Kho logistics vốn là hoạt động phụ, đi sau sự phát triển của các khu công nghiệp - nhà máy, giờ đây, đang được nâng lên một chuẩn mực mới trong bối cảnh mới về môi trường, tính kết nối với sản xuất, tính hiệu quả. Ở Việt Nam, thị trường kho logistics xây sẵn không nằm ngoài xu hướng đó, làn sóng đầu tư vào hoạt động kho xây sẵng đang định hình lại cách thức hợp tác trong tương lai.

Lịch sử phát triển mạng lưới kho logistics xây sẵn có thể được chia ra làm 3 giai đoạn: 1995 - 2007, 2007 - 2017 và 2017 - nay. Mỗi giai đoạn là một bước tiến đi lên trong hạ tầng logistics Việt Nam.

Từ thuở sơ khai

Năm 1995 là thời điểm chúng ta mở rộng cửa với kinh tế thế giới với hàng loạt sự kiện: Việt Nam bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ; Việt Nam gia nhập Asean; các tập đoàn đa quốc gia hàng đầu như P&G, Unilever, Pepsico... lần lượt “đổ bộ” vào Việt Nam.

Ở giai đoạn sơ khai này, khái niệm khu công nghiệp còn rất mới mẻ. Khu chế xuất đầu tiên ở Việt Nam là Khu chế xuất Tân Thuận ra đời từ năm 1991. Khu công nghiệp Sóng Thần 1 nhộn nhịp kho hàng hóa logistics ngày nay được thành lập vào năm 1995.

Kho hàng hóa ở thời điểm này có tiêu chuẩn khá giống nhau: cao tầm 8 - 10 m, tường gạch - một phần vách tole, mái tole, lấy sáng từ bên vách tường do công nghệ lấy sáng từ trên mái chưa phổ biến; không có dock cho xe container làm hàng dễ dàng, xe tải có thể chạy vào bên trong kho, xe nâng lúc đó vẫn còn xa xỉ - công nhân bốc xếp là chính.

Chúng ta còn thấy những kho hàng cũ này tồn tại tới ngày nay ở một số đơn vị cung cấp dịch vụ kho trên thị trường. Các kho được xây ở thời điểm đó nhìn chung được phát triển theo nhu cầu các nhà máy là chính, không hề có quy hoạch rõ ràng về phân bố vị trí hay tính toán về kết nối giao thông.

Các đơn vị lớn về kho ở thời điểm đó có thể kể đến như Sotrans, Gemadept, Vinafco, Transimex, ICD Tân Cảng Sóng Thần, CT Group.. Trong quãng thời gian này, kho vẫn chưa là chủ đề được quan tâm như bây giờ.

Đến chuyển mình mạnh mẽ

Năm 2007, khi nền kinh tế Việt Nam liên tiếp đón nhận các tin vui như: Chính thức gia nhập WTO, Intel công bố đầu tư 1 tỷ USD vào Việt Nam, chứng khoán bức tốc trong lên đỉnh 1.300 điểm… các doanh nghiệp trong ngành Logistics cũng rộn ràng hưởng ứng.

Chẳng hạn, Gemadept công bố liên doanh với DB Schenker vào năm 2007, xây trung tâm phân phối Sóng Thần theo tiêu hiện đại nhất ở thời điểm đó để đáp ứng yêu cầu của hãng Intel.

Liên tục trong các năm 2011, 2012, 2016, 2017, Gemadept Logistics liên tục nâng cấp Trung tâm phân phối Sóng Thần thành các kho hiện đại, xây dựng Trung tâm phân phối 10.000 m2 ở Hải Dương cho Masan, nâng cấp Kho ngoại quan Bình Dương ở An Thạnh. Hiện nay, CJ Gemadept Logistics (liên doanh với Tập đoàn CJ) đang khai thác hơn 500.000 m2 kho.

Tương tự, U&I Logistics chính thức bước vào thị trường kho vận cũng vào năm 2007 với kho ngoại quan đầu tiên ở khu vực Nam Tân Uyên và đến nay đang khai thác hơn 200.000 m2 kho ngoại quan, tổng hết khoảng 250.000 m2 với 14 kho hàng hóa độc lập.

Kho của U&I Logistics được thiết kế theo mô hình DC chuyên dụng cho hàng Nội thất theo tiêu chuẩn Mỹ: kho cao đến 16 m, kệ chuyên dụng 1.2 m x 1.8 m, có máy hút ẩm 24/24 đảm bảo hàng hóa 1.000 ngày không ẩm mốc. Nhiều khách hàng sử dụng kho của U&I Logistics, được Hải quan Mỹ thẩm định và cấp chứng chỉ C-TPAT để tạo thuận lợi trong công tác thông quan hàng hóa từ Việt Nam đi Mỹ.

Những doanh nghiệp khác cũng để lại dấu ấn như ICD Tân Cảng Long Bình là một trong những đơn vị cung cấp kho hàng đầu Việt Nam với quy mô giai đoạn 1 là gần 500.000 m2 kho và đang triển khai giai đoạn 2; TBS Logistics – nhà cung cấp dịch vụ logistics lớn thuộc tập đoàn TBS Group, cũng ra đời vào năm 2009 cũng đang khai thác khoảng 250.000 m2 kho; ICD Tân Cảng Sóng Thần cũng đang sở hữu quỹ đất đất khoảng 50 ha, ngoài các kho cũ đã liên tiếp xây thêm một số kho mới…

Đặc biệt, Transimex để lại dấu ấn lớn nhất là Trung tâm Logistics Transimex Khu công nghệ cao có tổng diện tích lên đến 100.000 m2 bao gồm: kho phức hợp (kho ngoại quan, kho thường và kho phân phối), kho lạnh/ kho mát và bãi container rỗng. Hiện nay, Transimex Logistics đang khai thác khoảng 200 – 300.000 m2 kho trên toàn quốc.

Có thể nói, trong giai đoạn chuyển mình này, sự dẫn dắt thị trường kho dịch vụ logistics nằm ở phía các Công ty Logistics Việt Nam có quyết tâm mạnh trong lĩnh vực logistics, có lợi thế về sở hữu đất đai và chịu khó đầu tư theo tiêu chuẩn cao để đáp ứng nhu cầu làm hàng của nhiều khách hàng khác nhau.

Về tiêu chuẩn kho, có thể lấy Trung tâm Logistics Transimex Khu công nghệ cao làm chuẩn mực tham chiếu về chức năng kho (đầy đủ Ngoại quan, CFS, Phân phối), tiêu chuẩn xây dựng và khai thác, có đầy đủ công nghệ từ VNA đến kho 3 tầng chuyên dụng cho một khách hàng lớn trong ngành sản xuất cuộn chỉ.

Tiêu chuẩn mới đón sóng nhu cầu

Năm 2017, khi chuỗi sự kiện mang tên “thương chiến Mỹ Trung” xuất hiện, cộng đồng doanh nghiệp trên thế giới lập tức phản ứng bằng chiến lược “Trung Quốc + 1”. Và Việt Nam đã trở thành một chọn lựa nổi bật với các nhà đầu tư.

Theo nguyên tắc “lộ thông thì tài thông”, hạ tầng phải đi trước thì hàng hóa mới lưu thông ngon lành, nên vốn đâu tư vào hạ tầng vào Việt Nam cực nhiều, ngoài phần hạ tầng giao thông do nhà nước chủ trì, sân chơi khu công nghiệp khởi sắc rực rỡ với nhiều cái tên lần đầu xuất hiện: Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Nghệ An, Quảng Ngãi,..và dĩ nhiên, các kho chứa hàng hóa cũng có đón cơ hội mới.

Nếu trước 2017, công thức đầu tư phổ biến là chủ đầu tư vào Việt Nam phải tự đăng ký thuê đất khu công nghiệp, sau đó phải tự xây dựng rồi mới bắt đầu sản xuất. Cho nên, giai đoạn 2017 trở đi, khái niệm “kho xưởng xây sẵn” bắt đầu phổ biến, nổi bật với các đơn vị như Kizuna, Mapple Tree, Becamex, VSIP...

Do đó, trong lĩnh vực Logistics, từ năm 2017 trở đi, thị trường nhà kho xây sẵn có sự thay đổi ngoạn mục với những cái tên đầy ấn tượng.

Chẳng hạn, SLP - Liên doanh 1 tỷ USD giữa nhà đầu tư Singapore GLP và SEA Logistic Partners (SLP), mặc dù chỉ mới gia nhập thị trường Việt Nam vào năm 2020, nhưng đã nhanh chóng mở rộng hoạt động của mình với hơn 1 triệu m2 diện tích nhà kho hiện đại, chất lượng cao tại 9 dự án có vị trí chiến lược tại các khu công nghiệp xung quanh Hà Nội và TP.HCM.

Những vị trí chiến lược này bao gồm Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An và Vĩnh Long. Hiện tại, SLP đang phục vụ khách hàng trong cả lĩnh vực thương mại điện tử và bán lẻ vốn có nhu cầu tăng trưởng cao và mạng lưới kho vận theo kịp đà phát triển bên phía mạng lưới phân phối.

Tương tự, BWID (liên doanh giữa Becamex IDC và Tập đoàn Warburg Pincus LLC) chính thức hoạt động từ 2018, từ vốn góp ban đầu 200 triệu USD đến thời điểm 2022 đã có quy mô vốn góp 800 triệu USD, quỹ đất lên đến gần 800 ha tại 35 dự án khác nhau.

Một cái tên khác là Logos. Được thành lập tại Úc bởi Iliffe và Marsh vào năm 2010, ngày 19/8/2020, tập đoàn bất động sản Logos thành lập liên doanh đầu tiên tại Việt Nam với tên Logos Vietnam Logistics Venture.

Với quy mô vốn đầu tư ban đầu dự kiến khoảng 350 triệu USD tính theo tổng giá trị tài sản, Logos Vietnam Logistics Venture hướng tới phát triển bất động sản logistics tại các địa phương trọng điểm như Đà Nẵng, Hà Nội và TP.HCM và đầu tư phát triển mạnh vào các lĩnh vực kho vận cho ngành thương mại điện tử và thực phẩm.

Đặc điểm chung của các kho logistics xây sẵn trong giai đoạn này là vị trí phải ở nơi chiến lược, kết nối giao thông thuận tiện, gần cảng biển hoặc khu công nghiệp. Quy mô của các dự án được tính bằng chục ha trở lên trở nên phổ biến, khác với các dự án thế hệ trước thường chỉ ở mức cao lắm là 7 - 8 ha.

Ngoài ra, công nghệ xây dựng của các dự án thường theo tiêu chuẩn thiết kế mới, chú trọng yếu tố tiết kiệm điện và thân thiện môi trường (thường đạt tiêu chuẩn LEED hoặc LOTUS). Nhiều kho hiện nay đã được xây 2 tầng và khả năng sẽ có thêm 3 - 4 tầng đối với các vị trí đắc địa. Đồng thời kho rộng, dễ dàng ngăn ra nhiều gian để đáp ứng linh hoạt nhu cầu của khách hàng.

Như vậy, kho logistics xây sẵn thế hệ mới không chỉ đáp ứng các tiêu chuẩn mới về thân thiện với môi trường mà còn đáp ứng nhu cầu lưu thông hàng hóa linh hoạt, tiêu chuẩn cao của những ngành hàng giá trị cao như điện tử, ô tô, nội thất, thời trang,.. Tôi tin rằng bước đi trước của các dự án kho logistics xây sẵn là hạ tầng cần thiết cho nhu cầu tăng trưởng những năm tới của kinh tế Việt Nam.