2019 - ngày vui không dài

Bước vào năm 2019, giới doanh nghiệp và nghiên cứu thị trường đều nhận định rằng đây sẽ là một năm sôi động của thị trường bất động sản tỉnh phía Nam, trừ TP.HCM.

Trong quý I/2019, dự báo này đã đúng khi các doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM đua nhau đổ ra tỉnh lẻ để phát triển dự án. Đơn cử như Tập đoàn Hưng Thịnh chào bán các dự án Biên Hòa New City tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai với hàng ngàn sản phẩm, dự án Hưng Thịnh Vĩnh Long New Town tại TP. Vĩnh Long, Dự án Bà Rịa City Gate tại TP. Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với số lượng lên tới hơn 3.000 sản phẩm.

Hay như Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Cát Tường Group cũng cho ra thị trường tỉnh Bình Phước dự án Cát Tường Phú Hưng với hơn 1.000 sản phẩm. Tập đoàn Novaland ra mắt thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận hàng ngàn sản phẩm nhà phố, biệt thự… Những dòng sản phẩm này ngay lập tức tạo ra sự sôi động và có lượng tiêu thụ khá tốt.

Thế nhưng, ngày vui của các thị trường tỉnh không kéo dài do lượng cung lớn, sức cầu có hạn và nỗi ám ảnh về các dự án ma khiến khách hàng dần trở nên thận trọng. Kết thúc năm 2019 đã có nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc “chuyên trị” bất động sản tỉnh lẻ bị cơ quan cảnh sát điều tra, khởi tố, bắt giam.

Đơn cử như câu chuyện Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba bán hàng chục dự án “ma” tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận. Mới đây là vụ việc ông Nguyễn Hữu Kha, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Hưng Thịnh Phát (Công ty Hưng Thịnh Phát) bị bắt tạm giam vì bán dự án “ma” tại tỉnh Bình Thuận…

Ngoài ra, hàng loạt công ty môi giới nhỏ có trụ sở tại TP.HCM đã tìm về các địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu… mua đất nông nghiệp rồi vẽ dự án phân lô, tạo ra cảnh hỗn độn và đẩy giá đất lên cao. Trong khi đó, năm 2019 đòn bẩy cho thị trường tỉnh lẻ là hạ tầng giao thông kết nối các địa phương này với TP.HCM lại chưa được hiện thực hóa bằng những dự án hiện hữu. Chẳng hạn, cầu Cát Lái nối TP.HCM với Đồng Nai vẫn chưa xây dựng, Quốc lộ 13 nối TP.HCM với Bình Dương đã có kế hoạch từ 19 năm trước nhưng vẫn chưa thể xây dựng, Quốc lộ 1A nối TP.HCM với tỉnh Long An vẫn kẹt cứng hàng ngày…

Theo ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc điều hành Tập đoàn Địa ốc Cát Tường Group, năm 2019 là một năm “đi chậm” của thị trường bất động sản. Hầu hết các báo cáo điều chỉ ra rằng, nguồn cung sản phẩm tại tất cả các phân khúc đều giảm, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Nhiều dự án nhà ở tại các thành phố lớn bị dừng triển khai do những vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm.

Đây cũng là năm thị trường có nhiều ảnh hưởng từ chính sách, quy định mới. Tuy nhiên, đây đều là những chính sách nhằm hướng đến thiết lập thị trường phát triển ổn định, bền vững.

“Điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2019 nằm ở các khu đô thị mới với quy mô lớn từ hàng chục đến hàng trăm héc-ta, với đầy đủ các hạ tầng, tiện ích ở khu vực ngoài trung tâm và tỉnh lẻ. Đây là hướng phát triển bền vững của các nhà phát triển bất động sản lớn, góp phần hình thành những đô thị vệ tinh với hạ tầng tốt, giá thành vừa phải. Tuy nhiên, thị trường này lại chưa được đánh giá đúng tầm mức. Thay vì phát triển dài hạn thì nhiều doanh nghiệp lớn tại TP.HCM lại xác định đó là thị trường tạm thời và chờ đợi thị trường TP.HCM khơi thông chính sách sẽ quay trở lại. Do đó, nhiều thị trường tỉnh đã đi xuống vào quý III và quý IV/2019 khi mà các doanh nghiệp địa ốc lớn không ra hàng mới”, ông Vũ nói.

Tuy nhiên, vị đại diện Cát Tường Group cũng nhận định, năm 2019 thị trường tỉnh lẻ đã có cuộc thanh lọc lớn, nhiều doanh nghiệp làm ăn chụp giật đã bị xử lý hoặc không trụ nổi. Việc này sẽ khiến thị trường tỉnh năm 2020 trở nên đáng chờ đợi hơn.

2020 - đáng chờ đợi

Theo khảo sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản với các doanh nghiệp địa ốc, hầu hết đều chia sẻ kế hoạch hướng về vùng ven.

Cụ thể, Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt cho biết, năm 2020 sẽ triển khai bán dự án tại TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Năm qua, doanh nghiệp này trúng đấu giá khu đất lớn tại đây và hướng tới phát triển dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự.

Đại diện Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho biết, sẽ mở bán dự án chung cư Phú Đông 3 tại thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương; Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam Land có kế hoạch mở bán dự án chung cư tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai; Tập đoàn Novaland tiếp tục triển khai và bán hai dự án tại tỉnh Bình Thuận, một dự án tại tỉnh Đồng Nai, một dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, điểm nhấn năm 2020 là sẽ tiếp tục phát triển chủ yếu ở thị trường tỉnh lẻ quanh TP.HCM với dự án chung cư tại TP. Vũng Tàu và chung cư tại thị xã Dĩ An, Bình Dương ngay trong quý I. Các doanh nghiệp khác như Cát Tường Group, Trần Anh Group, An Gia, Phúc Khang… cũng có kế hoạch cụ thể cho việc phát triển dự án tại tỉnh lẻ quanh TP.HCM năm 2020.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, thị trường bất động sản tỉnh lẻ năm 2020 sẽ tiếp tục có sự sàng lọc, các dự án chưa đủ điều kiện mở bán sẽ nhường sân cho các dự án có pháp lý minh bạch, được đầu tư bài bản, chất lượng.

Một điểm đáng chú ý ở thị trường tỉnh lẻ đó là các phân khúc như bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở cao cấp cho chuyên gia sẽ tăng theo nhu cầu, do tác động gián tiếp của căng thẳng thương mại Mỹ - Trung khiến Việt Nam trở thành lựa chọn mới của các doanh nghiệp sản xuất quốc tế. Thị trường tỉnh lẻ sẽ xuất hiện thêm các khu đô thị quy mô lớn từ hàng chục đến hàng trăm héc-ta. Đồng Nai, Bình Dương, Long An và Tây Nam Bộ sẽ là những thị trường quyết định nguồn cung lớn trong năm 2020.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trong năm 2019, bức tranh thị trường đất nền có những diễn biến trái chiều giữa thị trường TP.HCM và tỉnh lân cận. Tại TP.HCM, nguồn cung khan hiếm, mức giá lại tăng cao, biên độ lợi nhuận ở ngưỡng trung bình 10 - 15%, do giá cao ngay từ khi mua vào. Mức giá thứ cấp đã tăng mạnh trong khoảng thời gian trước đó.

Trong khi đó, đất nền tại thị trường tỉnh có nguồn cung dồi dào hơn. Không chỉ tập trung tại một số khu vực vệ tinh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, nhiều thị trường như Đà Nẵng, Bình Thuận, Bình Phước, Cần Thơ, Hậu Giang, Đồng Tháp… cũng ghi nhận nhiều dự án mới. Biên độ lợi nhuận của đất nền tại các tỉnh lẻ rơi vào khoảng 20 - 30%, tùy dự án.

Đất nền cũng được xem là phân khúc tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư do biên lợi nhuận so với mặt bằng chung là khá ổn. Các dự án đất nền có pháp lý hoàn thiện, được đầu tư hạ tầng bài bản, quy hoạch đồng bộ sẽ hấp dẫn nhà đầu tư.

“Tuy nhiên, khi đầu tư đất nền, để giảm thiểu rủi ro, yếu tố quan trọng nhất chính là pháp lý. Một sản phẩm có vị trí đẹp, giá thành rẻ nhưng pháp lý không minh bạch thì mọi giá trị đều trở nên vô nghĩa. Chọn cho mình một dự án pháp lý hoàn thiện, nhà đầu tư đã cầm chắc trong tay một gói bảo hiểm an toàn cho kênh đầu tư của mình. Tuy nhiên, để gia tăng lợi nhuận, nhà đầu tư nên chọn những dự án đáp ứng được các tiêu chí cơ bản như: vị trí trung tâm hoặc gần các khu dân cư hiện hữu; dự án có quy mô lớn, được quy hoạch bài bản, có các tiện ích đáp ứng nhu cầu sống. Nếu dự án sở hữu các tiện ích có thể khai thác thương mại, du lịch thì giá trị dự án sẽ càng gia tăng. Dự án do các chủ đầu tư, đơn vị phát triển có uy tín, giàu kinh nghiệm và năng lực triển khai. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên khảo sát thực tế thị trường lân cận, các dự án xung quanh.

Nhà đầu tư nên xác định khoảng thời gian đầu tư và lợi nhuận mong muốn ngay từ đầu. Sau khoảng thời gian đã đặt ra và đạt mức lợi nhuận ròng mong muốn thì nên bán ngay để chốt lời. Ngoài ra, nên đầu tư bằng vốn tự có để giảm thiểu áp lực lãi vay trong trường hợp thanh khoản kém”, lãnh đạo HoREA nói.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, điểm nghẽn của thị trường tỉnh lẻ năm 2020 đó là hạ tầng kết nối giữa các tỉnh với TP.HCM vẫn chưa được khơi thông khi mà các dự án giao thông trong điểm vẫn chưa được triển khai. Một điểm nữa đó là các tỉnh lân cận TP.HCM đều tăng giá đất. Việc này sẽ kéo theo mức giá nhà, đất của các tỉnh tiếp tục tăng, trong khi năm 2019 giá đã tăng từ 15 - 20%. Điều này sẽ khiến sức cầu giảm, gây khó cho thanh khoản bất động sản tỉnh lẻ năm 2020.