Sàng lọc, giảm tỷ trọng cho vay

Techcombank ghi nhận lợi nhuận quý I/2026 đạt 8.900 tỷ đồng, tăng 22,6%. Đáng chú ý, tỷ trọng dư nợ bất động sản lần đầu giảm xuống dưới 30%, còn 28,9%, phản ánh xu hướng tái cơ cấu danh mục tín dụng. Trong khi đó, mảng bán lẻ và doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) trở thành động lực tăng trưởng với dư nợ 395.300 tỷ đồng, tăng 33% so với cùng kỳ. Một số phân khúc tăng mạnh gồm cho vay tín chấp tăng 159,1%, xây dựng tăng 72%, mua nhà tăng 6,4% và ký quỹ tăng 2%.

Trước đó, năm 2025, Techcombank cũng giảm dần tỷ trọng cho vay bất động sản từ 33,2% (năm 2024) xuống còn 31,1% tổng dư nợ.

Tại LPBank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản quý I/2026 đạt 14.721,8 tỷ đồng, giảm 2,4% so với đầu năm. Hiện tỷ trọng cho vay bất động sản của ngân hàng này chỉ chiếm khoảng 3,65% tổng dư nợ.

Ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ACB cho biết, ngân hàng không cho vay đối với các hành vi đầu cơ, mà tập trung nguồn lực phục vụ nhóm khách hàng mua nhà ở thực, hỗ trợ tiếp cận vốn để cải thiện chất lượng cuộc sống. ACB cũng phối hợp với các chủ đầu tư thiết kế các gói tài chính phù hợp và tư vấn đồng hành với khách hàng.

Cũng theo ông Nam, tăng trưởng cho vay mua nhà tại ACB đã chậm lại trong quý đầu năm nay. Nguyên nhân không chỉ đến từ chính sách ngân hàng, mà còn từ tâm lý lo ngại của người dân trước diễn biến kinh tế phức tạp, giá bất động sản cao và áp lực lãi vay khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại. Không ít khách hàng ở thực trở nên thận trọng khi lãi suất vay tăng lên 12-14%, lo ngại kịch bản lãi suất quay lại mức cao như trước đây, vượt khả năng tài chính.

Dù vậy, ACB đánh giá đây là tín hiệu tích cực hơn là đáng lo. Khách hàng hiện thận trọng và có trách nhiệm hơn với khoản vay, biết lựa chọn thời điểm và sản phẩm phù hợp để đảm bảo khả năng trả nợ bền vững.

Tín dụng bất động sản tiếp tục là một trong những mảng cho vay quy mô lớn tại nhiều ngân hàng trong quý I/2026, song bức tranh không còn tăng trưởng đồng loạt. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của 12 ngân hàng có thuyết minh chi tiết, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản đạt hơn 990.270 tỷ đồng, tăng 6,4% so với cuối năm 2025.

Trong đó, SHB và BVBank là hai ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trên 30% tổng dư nợ. Riêng VPBank ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 238.473 tỷ đồng, tăng hơn 31.000 tỷ đồng so với đầu năm, tương đương gần 15%, tiếp tục là lĩnh vực có quy mô dư nợ lớn nhất trong danh mục tín dụng theo ngành của ngân hàng.

Doanh nghiệp cần giảm phụ thuộc tín dụng

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, đến cuối năm 2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản ước đạt 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với năm 2024, trong khi tín dụng toàn ngành tăng hơn 19%.

Năm 2026, mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng khoảng 15%, do đó tín dụng bất động sản cũng sẽ được kiểm soát. Theo ông Lực, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng, song không đồng nghĩa với “siết”, mà là điều tiết có chọn lọc. Chủ trương của cơ quan quản lý là hướng dòng vốn vào phân khúc mua nhà ở thực, hạn chế tín dụng cho đầu cơ nhằm giảm rủi ro hệ thống.

Về phần các chủ đầu tư, cần đa dạng hóa nguồn vốn và giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Năm 2025, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 123.000 tỷ đồng trái phiếu. Riêng 4 tháng đầu năm 2026, con số này đạt gần 40.000 tỷ đồng, chiếm 51% tổng lượng phát hành toàn thị trường. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn năm nay rất lớn, khoảng 204.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm 61%.

PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP.HCM phân tích, trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát và áp lực nợ xấu gia tăng, việc tìm kiếm kênh huy động vốn thay thế cùng chính sách tín dụng linh hoạt trở thành vấn đề sống còn với doanh nghiệp địa ốc.

Ông Huân chỉ ra, doanh nghiệp bất động sản đang phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng, tạo áp lực lớn lên hệ thống tài chính. Trong khi đó, đa số ngân hàng huy động vốn ngắn hạn nhưng cho vay bất động sản trung và dài hạn, tạo ra sự “lệch pha” kỳ hạn và rủi ro thanh khoản.

“Cần thêm các giải pháp đa dạng hóa dòng vốn cho thị trường bất động sản, giảm lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng”, PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân nhấn mạnh.

Để giải quyết bài toán này, theo ông Huân, cần các giải pháp mang tính cấu trúc như phát triển mạnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp vốn đang trầm lắng, nhằm trở thành kênh cung ứng vốn trung - dài hạn chủ lực. Đồng thời, cần nghiên cứu các mô hình huy động vốn mới thông qua cơ chế thử nghiệm (sandbox), trung tâm tài chính quốc tế và đặc biệt là giải pháp token hóa bất động sản.

Ở chiều ngược lại, nếu đẩy mạnh tín dụng vào bất động sản quá mức, rủi ro nợ xấu sẽ gia tăng. Nguyên nhân cốt lõi là nhiều doanh nghiệp địa ốc sử dụng đòn bẩy tài chính cao, khiến chỉ cần biến động nhỏ về lãi suất cũng có thể tạo áp lực trả nợ lớn, đẩy doanh nghiệp vào nguy cơ nợ xấu.

Có thể thấy, trong bối cảnh tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng chọn lọc, doanh nghiệp địa ốc khó có thể tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào vốn ngân hàng như trước. Việc đa dạng hóa nguồn vốn, từ trái phiếu, quỹ đầu tư đến các mô hình tài chính mới, sẽ là điều kiện quan trọng để thị trường phát triển ổn định và giảm áp lực lên hệ thống tín dụng.