Nhiều động thái kiểm soát

Bắt đầu từ cuối năm 2017, thị trường bất động sản Đồng Nai trở nên “sốt nóng” bởi việc nhiều chủ đầu tư liên tục chào bán sản phẩm đất nền phân lô ra thị trường. Thậm chí, có những trường hợp thu gom đất nông, lâm nghiệp của người dân rồi vẽ dự án giả bán cho khách hàng. Đặc biệt, các sản phẩm và dự án nằm ở quanh huyện Long Thành và Biên Hòa - nơi tọa lạc dự án Sân bay Quốc tế Long Thành trong tương lai - thu hút lượng lớn khách hàng.

Chỉ trong thời gian ngắn, từ tháng 11/2017 đến tháng 2/2018, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, giá đất tại nhiều địa phương thuộc Đồng Nai bị đẩy lên tới vài ba lần. Chẳng hạn, đất nông nghiệp ở một số nơi như TP. Biên Hòa tăng lên mức 20 - 50 tỷ đồng/ha, tại các huyện khu vực giáp ranh Biên Hòa cũng từ 10 - 15 tỷ đồng/ha.

Cụ thể hơn, theo khảo sát, giá đất tại xã Hiệp Hòa, phường Thống Nhất bị đẩy cao gấp 2 lần so với đầu năm 2017, đất nông nghiệp được rao bán với giá 40 - 50 tỷ đồng/ha, đất thổ cư 10 - 14 triệu đồng/m2. Trong khi đầu năm 2017, giá đất ở tại đây chỉ khoảng 5 - 10 triệu đồng/m2. Tại các khu vực xã Hóa An, phường Bửu Hòa, phường Tân Vạn (TP. Biên Hòa), giá đất cũng tăng cao do có thông tin sẽ làm đường nối cầu Bửu Hòa với Quốc lộ 1K. Tại huyện Cẩm Mỹ, giá đất nông nghiệp cũng tăng 30 - 60% do có thông tin tại đây sẽ quy hoạch khu công nghiệp…

Trong khi đó, tại các huyện khác như Vĩnh Cửu, Trảng Bom, Nhơn Trạch, tình trạng phân lô, bán nền và chuyển nhượng qua lại bằng giấy tay diễn ra tràn lan.

Trước tình trạng này, UBND tỉnh Đồng Nai đã chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh và Sở Xây dựng rà soát toàn bộ thị trường. Mới đây, kết quả kiểm tra của Sở Tài nguyên - Môi trường Đồng Nai cho thấy, 5 địa phương đang "nóng" về tình trạng tự phân lô, bán nền là TP. Biên Hòa, các huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Vĩnh Cửu.

“Tại những địa phương này có tình trạng đầu nậu thu gom đất nông nghiệp, lấy lý do xin cải tạo đất, tiến hành san lấp mặt bằng rồi tự phân lô, bán nền. Sau khi mua đất, nhiều người dân lén lút xây dựng nhà ở. Trong quý I/2018, đoàn kiểm tra phát hiện 137 trường hợp xây dựng trái phép và đã buộc 69 trường hợp phải tháo dỡ. Trước đó, năm 2017, có gần 700 trường hợp tương tự và đã có 420 trường hợp xây dựng trái phép bị buộc tháo dỡ”, báo cáo từ Sở Tài nguyên - Môi trường cho biết.

Trước tình trạng nhà đầu tư các nơi đổ xô đến Đồng Nai mua đất đón lõng quy hoạch, ông Võ Văn Chánh, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, đến thời điểm hiện tại, địa phương chưa phê duyệt quy hoạch vùng xung quanh Dự án Cảng Hàng không quốc tế Long Thành. Những thông tin quy hoạch là do một đơn vị tư vấn làm cách đây vài năm nhưng chưa được phê duyệt. Do đó, huyện Long Thành phải kịp thời thông tin rõ ràng để người dân biết, tránh bị đầu cơ đất thổi giá, gây bất ổn chung cho thị trường bất động sản.

“Sở Tài nguyên - Môi trường báo cáo đã cử đoàn thanh tra xuống kiểm tra những khu vực đang xảy ra tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp. Đồng thời, Sở đã rà soát lại những khu vực đông dân cư, nhu cầu đất ở cao để siết lại, tránh việc các cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng chia nhỏ đất nông nghiệp rồi bán ra”, ông Chánh nói.

Tỉnh Long An cũng đang trong tình trạng “nóng sốt” giao dịch đất nền. Mới đây, ông Mai Văn Nhiều, Chánh văn phòng UBND tỉnh Long An cho biết, hiện tỉnh đang siết lại thị trường bất động sản, bởi một số doanh nghiệp và nhà đầu tư đẩy giá đất nền tăng quá nhanh và quá cao.

“Chúng tôi đang cho thanh tra nhiều dự án bất động sản tại địa phương. Các dự án này dù được chủ đầu tư mở bán rầm rộ nhưng pháp lý chưa xong… Bên cạnh đó, trong thời gian tới, tỉnh có chủ trương không cấp phép dự án bất động sản mới, siết lại thị trường bằng việc rà soát toàn bộ doanh nghiệp bất động sản tại Long An để thị trường minh bạch hơn”, ông Nhiều nói.

Được biết, tại khu vực giáp ranh TP.HCM, Long An đang là địa phương có thị trường bất động sản phát triển mạnh nhất với các sản phẩm chủ yếu là đất nền, nhà phố. Các dự án tập trung chủ yếu tại huyện Đức Hòa và Bến Lức. Lợi thế chủ yếu khiến thị trường này hấp dẫn là hạ tầng giao thông kết nối với TP.HCM đã hoàn thiện, tỉnh cũng thu hút được lượng lớn vốn FDI và các khu, cụm công nghiệp… mọc lên khá nhiều thời gian qua. Giá đất tại Long An hiện dao động từ 6 - 30 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí và dự án.

Tại TP.HCM, trước tình trạng sốt đất nền bùng phát ở nhiều khu vực từ cuối tháng 3/2018, mới đây, UBND TP.HCM đã yêu cầu các quận, huyện tập trung tuyên truyền, siết chặt việc tách thửa, phân lô để ngăn chặn các hành vi trục lợi, tạo cơn sốt đất nền ảo.

"Khi người dân muốn mua bán đất thì đều có sự liên hệ với chính quyền bằng nhiều hình thức. Có thể là do quen biết hoặc qua con đường chính thức để xem khu vực này sắp tới có mở đường hay không, có dự án gì không. Nếu cán bộ nói chính xác thì không sao, nhưng nếu cán bộ 'có lợi ích cá nhân' ở đây thì rõ ràng tạo ra thông tin sai lệch khiến người dân đổ xô đi mua làm tăng giá đất ảo. Điều này rất nguy hiểm, bởi nó ảnh hưởng đến sự phát triển lâu dài của thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua", ông Tuyến cho biết thêm.

Để ngăn chặn tình trạng trên, ông Tuyến cho biết, UBND TP.HCM đã có văn bản yêu cầu các quận, huyện phải lưu ý, có các biện pháp nhắc nhở để người dân không bị kẻ xấu lợi dụng, đồng thời quản lý chặt chẽ cán bộ, đặc biệt là các cán bộ có liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai.

Ngoài ra, ngành công an và các ngành chức năng tại địa phương cũng được yêu cầu tăng cường quản lý, xử lý nghiêm những đối tượng lợi dụng việc tách thửa, phân lô đất nền tại địa bàn để tạo sóng ảo. Địa phương nào có tình trạng sốt đất, cán bộ địa phương nơi đó cần nắm rõ tình hình và có giải pháp ngăn chặn kịp thời để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

“Công an Thành phố và các ngành chức năng sẽ tăng cường quản lý, xử lý nghiêm những đối tượng lợi dụng thị trường để đầu cơ, làm giá đất trong thời gian này”, ông Tuyến nói.

Đừng để “sốt” mới siết

Trước tình trạng các địa phương đua nhau có những động thái siết lại thị trường bất động sản, nhiều ý kiến của các chuyên gia và giới nghiên cứu thị trường cho rằng, đây chỉ nên là biện pháp tình thế, không thể cứ để “sốt” rồi mới “siết”, mà phải có biện pháp kiểm soát từ đầu và quan trọng nhất là minh bạch hóa thông tin, không cho thị trường có cơ hội sốt ảo.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, các cơn sốt thường bắt nguồn từ một thông tin có sức nặng nào đó về quy hoạch, về chính sách mới. Do đó, ngay khi thị trường xuất hiện các thông tin trên, cơ quan quản lý cần có phản hồi kịp thời để xóa bỏ căn nguyên dẫn đến những tin đồn làm giá. Đồng thời, cần có biện pháp mạnh xử lý việc sử dụng đất đai, xây dựng trái phép, việc chuyển nhượng, sang tên đất nền tràn lan, bởi đó là những dấu hiệu sắp xuất hiện cơn sốt.

Còn đại diện Hiệp hội Bất động sản Đồng Nai cho rằng, đất đai tại Đồng Nai thời gian qua "sốt" giá không phải vì nhu cầu ở tăng đột biến, mà là do hoạt động đầu cơ. Các "cò đất" lợi dụng các thông tin về quy hoạch để đẩy giá đất lên cao.

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Đồng Nai cho rằng, thực tế cho thấy, thị trường nóng sốt thường do giới đầu cơ thứ cấp. Vì vậy, để giới đầu cơ không lộng hành được, các địa phương nên theo dõi thông tin các cá nhân có giao dịch chuyển nhượng đất nền, nhà phố nhiều rồi đưa vào danh sách cần theo dõi.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, cần siết chặt quy hoạch sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất của địa phương cần phải được kiểm soát chặt chẽ và nghiêm khắc. Các trường hợp tự ý thay đổi mục đích sử dụng đã quy định trong quy hoạch phải bị phạt nặng, đủ sức răn đe đồng thời buộc phục hồi mục đích sử dụng ban đầu.

“Kiểm soát quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi việc thực thi pháp luật nghiêm khắc, được thanh kiểm tra thường xuyên với tinh thần không có vùng cấm, nhằm giữ cho địa phương có được quy hoạch đô thị bền vững. Giải pháp này tránh được nạn buôn đất kiếm lời bằng chiêu bài chuyển đổi mục đích sử dụng tràn lan, làm phá vỡ quy hoạch đô thị”, ông Hậu nói.