Số liệu buồn của bất động sản

Báo cáo của Bộ Xây dựng vừa được công bố về tình hình thị trường bất động sản cả nước 9 tháng năm 2026 cho thấy trong 9 tháng năm 2026, cả nước có khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công, trong đó có 80.269 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 đất nền.

Đáng lưu ý là trong Quý III/2026, lượng giao dịch bất động sản có xu hướng giảm, chỉ có khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% (giảm 8%) so với Quý II/2026 dẫn đến hệ quả làm cho lượng sản phẩm bất động sản tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng, gây áp lực lên dòng tiền và thanh khoản của doanh nghiệp, cụ thể là chỉ có 22.847 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công, bằng khoảng 86% (giảm 14%) và có 69.157 đất nền giao dịch thành công, bằng 94% (giảm 6%) so với Quý II/2026.

Cũng theo số liệu của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản Quý III/2026 có xu hướng tăng so với Quý II/2026 theo báo cáo của 27/34 địa phương thì lượng tồn kho bất động sản của chủ đầu tư tại các dự án trong Quý III/2026 có xu hướng tăng so với Quý II/2026 với khoảng 51.950 căn/nền, gồm 15.319 căn hộ chung cư tăng khoảng 19,5% và 17.089 căn nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 11,6% và 19.542 nền nhà tăng 75,3%. Ngoài ra, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng (bao gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch), văn phòng kết hợp lưu trú vào khoảng 1.046 căn.

Riêng với thị trường phía Nam, được đánh giá là một thị trường bất động sản lớn nhất cả nước, nhưng theo báo cáo nghiên cứu thị trường Quý III của Công ty bất động sản DKRA Group. Phân khúc đất nền có 8.324 sản phẩm được mở bán nhưng tiêu thụ chỉ được 119 căn, giảm 66% so với Quý II.

Đối với phân khúc chung cư, toàn thị trường phía Nam có 13.215 căn hộ mở bán, giảm 31% so với Quý II nhưng tiêu thụ chỉ đạt 3.471 căn, giảm 66% so với quý trước đó. Đối với sản phẩm nhà phố, biệt thự, có 11.439 căn được mở bán, nhưng tiêu thụ chỉ được 746 căn, giảm 27% so với quý trước.

Đối với dòng bất động sản nghỉ dưỡng, ở nhóm sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, có 2.428 căn được mở bán nhưng tiêu thụ chỉ đạt 38 căn, giảm 86% so với Quý II. Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng có 3.604 căn mở bán nhưng không ghi nhận được giao dịch thành công nào. 

Trong khi đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, tình trạng sức mua của thị trường bất động sản bị suy giảm trong 9 tháng qua dẫn đến hệ quả là doanh nghiệp bị chôn vốn, thiếu dòng tiền, bị giảm hoặc thậm chí bị mất thanh khoản. Tình trạng này có thể sẽ tác động “dây chuyền” đến thị trường trong những tháng còn lại của năm 2026.

Ghi nhận thực tế với thị trường phía Nam, từ đầu năm 2026 tới nay nhiều dự án nhưng ghi nhận giao dịch thấp buộc phải dừng triển khai bán hàng. Đơn cử như tháng 5/2026 một dự án nhà phố, biệt thự tại đường Đinh Đức Thiện, xã Cần Giuộc, tỉnh Tây Ninh mở bán hơn 200 sản phẩm nhưng sau 3 tháng triển khai bán hàng chỉ giao dịch thành công 8 sản phẩm. 

Hay như tại đường DT 743C tại phường Dĩ An, TP.HCM, một dự án chung cư với số sản phẩm hơn 800 căn, nhưng theo báo cáo kinh doanh, mỗi tháng dự án chỉ bán được 5 tới 7 căn hộ. Với các sản phẩm đất nền, hầu hết các dự án đành phải dừng triển khai bán hàng, đơn cử như các dự án như An Huy Mỹ Việt tại xã Đức Hoà, tỉnh Tây Ninh với 2.500 sản phẩm, nhưng sau nhiều lần mở bán lượng giao dịch thành công chỉ đạt dưới 100 sản phẩm, buộc chủ đầu tư phải dừng bán hàng. Ngoài ra, báo cáo giao dịch của nhiều doanh nghiệp đang triển khai bán hàng tại phía Nam đều cho thấy lượng giao dịch thành công rất thấp. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng hiện nay lệch pha cung cầu đang khá lớn, nguồn cung nhà ở trên địa bàn Thành phố vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp, nhà chung cư chiếm 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc nhà ở trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn tập trung chủ yếu tại phân khúc bình dân. Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng khó khăn của thị trường hiện nay đến từ lãi suất ngân hàng quá cao dẫn tới người dân e ngại trong việc mua nhà.

Mấu chốt là giá nhà còn quá cao

Để cái thiện tình hình khó khăn của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu cho rằng mấu chốt lớn nhất đó là giá nhà đang cao, nên giải pháp là cần kéo giảm giá nhà ở về mức hợp lý phù hợp với quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu, các cấp có thẩm quyền đã và đang thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tăng nguồn cung dự án nhà ở để tăng nguồn cung sản phẩm ra thị trường.

“Đồng thời cấu trúc lại thị trường bất động sản để tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình và cả người có thu nhập cao trong xã hội”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, giá nhà cao đi đôi với tình trạng sức mua giảm, tổng cầu giảm là đáng quan ngại do tiêu dùng là một trong các động lực chính của nền kinh tế, trong đó có tiêu dùng bất động sản.

Chính vì vậy, cần thiết phải có các giải pháp kích cầu tiêu dùng bất động sản, hướng đến nhu cầu thật để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, nhất là yêu cầu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình. 

Ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc Công ty bất động sản OBC Holdings cho rằng cần bổ sung cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp để tái cấu trúc thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp hiệu quả vào tăng trưởng kinh tế hai con số và bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân là người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Bởi theo ông Hiếu, hiện nay nhu cầu chính của người dân đó là mua nhà ở có giá tầm trung. Việc bổ sung cơ chế, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp là rất cần thiết.

Chẳng hạn, các trường hợp cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng thì không đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội.

Trong khi trên thị trường lại không có loại nhà ở thương mại giá phù hợp để mua, mà theo tính toán của ông Hiếu thì đơn giá nhà ở thương mại có giá bán phù hợp có thể dao động từ 25 - 50 triệu đồng/m2, tương ứng với mức thu nhập cũng như tích luỹ của đại bộ phận người dân có nhu cầu ở thực hiện nay.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần địa ốc Phú Đông thì cho rằng thị trường giao dịch chậm trong năm 2026 đến từ lãi suất ngân hàng vay mua nhà đang quá cao. Chính vì vậy, Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét cho phép cho người mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp được vay gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với lãi suất hợp lý, thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay bình quân của 4 ngân hàng thương mại Top 4 (Big 4), tương tự như người vay thuộc các dự án nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và người trẻ dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội.

“Có như vậy, thị trường sẽ phát triển biền vững, giải quyết được vấn đề nhà ở của những người dân có nhu cầu mua nhà ở thực, giúp doanh nghiệp hướng tới phát triển các dự án mà người dân ở thực cần”, bà Thảo nói.