Có nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân chính vẫn là các chung cư thường được bán ở giai đoạn đang làm móng, đang hoàn thiện. Thậm chí, thời kỳ bất động sản sốt sình sịch còn phổ biến tình trạng bán nhà trên giấy thì câu chuyện mập mờ, vật liệu quảng cáo một đằng thực tế một nẻo là chuyện thường ngày ở huyện. Đến khi nhận nhà vào ở mới “tá hỏa” mọi thứ không như quảng bá, thậm chí đưa cả hợp đồng mua bán vẫn bị chủ đầu tư “cãi cho cứng họng”. Hiện tượng thấm dột, rò rỉ đường nước, bong tróc trần nhà, nứt tường diễn ra khá phổ biến. Vì sao có hiện tượng này?

Giá thành của một căn hộ được tính từ khâu thiết kế, đến thi công và phương án tài chính (bao gồm cả vay ngân hàng và huy động từ khách hàng). Khi đã làm xong phần móng, bao gồm cả tầng hầm thì thiết kế chỉ thay đổi được phần sàn tầng thương mại, còn căn hộ thì khó thể thay đổi, lãi suất ngân hàng là khoản không thể bớt xén nên thay đổi vật liệu nhằm giảm giá thành sản phẩm là cách mà nhiều chủ đầu tư vẫn làm. Trong thiết kế chi tiết về vật liệu, kể cả hợp đồng mua bán nhà bao giờ cũng có câu “tương đương”. Chẳng hạn như: “Thép Pomina Φ 16 hoặc tương đương, thiết bị vệ sinh Linax hoặc tương đương, sơn tường ngoài Dulux hoặc tương đương”. Với 2 chữ “tương đương” này, chủ đầu tư thoải mái thay thế vật liệu mà không gặp bất kể sự cản trở nào. Đó cũng là lý do vì sao sản phẩm của những chủ đầu tư tên tuổi cũng “nứt, vỡ” như thường mà một dự án nổi tiếng ở khu Đông Sài Gòn là một ví dụ.

Nhận bàn giao từ tháng 9/2013, các căn hộ tầng trên thấm dột tứ tung. Chủ đầu tư này giải thích do thay đổi thiết kế phần mái từ khung kèo thép, lợp tôn sang mái bằng bê tông, cốt thép nên khu vực lầu 8 phát sinh co ngót do sự chênh lệch nhiệt độ giữa bên ngoài (mái bằng bêtông cốt thép) và bên trong (căn hộ lầu 8) quá lớn, bên ngoài 50 - 60 độ C, bên trong 30 - 40 độ C. Co ngót này đã phát sinh các vết nứt tại các vị trí xung yếu như xung quanh ống phòng cháy chữa cháy âm sàn mái, phần tiếp giáp giữa tường và trần nên đã gây hiện tượng thấm, dột. Có nơi, chủ đầu tư đã xử lý đến 3 - 4 lần nhưng cứ mưa lại thấm. Ngày 15/3/2015, một số căn hộ bị vỡ ống cấp nước phòng cháy chữa cháy, đến khi thay ống nước người dân mới “tá hỏa” ống đã bị gỉ sét. Đến lúc này, dân tại khu độ thị mới “đòi” chủ đầu tư cho xem hồ sơ hoàn công để đối chiếu chất lượng. 

Công trình của chủ đầu tư được tiếng “uy tín” đã vậy, còn vô số các công trình khác, các chủ đầu tư khác, nhất là các chủ đầu tư đã rút khỏi thị trường hay bán lại công ty cho đối tác thì khách hàng phải “may nhờ, rủi chịu”. Chị Nguyễn Thị Kiều Trang - chủ căn hộ 15.12 ở chung cư Ngọc Lan (quận 7) than thở: “Chúng tôi bị chủ đầu tư gian lận cả chục m2 cho căn hộ hơn 90 m2. Chung cư xuống cấp trầm trọng dù vẫn trong thời gian bảo hành. Chẳng ai phải chịu trách nhiệm cả”.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản về việc liệu có chế tài siết chặt hơn trách nhiệm của chủ đầu tư đối với chất lượng công trình chung cư, ông Chu Văn Chung - Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho biết: “Luật pháp quy định tính pháp lý về tiêu chuẩn công trình mà chủ đầu tư đăng ký. Căn cứ trên các tiêu chuẩn mà chủ đầu tư đăng ký, nếu vi phạm mới xử lý. Chẳng hạn, đăng ký vật liệu sử dụng theo tiêu chuẩn châu Âu hay Tiêu chuẩn Việt Nam nhưng lại dùng loại vật liệu theo tiêu chuẩn khác chất lượng kém hơn. Nên trong thiết kế, chủ đầu tư đề "hoặc tương đương" được pháp luật cho phép. Luật chỉ quy định về tiêu chuẩn, không quy định về giá cả”.

Theo luật sư Nam Anh - Đoàn luật sư TPHCM: “Thay đổi vật liệu tương đương sẽ không làm thay đổi kết cấu, chỉ khi thay đổi về quá nhiều về chất lượng thì trong thời gian bảo hành công trình mới xuống cấp. Vì thế, nếu kiện về chất lượng công trình, khả năng thắng kiện của khách hàng rất lớn. Tuy nhiên, trước khi đặt bút ký hợp đồng, khách hàng phải đọc thật kỹ từng câu, từng chữ. Thậm chí, chỉ thay đổi dấu chấm và dấu phẩy, ý nghĩa của câu đã khác nhau”.

Một chủ đầu tư “bật mí” về các “đòn” qua mặt cơ quan chức năng và khách hàng rằng trước khi thay thế vật liệu, họ đã nghiên cứu kỹ về tính pháp lý của vật liệu thay thế. Chẳng hạn như xi măng, trong thiết kế có thể đề xi măng FICO PCB40 - PCB30 hoặc Xi măng Cẩm Phả PCB40 để khách hàng yên tâm đã dùng loại xi măng có chất lượng và uy tín. Tuy nhiên, nếu trong quá trình xây dựng có loại xi măng khác chào giá thấp hơn thì sẽ mua loại đó. Khi công trình đang thi công, những người không có nhiệm vụ không được phép vào. Trường hợp như công trình thấm dột nói trên, chủ đầu tư vẫn vô can khi “đứng trước pháp luật” vì tất cả các loại xi măng được sản xuất tại Việt Nam khi kiểm tra mác đều có độ dư mác cao hơn so với tiêu chuẩn đăng ký. Chẳng hạn, xi măng PCB40 khi kiểm tra mác bao giờ cũng ở tầm 42 trở lên. Tuy nhiên, giá bán xi măng không phụ thuộc vào độ mác cao hay thấp mà ở độ ổn định của sản phẩm. Nhiều loại xi măng giá rẻ đôi khi kiểm tra xi măng PCB40 mác còn lên đến 48 - 49, trong khi đó các loại xi măng uy tín mác thường ở độ từ 43 - 46. Chất lượng không đều sẽ làm sai lệch kết quả khi cấp phối, nhưng không thể bắt lỗi chủ đầu tư.

Đó chỉ là một trong hàng loạt chiêu trò mà chủ đầu tư áp dụng để tối thiểu hóa giá thành xây dựng. Tuy nhiên, thiệt hại mà họ phải chịu sẽ lớn hơn nhiều khi những hư hỏng của công trình hiện hữu làn truyền rất nhanh trong cộng đồng, tác động đến những dự án tương lai, chưa kể phải mệt mỏi đối phó với khiếu kiện của cư dân tòa nhà.