Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, những rủi ro mới đang có chiều hướng gia tăng tại hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015, tập trung vào tín dụng trung, dài hạn với mức tăng rất nhanh 29% và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng (theo chiều hướng tăng liên tục: năm 2013 tăng 43,1%, năm 2014 tăng 45,4%) làm gia tăng rủi ro, mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn.

Thực tế, tín dụng trung, dài hạn đã nhiều lần được cảnh báo tập trung nhiều trong lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông và bất động sản (BĐS) có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Cụ thể, tại Nghị quyết số 51 của Chính phủ ngày 2/7/2015, Chính phủ yêu cầu NHNN điều hành tăng trưởng gắn với bảo đảm cơ cấu tín dụng phù hợp, trong đó tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; giám sát chặt chẽ cho vay lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, dự án có thời hạn thu hồi vốn dài… Hay như tại Thông báo số 251/TB-VPCP ngày 28/7/2015 của Văn phòng Chính phủ thông báo ý kiến chỉ đạo của Phó thủ tướng Vũ Văn Ninh về nhiệm vụ của NHNN và các Bộ phải thận trọng, kiểm soát việc cho vay mới đối với lĩnh vực BĐS.

Trao đổi với ĐTCK, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế thừa nhận: “Khi nới lỏng chính sách tiền tệ, tiền sẽ chảy vào chỗ trũng nhất, đó là BĐS. Thực tế, cung BĐS hiện vẫn lớn hơn cầu nhiều và theo tính toán của tôi, đến năm 2018, cung-cầu trên thị trường mới cân bằng”.

NHNN cho biết, kể cả trong giai đoạn khó khăn nhất là khi thị trường BĐS đóng băng, dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực này chưa từng giảm. Cụ thể, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS tăng 14% năm 2012, tăng 15,4% năm 2013, tăng 19,3% năm 2014 và 26% năm 2015.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Chánh thanh tra Cơ quan Thanh tra giám sát NHNN phân tích, giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn bình quân của hệ thống các TCTD là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh), thì các TCTD vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực BĐS với số tiền lên tới khoảng 540.000 tỷ đồng mới đến giới hạn tỷ lệ là 40% theo quy định của Dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết thêm, việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% ảnh hưởng không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn.

Theo đó, tỷ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống các TCTD giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13%, các TCTD vẫn còn có thể cho vay kinh doanh BĐS với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650.000 tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ an toàn vốn là 9%.

“Như vậy, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh BĐS có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để các TCTD rót vốn đầu tư không?”, ông Nguyễn Hữu Nghĩa nhấn mạnh.

TS. Lê Xuân Nghĩa cũng phân tích, thị trường BĐS ấm lên rất có lợi cho hệ thống ngân hàng, khi các nhà băng có điều kiện để thanh lý khối lượng tài sản thế chấp, cầm cố của doanh nghiệp, mà chủ yếu là BĐS… nên cần có các giải pháp kiểm soát bài bản hơn, dài hơi hơn. Và thực tế, một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững cần phải có nhiều các chính sách, giải pháp hỗ trợ và quản lý từ Chính phủ cũng như Bộ, ngành, địa phương.

“Thị trường BĐS không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng, trong đó người tham gia thị trường bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS cho đến người tiêu dùng cuối cùng, nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Điều này cho thấy, tín dụng ngân hàng cho BĐS chịu rủi ro cả từ 2 phía của thị trường này. Trong khi đó, không ít nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, thậm chí không có đủ vốn chủ sở hữu để đầu tư BĐS”, tổng giám đốc một ngân hàng thừa nhận.

Thực tế, từ lâu hoạt động ngân hàng đã gắn với thị trường BĐS và để ngân hàng bớt phụ thuộc vào là điều không dễ, phải làm từng bước. Cần thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội để thay thế, giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và giảm thiểu rủi ro cho cả ngân hàng cũng như nhà đầu tư.