Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm nhà ở mới được chào bán. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2019 và đã tăng khoảng 88% so với năm 2024. Riêng trong quý IV/2025, số lượng sản phẩm mở bán mới đạt hơn 42.000 căn, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm ngoái.

Chia sẻ về khả năng thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường của VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân đối với tổng nguồn cung mới đạt khoảng 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công.

Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, sang quý IV/2025, tỷ lệ này có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Theo ông Chung, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường tiếp tục đến từ cầu đầu tư. Thống kê cho thấy, hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng đã mua hai căn nhà trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Cùng với sự phục hồi của giao dịch, giá bất động sản nhà ở tiếp tục tăng và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc nhà thấp tầng và đất nền đã ghi nhận mức tăng giá từ 5 - 10%. Nhiều chủ đầu tư phải áp dụng phương thức giãn tiến độ xây dựng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Đồng thời, một số dự án còn dành quỹ sản phẩm riêng, kèm ưu đãi cho nhóm khách hàng cam kết vào ở sớm, hạn chế chuyển nhượng nhằm ưu tiên hình thành cộng đồng cư dân thực.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư vẫn khó “hạ nhiệt” khi giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các dự án phát triển mới đều được định vị ở phân khúc cao cấp trở lên trong bối cảnh chi phí đất đai và đầu vào tăng cao. Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới đã lên tới khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024.

Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm và rục rịch xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” từ một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) trong giai đoạn tăng nóng. Dù vậy, mặt bằng giá khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Dự báo về diễn biến thị trường, bà Nguyễn Thị Hương Lan, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Bảo Hưng cho biết, bước sang năm 2026, lãi suất tín dụng có dấu hiệu quay trở lại xu hướng của năm 2023. Khả năng room tín dụng sẽ bị siết chặt hơn đối với bất động sản thương mại và khiến thị trường chững lại trong ngắn hạn.

“Các khu đô thị cần được định hình như những ‘bất động sản sống’, thay vì phát triển tràn lan, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Mỗi dự án phải được nghiên cứu bài bản, hướng tới khả năng khai thác dòng tiền ổn định và đáp ứng nhu cầu ở thực, từ đó tạo ra giá trị dài hạn cho thị trường và nền kinh tế”, bà Lan nhấn mạnh.

Theo người đứng đầu Công ty Bảo Hưng, sắp tới, nhiều chủ đầu tư sẽ gia tăng sự quan tâm tới các khu thương mại tự do. Việc tạo lập môi trường sống mới cho đội ngũ chuyên gia và nhà đầu tư trong các khu vực này sẽ là một mục tiêu quan trọng. Trong bối cảnh mới, doanh nghiệp cần bám sát các định hướng phát triển chung của Nhà nước, tránh triển khai các dự án rời rạc, thiếu tính liên kết với chính sách.

Một trong những điểm nhấn đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2026 là việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Chia sẻ kinh nghiệm từ Trung Quốc, ông Hồ Cường, Công ty TNHH Thiết kế Kiến trúc Bắc Dương Thanh Đảo cho biết, yếu tố đi đầu đối với hệ thống dữ liệu là cơ sở pháp luật và thể chế.

Trung Quốc đã ban hành các quy định để xây dựng hệ thống này từ năm 2015, áp dụng với nhiều loại bất động sản như đất đai, nhà ở, đất rừng… Nhằm tối ưu cho công tác quản lý, quốc gia tỷ dân đã thực hiện hợp nhất nhiều cơ quan chức năng và giao lại các đầu việc cho Cục Tài nguyên Thiên nhiên.

Trung Quốc cũng áp dụng mã định danh cho bất động sản. Các dữ liệu có thể liên kết với các cơ quan thuế, tài chính - ngân hàng, tòa án và xây dựng. Điều này giúp ngân hàng có thể kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản khi cho vay thế chấp, cơ quan thuế có thể xác định nghĩa vụ tài chính, cơ quan chức năng có thể thực hiện kê biên, phong tỏa tài sản.

Song song với đó, Trung Quốc cũng đẩy mạnh các dịch vụ công trực tuyến, phổ cập chứng nhận điện tử, ứng dụng công nghệ AI trong kiểm tra dữ liệu. Ngoài ra, hệ thống cũng liên tục được tăng cường bảo mật, bảo vệ quyền riêng tư thông qua hệ thống an ninh thông tin cấp độ cao và hạ tầng điện toán đám mây quốc gia.