Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo nhận định của các luật sư, do còn nhiều kẽ hở trong việc thẩm định đối tượng mua nhà ở xã hội nên vô hình trung đây lại trở thành kênh kiếm lời của không ít đối tượng “ngoài chính sách”. Điều này dẫn đến tình trạng người có nhu cầu thực khó tiếp cận nhà ở xã hội và trong số đó đã không ít người chọn cách mua lại hoặc mua suất của người khác bán lại.

Theo tìm hiểu thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện có nhiều thông tin rao bán lại các suất nhà ở xã hội trên các trang mạng về bất động sản, nhà ở. Một kênh thông tin khác tuy âm thầm nhưng rất hiệu quả là việc rao bán giữa chính các cư dân ở trong tòa nhà với nhau. Căn nào đang có nhu cầu bán lại hoặc cho thuê hầu như cư dân đều nắm được để mua cho người trong gia đình hoặc giới thiệu ăn hoa hồng.

Tại dự án nhà ở xã hội Hồng Hà Eco City, chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một cư dân cho biết, ở đây đang có nhiều căn được bán lại, có lẽ do chỉ còn 1 năm nữa là đến thời hạn 5 năm nên người ta cũng chọn mua nhiều. Anh này cũng vừa mới mua lại thêm một căn cho bố mẹ đến ở gần cho tiện.

“Nhưng nói thật là anh không nên mua lại căn hộ ở dự án này, bởi giá rất đắt. Căn hộ mà tôi mua cho ông bà cụ có giá 19 triệu đồng/m2 chỉ với hình thức lập vi bằng. Ngay cạnh đây có dự án nhà ở xã hội IEC Complex đang mở bán, anh nên chọn mua sẽ rẻ hơn. Tuy nhiên, cũng phải quen biết hoặc nhờ người giới thiệu mới tiếp cận và có được căn hộ. Còn không là nộp hồ sơ thì cứ nộp nhưng nhà thì khó lắm. Còn nếu mua lại từ môi giới thì giá chênh lệch có khi lên đến 200 triệu đồng/căn”, cư dân này cho biết thêm.

Theo nhiều người bán căn hộ nhà ở xã hội, khách hàng có nhu cầu mua với giá rẻ sẽ phải chấp nhận “lách” luật. Chủ nhà sẽ viết giấy tặng cho căn nhà trong vài năm tới (đến thời điểm có thể tự do chuyển nhượng) và ký hợp đồng ủy quyền cho người mua toàn quyền thanh toán tiền mua, chuyển nhượng căn nhà với chủ đầu tư. Người mua nhà ở xã hội cũng không vay được ngân hàng.

Vấn đề đặt ra là nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp bên bán nhà không hợp tác.

Một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối với hợp đồng ủy quyền là có thể xảy ra khả năng người ủy quyền chết. Theo quy định tại Điều 140, Bộ luật Dân sự 2015, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, và khi đó đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thể chịu nhiều rủi ro, thậm chí là mất trắng.

Bên cạnh việc ký hợp đồng ủy quyền thì người mua nhà ở xã hội chưa đến hạn chuyển nhượng cũng hay lựa chọn là hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là người mua sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dich, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai bên chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho cả hai bên. Theo đó, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của người mua một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu căn hộ sang cho người mua. Do đó, nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra thì người mua chỉ có thể khời kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi căn hộ.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích, do được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, giao đất, thủ tục, tiêu chuẩn thiết kế…, nên giá nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại. Luật chưa quy định rõ, chưa chặt chẽ, nên tạo kẽ hở cho đối tượng mua nhà ở xã hội.

Đơn cử, vấn đề đối tượng tiếp cận sản phẩm này không có nhà nên được mua nhà ở xã hội, trong khi đó nhà họ ở Hà Nội nhưng vẫn mua nhà nhà ở xã hội tại TP.HCM, bán nhà ngày hôm trước hôm sau đi đăng ký mua nhà ở xã hội. Có những trường hợp, bố mẹ có nhà, nhưng 3 người con trên 18 tuổi cũng chưa có nhà thế là 3 người con này được quyền đi mua nhà ở xã hội.

Vì “kẽ hở” đó nên không ít người có khả năng kinh tế vẫn mua nhà ở xã hội và sau đó tìm cách cho thuê, bán lại cho người khác và giao dịch bằng giấy tay, thậm chí là trước đó gian dối hồ sơ để mua được nhà ở xã hội nên phải nhanh chóng bán cho người khác để xóa dấu tích vi phạm.

Việc vi phạm giao dịch, sử dụng tại nhà ở xã hội thường xuất hiện theo qua hình thức như: không đúng đối tượng mua nhà ở xã hội bằng việc kê khai thông tin không đúng, sử dụng nhà ở xã hội sai quy định, việc bán lại nhà ở xã hội vi phạm quy định (về thời hạn, đối tượng), việc sử dụng nhà ở xã hội sai (cho thuê, không sử dụng)… như các trường hợp trước đó Công an TP. Hà Nội cũng đã từng kiểm tra và công bố báo cáo về thông tin nhân khẩu tại 9 dự án nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng.

Kết quả kiểm tra của Công an Hà Nội tại 4/9 dự án nhà ở xã hội cho thấy, các dự án đều có vi phạm về mục đích sử dụng căn hộ: 319 căn hộ do đối tượng khác sử dụng (chiểm 6,5%); 441 căn hộ chưa có người sử dụng (chiếm 9%); 5 căn hộ đã sử dụng không phải mục đích để ở (chiếm 0,1%).

Trường hợp khác như tại dự án nhà ở xã hội Phú Mỹ ở Quy Nhơn (do Công ty TNHH đầu tư xây dựng Phú Mỹ - Quy Nhơn làm chủ đầu tư) có 53 căn hộ chuyển nhượng trái phép, 57 căn cho người khác thuê hoặc mượn để ở và 21 căn chưa tiếp cận được người sử dụng. Sau đó, chủ đầu tư đã thu hồi 53 căn hộ chuyển nhượng trái phép để xét duyệt bán lại cho người sử dụng khác theo đúng quy định.

“Với việc mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng, việc sử dụng nhà ở xã hội sai quy định, việc bán nhà ở không đúng đều dẫn đến nguy cơ nhà ở xã hội bị thu hồi. Do đó, khi giao dịch mua lại nhà ở xã hội rất dẫn đến rủi ro cho người mua, cần hết sức thận trọng và tìm hiểu kỹ”, luật sư Trần Đức Phượng nhấn mạnh.

Lời khuyên cho người tiêu dùng

Theo luật sư Trần Đức Phượng, người dân cần nắm vững những quy định cơ bản khi mua nhà ở xã hội.

Trước hết, theo quy định tại Điều 62, Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội không được bán lại trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Việc xác định thời điểm dựa vào quy định về thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư và các phiếu thu tiền cụ thể.

Nếu trong thời hạn 5 năm, khi đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, nếu đơn vị này không mua với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

“Trường hợp người mua không phải đối tượng được mua nhà ở xã hội thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Trước khi thực hiện việc giao dịch nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở xã hội phải lập hồ sơ nộp Văn phòng đăng ký đất đai để xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán nhà ở xã hội theo Khoản 8 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 về thu tiền sử dụng đất. Trường hợp người mua là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân”, louật sư Phượng cho biết.

PGS.TS Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, để xảy ra tình trạng mua bán trái phép, các cơ quan liên quan phải chịu trách nhiệm liên đới. Phải có quy định xử lý trách nhiệm cụ thể, nghiêm khắc đối với các đơn vị, cá nhân để xảy ra tình trạng trên. Riêng những trường hợp cố tình vi phạm, phải kiên quyết thu hồi nhà để đảm bảo công bằng chính sách cho những người nghèo thật sự.

Còn luật sư Bùi Đình Ứng (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) nói rằng, việc mua bán trước thời điểm 5 năm chỉ có thể thực hiện bằng giấy tay nên tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi trái luật và vô hiệu. Cụ thể, người mua không thể thực hiện sang tên, công chứng hợp đồng mua bán, sổ đỏ vẫn mang tên chủ cũ, họ hoàn toàn có thể mang giấy tờ nhà ở đi cầm cố, thế chấp ở các tổ chức tín dụng đen, hoặc đặt vào đâu đó để vay mượn. Và rất dễ xảy ra phát sinh tranh chấp bất lợi cho người mua nhà. Người bán cũng có thể bội ước vì khi có tranh chấp ra tòa, giấy tờ viết tay sẽ không có giá trị.