Trong báo cáo triển vọng bất động sản khu công nghiệp công bố ngày 29/9, VIS Rating đánh giá hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết sẽ duy trì ổn định trong thời gian tới, nhờ khả năng tạo dòng tiền tốt và đòn bẩy ở mức vừa phải. Tuy nhiên, triển vọng giữa các doanh nghiệp có thể phân hóa, đặc biệt với những chủ đầu tư dành nguồn lực lớn cho các lĩnh vực ngoài hoạt động khu công nghiệp cốt lõi.

FDI là động lực

Một trong những yếu tố được VIS Rating kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ thị trường từ nay đến cuối năm là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ; vốn giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%. VIS Rating kỳ vọng FDI sẽ duy trì ở mức cao và tiếp tục là động lực chính thúc đẩy phát triển khu công nghiệp. 

Nhu cầu thuê đất cũng đã cho thấy sự phục hồi rõ rệt. Sau khi giảm 30% trong năm 2025, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới trong nửa đầu năm nay tăng 60% so với cùng kỳ, đạt 500 ha, chủ yếu nhờ nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp điện tử và bán dẫn. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức 82%.

Diễn biến này trái ngược với phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, khi diện tích cho thuê mới giảm 8%, còn khoảng 0,9 triệu m2. Theo VIS Rating, một nguyên nhân là các khách thuê mới thuộc lĩnh vực công nghệ cao có xu hướng ưu tiên thuê trực tiếp đất khu công nghiệp. 

Giá thuê được dự báo có nền tảng duy trì ổn định trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy còn cao. Trong nửa đầu năm, giá chào thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt 143 USD/m2, tăng 2,9% so với cùng kỳ; tại miền Nam đạt 184 USD/m2, tăng 1,7%. Giá thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn bình quân khoảng 5 USD/m2/tháng, tăng 2%.

Ở chiều cung, VIS Rating kỳ vọng việc mở bán các khu công nghiệp mới sẽ tăng tốc, trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào vận hành. Chẳng hạn, Becamex (BCM) dự kiến mở bán hai khu công nghiệp mới trong quý III/2026 sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. 

Triển vọng này còn được hỗ trợ bởi chính sách thu hút đầu tư. Theo VIS Rating, chính sách giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đối với các ngành đủ điều kiện, cùng việc đơn giản hóa thủ tục đầu tư và mở rộng danh mục ngành được ưu đãi sang bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn, công nghệ sinh học, năng lượng mới và công nghiệp xanh, sẽ tiếp tục hỗ trợ thu hút FDI và nhu cầu thuê đất khu công nghiệp. 

Dù vậy, VIS Rating lưu ý một biến số cần theo dõi là các biện pháp thương mại của Mỹ liên quan đến bảo hộ sở hữu trí tuệ và tăng cường kiểm soát hoạt động trung chuyển hàng hóa. Theo tổ chức này, yếu tố trên có thể ảnh hưởng tiêu cực tới triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong 12-18 tháng tới. 

Áp lực đáo hạn thúc đẩy phát hành trái phiếu

Bên cạnh nhu cầu thuê, một chuyển động đáng chú ý trong những tháng cuối năm nằm ở nguồn vốn của các chủ đầu tư.

Tín dụng dành cho bất động sản khu công nghiệp trong quý II/2026 tăng 32% so với quý trước, tập trung ở một số chủ đầu tư lớn. Dư nợ của IDC, KBC và BCM lần lượt tăng 55%, 25% và 18%. Khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của các doanh nghiệp khu công nghiệp có xu hướng sẽ tiếp tục cải thiện, tạo thêm nguồn lực cho đầu tư dự án và tái cấp vốn. 

Kênh trái phiếu cũng được dự báo sôi động hơn. Trong nửa đầu năm, các chủ đầu tư khu công nghiệp phát hành khoảng 2.300 tỷ đồng trái phiếu. Trong khi đó, khoảng 3.500 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026. VIS Rating kỳ vọng hoạt động phát hành sẽ tăng tốc nhằm đáp ứng nhu cầu tái cấp vốn và đầu tư dự án.

Về sức khỏe tài chính, tổng dư nợ của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết đã tăng 14% trong nửa đầu năm, đưa tỷ lệ nợ vay/EBITDA bình quân từ 2,2 lần lên 2,6 lần. Dù vậy, đòn bẩy của ngành vẫn ở mức vừa phải. Doanh thu bình quân tăng 3%, biên lợi nhuận gộp đạt khoảng 30%, trong khi lợi nhuận hoạt động giảm 11% do chi phí lãi vay tăng 33%. 

Sự phân hóa giữa các doanh nghiệp sẽ nằm ở quy mô đầu tư ngoài hoạt động cốt lõi. VIS Rating kỳ vọng các chỉ số tín nhiệm duy trì ổn định đối với những doanh nghiệp tập trung vào khu công nghiệp và sở hữu quỹ đất cho thuê lớn như VGC, IDC, PHR và SIP. Trong khi đó, BCM và KBC có thể chịu áp lực dòng tiền lớn hơn do các cam kết đầu tư đáng kể vào những lĩnh vực ngoài hoạt động cốt lõi.