phân tích cho rằng, việc nới nhẹ tín dụng bất động sản trên không tác động nhiều đến cổ phiếu các ngành liên quan. 

Cụ thể, Công văn 4551 góp phần cải thiện dư địa tín dụng đối với các NHTM nằm trong danh sách có thế mạnh cho vay BĐS KCN và NOXH. Tuy nhiên, do quy mô dư nợ NOXH rất nhỏ (chỉ chiếm 0,2% dư nợ toàn nền kinh tế) và dư nợ cho vay KCN - KCX toàn hệ thống ước tính là không nhiều. Dư địa tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng thêm từ chính sách này là tương đối hạn chế (ước tính khoảng 1 - 2%).

Với nhóm bất động sản KCN và Nhà ở xã hội, tác động của công văn trên sẽ tích cực hơn song cũng chỉ tập trung ở doanh nghiệp có dự án triển khai thực tế do chính sách chỉ có hiệu lực tới cuối 2026.

Với nhóm xây dựng, chính sách này kỳ vọng cũng sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp xây lắp và vật liệu xây dựng, nhưng tác động sẽ có độ trễ so với hai nhóm trên do phụ thuộc vào tiến độ giải ngân và triển khai dự án.

Trong khi đó, chuyên gia phân tích Công ty cổ phần Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cũng cho rằng, đối tượng hưởng lợi nhiều nhất của chính sách này là bất động sản khu công nghiệp,  đây là nhóm hưởng lợi trực tiếp và lớn nhất.

“Cơ chế loại trừ dư nợ khu công nghiệp, khu chế xuất khỏi hạn mức cho phép các ngân hàng tự tin giải ngân vốn trung và dài hạn - đây là điểm mấu chốt vì dự án hạ tầng khu công nghiệp có thời gian hoàn vốn dài và trước đây thường bị co lại khi ngân hàng gần chạm trần tín dụng bất động sản”, nhóm phân tích của Chứng khoán Mirae Asset đánh giá.

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển sang Việt Nam tạo nhu cầu bền vững cho quỹ đất khu công nghiệp sạch và hạ tầng hoàn thiện. Chính sách cũng tạo thêm nguồn lực vốn để đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và mở rộng diện tích thương phẩm cho thuê.

Với nhóm ngân hàng, tác động được đánh giá tích cực, nhưng có sự phân hóa theo danh mục tín dụng. Việc 25 ngân hàng được mở rộng dư địa tín dụng tại hai phân khúc ưu tiên sẽ hỗ trợ tăng trưởng cho vay và thu nhập lãi thuần trong năm 2026, đặc biệt trong bối cảnh nhiều ngân hàng đã gần chạm trần tín dụng bất động sản từ đầu năm.

Đối với nhà ở xã hội, Chứng khoán Mirae Asset cho rằng tác động là tích cực, nhưng cần phân biệt rõ chủ thể hưởng lợi. 

“Các dự án nhà ở xã hội thường có biên lợi nhuận định mức thấp, thời gian thu hồi vốn lâu, nên khi các ngân hàng thương mại bị siết room tín dụng bất động sản chung, ngân hàng thương mại luôn ưu tiên dòng vốn cho các dự án bất động sản thương mại cao cấp để tối ưu lợi nhuận”, Chứng khoán Mirae Asset nêu thực tế.

Việc loại trừ phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản giúp phân khúc này trở thành lĩnh vực ưu tiên, tạo thêm động lực để các ngân hàng thương mại đẩy mạnh cho vay.

Khi dòng vốn của chủ đầu tư được ngân hàng bảo lãnh và giải ngân ổn định, tiến độ xây dựng sẽ được bảo đảm, từ đó, kích hoạt các gói tín dụng cho người mua nhà. Điều này giúp tháo gỡ bài toán cốt lõi của thị trường nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa doanh nghiệp nhà ở xã hội thuần túy và doanh nghiệp bất động sản đại đô thị có kèm một phần nhà ở xã hội, bởi chính sách này chỉ tháo gỡ điểm nghẽn vốn cho phân khúc nhà ở xã hội theo định nghĩa pháp lý, không áp dụng đại trà.