Từ “điểm nghẽn” đến trục phát triển đô thị

Thị trường bất động sản khép lại năm 2025 với những tín hiệu phục hồi đan xen thách thức. Bước sang năm 2026, thị trường được kỳ vọng mở ra chu kỳ phát triển mới, trong đó động lực rõ nét nhất đến từ quá trình hoàn thiện hạ tầng giao thông liên vùng. Sự cải thiện mạnh mẽ về kết nối đang hướng dòng chú ý của thị trường về các khu vực cửa ngõ TP.HCM, đặc biệt là trục Quốc lộ 13.

Sau giai đoạn chuẩn bị và thi công, Quốc lộ 13 đang khoác lên mình diện mạo mới. Ghi nhận thực tế hiện trường đầu tháng 1/2026 cho thấy, nhiều đoạn trên tuyến, mặt đường sắp hoàn thành mở rộng, làn xe được tổ chức lại rõ ràng, dải phân cách trung tâm dần hình thành. Máy móc, vật liệu xây dựng được tập kết liên tục, phản ánh nhịp thi công khẩn trương.

Là tuyến giao thông huyết mạch kết nối nội đô TP.HCM với chuỗi khu công nghiệp, khu dân cư và trung tâm logistics phía Đông Bắc, Tây Nguyên, Quốc lộ 13 trong nhiều năm qua luôn rơi vào tình trạng quá tải.

Theo phân tích của các thành viên thị trường, việc tăng tốc mở rộng Quốc lộ 13 còn mang ý nghĩa vượt ra ngoài một dự án giao thông thuần túy. Khi “năng lực thông hành” được cải thiện, áp lực giao thông được giải tỏa dần, tạo điều kiện cho dòng chảy hàng hóa, lao động và dịch vụ vận hành hiệu quả hơn. Quan trọng hơn, tuyến đường này đang từng bước chuyển mình thành trục đại lộ tài chính - thương mại - dịch vụ quy mô lớn của khu Đông Bắc TP.HCM.

Đáng chú ý, trong bối cảnh các địa phương đang rà soát, điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn mới theo hướng tiệm cận giá thị trường, yếu tố hạ tầng trở thành “neo giá” quan trọng. Thị trường cho thấy xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có vị trí gắn với hạ tầng hiện hữu, pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai cụ thể, thay vì chạy theo kỳ vọng ngắn hạn.

Về dài hạn, khi Quốc lộ 13 kết nối đồng bộ với các tuyến vành đai, cao tốc và trục giao thông chiến lược, tuyến đường này được kỳ vọng giữ vai trò trục xương sống phát triển đô thị của toàn khu vực Đông Bắc TP.HCM. Đây cũng là cơ sở để hình thành các dải đô thị, thương mại quy mô lớn, tương tự vai trò của những đại lộ hướng tâm tại các đô thị lớn trong khu vực.

Dự án “all-in-one” mặt tiền Quốc lộ 13 hưởng lợi

 Song song với tiến độ thi công, thị trường bất động sản dọc Quốc lộ 13 đã xuất hiện những chuyển động sớm. Theo ghi nhận từ các sàn môi giới khu vực và nhà đầu tư địa phương, mặt bằng giá đất tại nhiều đoạn tuyến có xu hướng tăng trong hơn một năm qua, chủ yếu bám theo nhịp triển khai hạ tầng, thay vì những đợt tăng nóng ngắn hạn. Giao dịch tập trung vào các khu đất, dự án nằm trên trục chính, có khả năng khai thác thương mại hoặc kết nối thuận lợi với khu công nghiệp, khu dân cư hiện hữu.

Trong bức tranh đó, La Pura, dự án tọa lạc trên mặt tiền Quốc lộ 13 được xem là một ví dụ tiêu biểu cho nhóm dự án hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Thực tế triển khai cho thấy, dự án đang bước vào giai đoạn thi công cao tầng với tiến độ thể hiện khá rõ nét.

Cụ thể, phân khu Zenia ghi nhận tháp B3 đã lên tầng 21, tháp B4 lên tầng 24; tại phân khu Risa, tháp A3 đạt tầng 19 và tháp A4 đạt tầng 18. Đáng chú ý, 4 tháp mặt tiền Quốc lộ 13 đã bắt đầu tập kết vật liệu xây dựng, sẵn sàng bước vào giai đoạn thi công trong năm 2026. Tiến độ này cho thấy La Pura đang bước vào giai đoạn “tăng tốc”, bàn giao trùng với thời điểm hạ tầng khu vực có những chuyển biến rõ rệt.

Anh Nguyễn Tùng, nhà đầu tư bất động sản cá nhân tại TP.HCM chia sẻ, lợi thế của La Pura nằm ở việc đô thị all-in-one thừa hưởng tới 300m mặt tiền Quốc lộ 13 đang được mở rộng. Khi Quốc lộ 13 hoàn thành toàn tuyến, vừa giảm áp lực ùn tắc, vừa tăng khả năng kết nối liên vùng. Theo đó, các dự án mặt tiền có thêm dư địa để phát triển các chức năng ở, thương mại và dịch vụ. Đây cũng là yếu tố được cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn quan tâm trong bối cảnh thị trường ngày càng thận trọng, ưu tiên những dự án có tiến độ rõ ràng và hạ tầng hiện hữu.

“Với bất động sản đô thị, đặc biệt là các dự án căn hộ sở hữu trung tâm thương mại, phòng khám, trường học,… nội khu, đồng thời bám trục giao thông lớn, thì tất yếu khi hạ tầng hoàn thiện cũng là lúc giá trị bất động động sản được xác lập dựa trên khả năng khai thác thực tế. Đáng chú ý,  khu vực Đông Bắc TP.HCM hàng chục ngàn chuyên gia sẵn có, mở ra bài toán cho thuê ổn định cùng lợi suất hấp dẫn cho nhà đầu tư”, anh Tùng nói.

Từ góc nhìn thị trường, các chuyên gia cũng cho rằng, bất động sản gắn với các trục hạ tầng lớn thường ghi nhận xu hướng tăng giá bền vững theo từng nhịp hạ tầng, bắt đầu từ thông tin quy hoạch, triển khai từng giai đoạn và hoàn thiện.