Muốn doanh nghiệp mặn mà với nhà ở cho thuê thì cần cắt giảm chi phí tối đa cho họ, cụ thể là thông qua chính sách miễn toàn bộ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở cho thuê.

Quan điểm trên được đại biểu Bùi Xuân Hải (Hải Phòng) nêu khi Quốc hội thảo luận tổ về định hướng chính sách sửa đổi các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản.

Với Luật Nhà ở, Dự thảo bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê. Theo đó, dự thảo luật quy định nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước; nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn của Nhà nước; nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Dự thảo quy định, đối tượng được thuê nhà ở là công dân Việt Nam có khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà ở.

Trường hợp số người đăng ký thuê vượt quá số lượng nhà ở, việc xét ưu tiên được thực hiện theo thứ tự: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ; người khuyết tật; người cao tuổi; hộ gia đình có nhà ở bị thu hồi, phá dỡ mà chưa được bố trí tái định cư; chuyên gia, nhà khoa học được hưởng ưu đãi về nhà ở theo quy định của pháp luật về khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo; người có từ 2 con đẻ trở lên.

Dự thảo cũng quy định, căn cứ tình hình thực tế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối tượng ưu tiên khác trên địa bàn. Chính phủ quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng ưu tiên, điều kiện khó khăn về nhà ở, trình tự thủ tục, hợp đồng và việc ưu tiên thuê nhà.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện để xác định rõ các đối tượng được “ưu tiên” thụ hưởng chính sách nhà ở cho thuê, đồng thời cần nghiên cứu, bổ sung các quy định nhằm “ưu tiên” phát triển loại hình nhà ở cho thuê.

Phát biểu tại tổ, đại biểu Bùi Xuân Hải nhấn mạnh, việc phát triển nhà ở cho thuê là chủ trương vô cùng đúng đắn và vô cùng hợp lòng dân.

Để hiện thực hóa và triển khai hiệu quả chủ trương nói trên trong thực tiễn, ông Hải cho rằng cần tập trung xây dựng cơ chế ưu đãi thực chất để khuyến khích, thu hút các chủ đầu tư sẵn sàng bỏ vốn đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho thuê.

Cho biết đặc biệt quan tâm đến nguồn vốn ngoài nhà nước, bởi trong điều kiện ngân sách nhà nước còn phải phân bổ cho nhiều nhiệm vụ đầu tư công thiết yếu khác thì nguồn lực công là hữu hạn, ông Hải cho rằng việc huy động nguồn vốn xã hội hóa từ các doanh nghiệp là giải pháp then chốt.

Muốn doanh nghiệp mặn mà, theo đại biểu Hải phải thực hiện cắt giảm chi phí tối đa thông qua chính sách miễn toàn bộ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở cho thuê. Đây thực chất là chính sách gián tiếp hỗ trợ cho người dân thuê nhà; nhà nước không thu tiền đất tức là đã góp vốn cùng doanh nghiệp để tạo ra quỹ nhà ở cho thuê giá rẻ phục vụ nhân dân.

Tuy nhiên, vị đại biểu Hải Phòng chỉ ra, hiện đang có sự chưa thống nhất giữa hai dự thảo Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Cụ thể, theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai thì 'miễn hoặc giảm' (nếu giảm thì không rõ giảm bao nhiêu phần trăm, gây lúng túng trong thực thi), trong khi dự thảo Luật Nhà ở lại quy định rõ là 'miễn'.

Ông Hải đề nghị hai dự thảo luật này phải được thống nhất theo hướng quy định rõ là 'miễn'.

Vấn đề tiếp theo đại biểu Hải đề cập là cải cách triệt để thủ tục hành chính đối với các dự án xây dựng nhà ở cho thuê. Bởi theo ông, doanh nghiệp làm dự án hiện nay lo ngại nhất là rào cản từ thủ tục hành chính kéo dài.

“Tôi đề xuất Chính phủ dành riêng cho các dự án xây dựng nhà ở cho thuê một cơ chế đặc thù, tinh gọn tối đa về quy trình, thủ tục giao đất nhằm giúp chủ đầu tư nhanh chóng triển khai dự án”, đại biểu Hải Phòng nêu quan điểm, đồng thời cho rằng cần bổ sung quy định mang tính tuyên bố mạnh mẽ về ưu tiên tinh gọn thủ tục hành chính riêng cho loại hình này.

Xác định đối tượng thụ hưởng chuẩn xác, tránh trục lợi chính sách, cũng là vấn đề được ông Hải góp ý.

Để tránh việc chính sách bị lợi dụng, ông Hải đề xuất Chính phủ quy định cụ thể hơn về tiêu chí của từng nhóm đối tượng. Ví dụ: đối với người cao tuổi, cần xác định rõ điều kiện về hoàn cảnh sống (sống một mình không nơi nương tựa hay sống cùng con cháu không có năng lực tài chính...), tránh cào bằng tất cả những người trên 60 tuổi.

Đồng thời, chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần được tập trung ưu tiên cho khu vực đô thị - nơi áp lực về nhu cầu nhà ở rất lớn, thay vì dàn trải ở khu vực nông thôn hay miền núi vốn không có nhiều nhu cầu thực tế về thuê nhà.

Cùng với đó, theo đại biểu Hải, cần làm rõ quy định về địa giới hành chính đối với đối tượng được thuê. “Ví dụ, dự án nhà ở cho thuê tại thành phố Hải Phòng thì người có hộ khẩu ngoại tỉnh có được quyền tiếp cận hay không?”, ông Hải đặt vấn đề và cho rằng nếu không giới hạn rõ ràng, có thể dẫn đến việc mất cân bằng cung - cầu cục bộ và gây khó khăn lớn cho công tác quản lý an sinh xã hội của chính quyền địa phương.

Vấn đề nữa được đại biểu Hải nêu là cần kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ diện tích nhà ở thương mại lồng ghép trong dự án nhà ở cho thuê, để tránh trục lợi.

Dự thảo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê được dành một tỷ lệ diện tích nhất định để xây dựng nhà ở thương mại hoặc kinh doanh dịch vụ nhằm bù đắp chi phí, nhưng lại không ấn định tỷ lệ cụ thể.

Quy định bỏ ngỏ này, theo ông Hải, dễ dẫn đến việc chủ đầu tư thỏa thuận ngầm để nâng cao tỷ lệ nhà ở thương mại, lạm dụng cơ chế thu hồi đất, ưu đãi đất đai của Nhà nước để kinh doanh thương mại trục lợi, tạo ra sự bất bình đẳng.

Vị đại biểu Hải Phòng đề xuất ấn định một tỷ lệ trần cụ thể, ví dụ tối thiểu là 10% và tối đa không quá 20% tổng diện tích sàn hoặc diện tích đất của dự án được sử dụng vào mục đích thương mại.