Sức cầu tiếp tục “đảo chiều” về chung cư

So với đất nền hay nhà phố - biệt thự, chung cư tiếp tục là phân khúc tạo đà phục hồi cho thị trường TP.HCM trong các tháng cuối năm 2024.

Theo dữ liệu quý 3/2024 của Batdongsan.com.vn, nhờ tốc độ tăng dân số cơ học tại TP.HCM, nguồn cung tiếp tục khan hiếm, rất ít dự án khởi công vào cuối năm nay đã thúc đẩy nhu cầu sở hữu chung cư.

Đặt trong bối cảnh thị trường chưa hoàn toàn hồi phục, lãi suất ngân hàng vẫn giữ mức thấp, đây là cơ hội để người mua tận dụng các dự án ra thị trường cuối năm với mức giá hợp lý và chính sách bán hàng tốt. Theo đó, nhiều người ra quyết định mua nhà, đón đầu cơ hội sinh lời ở thời điểm này. Họ phòng trường hợp giá bất động sản có thể tăng nhanh sau khi bảng giá đất mới TP.HCM ban hành và các Luật mới đi vào cuộc sống.

Ghi nhận cho thấy, tại TP.HCM ngoài một số dự án mở bán giai đoạn tiếp theo thì rất ít nguồn cung mới được khởi động vào dịp cuối năm. Hiện tại khu Nam TP.HCM có dự án căn hộ xanh - sức khỏe Essensia Sky của Phú Long là nguồn cung sơ cấp hiếm hoi có pháp lý chuẩn chỉn đã được khởi công xây dựng. Trong bối cảnh thị trường vẫn chưa phục hồi, việc chủ đầu tư này đưa được dự án ra thị trường thể hiện tiềm lực tài chính, kì vọng đón sóng sức cầu cuối năm. Dự kiến đầu tháng 11/2024, dự án này sẽ được ra mắt thị trường với chính sách bán hàng hấp dẫn.

Hay, tại khu Đông dự án FIATO Uptown của Thang Long Real Group tọa lạc ngay mặt tiền đường Tô Ngọc Vân, quận Thủ Đức (cũ, nay là TP. Thủ Đức) cũng là nguồn cung sơ cấp thuộc hàng hiếm của khu vực này có giá hợp lý, được người mua quan tâm. Dự án tọa lạc trong khu dân cư Thang Long Home - Hưng Phú 9,2 ha, đã bàn giao sổ và có 90% cư dân vào sinh sống. Lợi thế của dự án là gần tuyến vành đai vành đai 2 TP.HCM sắp khởi công khép kín đoạn qua khu Đông cùng các tiện ích cộng đồng đã hiện hữu tại khu vực. Giá trị của dự án được kì vọng gia tăng mạnh khi hạ tầng hoàn thiện.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, nguồn cung nhà ở TP.HCM tiếp tục nhỏ giọt đến cuối năm. Dẫu vậy, điểm sáng là lực cầu tăng trưởng. Các dự án căn hộ tại Tp.HCM trong ngưỡng giá từ 50-60 triệu đồng/m2 ngày càng ít hàng. Trong bối cảnh nhu cầu ở thực gia tăng, các dự án này có lợi thế.

Vị này nhấn mạnh, cơ hội của thị trường nhà ở TP.HCM vẫn nghiêng về nhu cầu ở thực. Trong khi nhóm đầu tư lại có thiên hướng mua căn hộ để cho thuê hoặc chờ tăng giá trong dài hạn. Tâm lý của người mua vẫn tìm kiếm kênh giữ tiền ổn định là bất động sản sau những diễn biến phức tạp của các kênh đầu tư khác.

“Quý III/2024 là quý quyết định giai đoạn mới của thị trường bất động sản. Quý IV được xem là cao điểm của thị trường. Vào khoảng quý I và II năm 2025, nguồn cung chung cư TP.HCM kì vọng sẽ tốt hơn, hoạt động booking, triển khai dự án sôi động trở lại sau khoảng thời gian dài bị “nén”. Hiện nay, nhà đầu tư và người mua thực đã rục rịch quay trở lại thị trường cho thấy tín hiệu tốt dần”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Không có lý do để căn hộ sơ cấp giảm giá

Đại diện CBRE Việt Nam phân tích, trong bối cảnh khan cung, dự án mới khó khăn trong việc giải quyết khâu pháp lý, chi phí đầu tư, cơ hội lãi vay, sự kì vọng giá của chủ đầu tư… đều gia tăng. Vì thế, không có lý do nào căn hộ sơ cấp tại TP.HCM giảm giá. Có chăng, trong bối cảnh thị trường chưa thực sự khởi sắc là cơ hội cho những người mua “nhanh nhạy” đón đầu vì hầu hết các dự án chào bán ở giai đoạn này đều cân chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế của thị trường. Trong thời gian tới, mặt bằng giá chắc chắn sẽ thay đổi.

Hiện TP.HCM đang chỉ đạo khẩn việc điều chỉnh bảng giá đất và ban hành trước ngày 20/10. Sau khi giá đất mới ban hành và các Thông tư, hướng dẫn Luật được áp dụng rộng rãi, chi phí về đất đai dự báo sẽ tăng. Từ đó kéo theo giá bất động sản tăng. Đặc biệt ở phân khúc chung cư sẽ bị tác động nhiều ở các khía cạnh hành lang pháp lý, chi phí xử lý đất ban đầu và chi phí huy động vốn. Vì thế, giá sơ cấp của các dự án mới tăng lên kéo theo giá thứ cấp của các dự án đã triển khai hoặc bàn giao cũng tăng lên. Đây là lý do mặt bằng giá bất động sản có thể thay đổi từ đầu năm 2025.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM, từ trước nay thị trường căn hộ sơ cấp không thấy xu hướng giảm giá. Ở thị trường thứ cấp xuất hiện giảm giá nhưng cục bộ, không đại diện cho toàn thị trường chung cư. Một số dự án tạm ngưng 2-3 năm sẽ bán ra thị trường với mức tăng 10-30% so với định giá thời điểm trước đó. Điều này cho thấy sự kì vọng về từ phía chủ đầu tư cũng như các chi phí đầu vào gia tăng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường.

Cùng quan điểm, đại diện Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Phần lớn nguồn cung mới ra thị trường hiện nay được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Do đó, giá sơ cấp bất động sản sẽ còn tiếp tục đà đi lên.