3 tháng khó khăn của thị trường

Số liệu trên được bộ phận nghiên cứu thị trường DKRA Group đưa ra trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý III/2026.

Theo báo cáo trên, trong 3 tháng của quý III có 13.215 căn mở bán, giảm 31% so với quý II. Số lượng tiêu thụ chỉ đạt 26% tương đương 3.471 căn, giảm 66% so với quý II. Đây cũng là giai đoạn giảm mạnh nhất từ năm 2025 tới nay. 

Nguồn cung chủ yếu tập trung tại TP.HCM với 93,8%, tiếp đó là Tây Ninh với 6% và Đồng Nai với 0,3%. Mức giá bất động sản cũng phân hoá lớn, trong đó TP.HCM có mức từ 32,8 tới 520,3 triệu/m2 và mức trung bình là 68,5 triệu/m2. 

Đối với thị trường Tây Ninh, dù chỉ 3 dự án chung cư đang mở bán, nhưng mức giá ngang ngửa TP.HCM. Cụ thể, mức thấp nhất là 38 triệu/m2 và cao nhất là 70 triệu/m2, mức trung bình là 43 triệu/m2. Thị trường Đồng Nai dù chỉ chiếm 0,2% nhưng giá thấp nhất cũng 37 triệu/m2 và cao nhất là 66 triệu/m2, giá trung bình là 53 triệu/m2.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc phụ trách nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group, nguyên nhân của việc giao dịch giảm so với quý II đến từ tâm lý chời đợi mua nhà của khách hàng khi lãi suất tiếp tục neo cao. Ngoài ra, giá nhà cũng đang lập đỉnh mới dẫn tới khách hàng không dám xuống tiền mua nhà trong giai đoạn này.

“Đối với phần lượng hàng mở bán mới giảm, nguyên nhân đến từ việc các chủ đầu tư, đơn vị phân phối dự án chủ động lùi thời gian mở bán sang quý IV nhằm kỳ vọng giá tăng và lãi suất ngân hàng giảm cũng như khách hàng có nhu cầu mua nhà nhiều hơn”, ông Thắng nói.

Thị trường phân bổ cục bộ

Nhìn tổng thể thị trường bất động sản phía Nam từ năm 2025 tới nay, có thể thấy, vấn đề lớn nhất đó là các chủ đầu tư đang đua nhau lựa chọn khu đông Bắc TP.HCM làm khu vực ra hàng. Điều này tạo ra làn sóng phân bổ cục bộ vào 1 khu vực, trong khi các khu vực khác lại thiếu dòng sản phẩm.

Cụ thể, khảo sát thực tế thị trường phía Nam của phóng viên BaoDautu.vn/Báo Tài chính - Đầu tư, tại khu vực Dĩ An, Thuận An, Lái Thiêu hiện có khoảng 30 dự án chung cư đang mở bán. Đơn cử như Phú Đông Group hiện đang triển khai 3 dự án chung cư với gần 3.000 căn hộ; Tập đoàn Khải Hoàn Land có  1 dự án với hơn 2 ngàn căn hộ, Tập đoàn Bcons có 6 dự án đang triển khai xây dựng và bán hàng với khoảng 5.000 sản phẩm, Tập đoàn Lê Phong với 3 dự án gồm hơn 3.000 sản phẩm. 

Nhiều doanh nghiệp như Tập đoàn Phát Đạt với hơn 4.000 căn hộ cũng đang được xây dựng và mở bán, Tập đoàn Kim Oanh với dự án 50ha đang xây dựng chuẩn bị mở bán…

Trong khi đó, tại khu Nam hiện đang chỉ có 4 dự án đang mở bán với khoảng hơn 4.000 sản phẩm. Tại khu Tây chưa xuất hiện dự án chung cư nào mới từ nhiều năm nay.

Tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, hiện chỉ có 2 dự án chung cư đang triển khai bán hàng. 

Ngay như tại Tây Ninh, sau khi nhập hai tỉnh là Long An, Tây Ninh cũng chỉ có 3 dự án đang mở bán, trong đó dự án lớn nhất là The Win City tại xã Đức Hoà của Thắng Lợi Homes đang triển khai xây dựng với khoảng 6.000 căn hộ chung cư. Riêng khu vực tỉnh Tây Ninh cũ không xuất hiện dự án chung cư.

Tại TP. Đồng Nai, dù thị trường lớn, nhu cầu nhà ở cao nhưng lượng sản phẩm chung cư lại đang khá ít, chỉ 3 dự án đang xây dựng và đã triển khai bán hàng từ năm 2025 tới nay. 

Trong khi đó, giá bất động sản tại khu đông Bắc TP.HCM vẫn liên tục lập mức giá mới. Năm 2025, giá trung bình chỉ khoảng 32 triệu/m2 thì nay đã lên tới 45- 55 triệu/m2. Trong khi nhu cầu nhà ở tại đây lại khá thấp.  

Nguyên nhân chính của việc các dự án tập trung nhiều tại khu vực này đến từ yếu tố hạ tầng giao thông TP.HCM đang đổ bộ lớn vào đây như tuyến đường vành đai 3, tuyến metro…

Đặc biệt, trước khi sáp nhập tỉnh Bình Dương vào TP.HCM năm 2025, từ tháng 3 tới tháng 5/2025 hàng loạt dự án bất động sản được chính quyền tỉnh Bình Dương cũ thông qua pháp lý.

Dự báo thị trường trong quý IV/2026, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, nguồn cung mới phân khúc căn hộ có thể tăng nhẹ so với quý III, dự kiến tăng thêm khoảng 7.000 - 10.000 căn.

Đồng thời, số lượng sản phẩm này vẫn tập trung tại khu Đông, khu Nam TP. HCM và Bình Dương (cũ). Căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, trong khi phân khúc hạng B và C giữ vai trò chủ lực tại các khu vực vùng ven. 

Sức cầu được kỳ vọng cải thiện nhờ nhu cầu nhà ở gia tăng vào dịp cuối năm, song khó ghi nhận đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến duy trì ổn định, đi kèm các chính sách bán hàng linh hoạt nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản và giá bán thứ cấp có thể phục hồi nhất định, nhưng vẫn chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất và động thái kiểm soát tín dụng bất động sản.