Thanh khoản tắt, dự án đứng hình

“Thị trường quá khó khăn, không bán được hàng” là nhận định chung của hầu hết doanh nghiệp bất động sản qua trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư.

Ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings cho biết, cảm nhận sức cầu của thị trường đang tắt lịm. Tất cả các phân khúc đều “đứng hình”, bất kể sản phẩm tốt hay không tốt. “Đang là mùa xuân, nhưng thị trường vẫn ngủ đông - nỗi lo đáng sợ nhất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và giới đầu tư, vì mất thanh khoản sẽ kéo theo hàng loạt khó khăn khác”, ông Chung nói.

Mất thanh khoản của thị trường đang diễn ra trên diện rộng ở hầu hết các thị trường, các phân khúc. Đây chính là nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay, cùng với việc dòng tiền bị tắc do không tiếp cận được nguồn vốn vay, khiến hàng loạt doanh nghiệp, dự án rơi vào tình trạng “nằm im, thở khẽ”.

Dạo một vòng quanh thị trường bất động sản phía Nam những ngày đầu năm mới Quý Mão, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, từ hoạt động môi giới đến việc xây dựng tại nhiều công trình rơi vào cảnh đìu hiu. Tại một đại dự án bất động sản ở Đồng Nai, từng rất tấp nập cách nay không lâu, thì giờ đây thưa thớt bóng người. “Trước đây, mỗi ngày có cả ngàn công nhân ra vào tấp nập, nhưng gần đây, không thấy dự án hoạt động trở lại”, một chị bán nước trước cổng dự án này cho biết.

Một dự án bất động sản lớn ở Bình Dương, giáp ranh với địa bàn TP.HCM, do một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM làm chủ đầu tư, đã được cất nóc, nhưng nhiều tháng qua vắng bóng nhà thầu và công nhân xây dựng. Tại dự án này, khá nhiều người căng băng rôn đòi nhà, đòi lại tiền vì dự án bị trễ hẹn giao nhà.

Trao đổi với chúng tôi về thực trạng dự án trên, đại diện chủ đầu tư cho biết, việc Dự án bị tạm ngưng xây dựng và chậm tiến độ bàn giao nhà là có thật, do ngân hàng ngừng giải ngân vốn cho vay để xây dựng. “Doanh nghiệp hiện không còn cách nào khác là chờ đợi nguồn vốn từ ngân hàng để tiếp tục hoàn thiện dự án và chỉ mong khách hàng chia sẻ”, đại diện doanh nghiệp này chia sẻ.

Không chỉ với các dự án kể trên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, từ cuối năm 2022 đến nay, phần nhiều dự án tại khu vực các tỉnh phía Nam rơi vào tình trạng “đứng hình”. Là người có thâm niên gần 20 năm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time thốt lên rằng, chưa bao thị trường bất động sản điêu đứng như hiện nay. “Vấn đề của thị trường hiện nay không phải là giá cao hay thấp, cũng chưa hẳn nhà đầu tư không có tiền, mà là nhà đầu tư đang mất niềm tin vào thị trường và đang mang nặng tâm lý chờ đợi thị trường giảm giá thật sâu mới tính đến chuyện mua vào”, ông Tiến nói. Cũng theo ông Tiến, việc thị trường mất thanh khoản, dự án ngưng xây dựng không chỉ tác động trực tiếp tới các doanh nghiệp địa ốc, mà còn có thể dẫn đến tình trạng hàng loạt khách hàng đã mua nhà cũng “ngồi trên đống lửa” và kéo đến các doanh nghiệp đòi nhà hoặc đòi lấy lại tiền.

Loay hoay, mất phương hướng

Mới đây, một tập đoàn bất động sản hàng đầu ở khu vực phía Nam đã có thư gửi đến khách hàng đã mua nhà của mình và thông báo việc thay đổi chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Với thông báo này, khách hàng đã mua nhà phải chủ động trả lãi vay hoặc tất toán khoản vay với ngân hàng, thay vì được phía các công ty hỗ trợ lãi vay như cam kết ban đầu.

“Từ giữa năm 2022, tình hình kinh tế thế giới và trong nước có những biến động lớn, gây ảnh hưởng và tác động nhiều mặt thị trường. Bên cạnh đó, lạm phát, tín dụng thắt chặt, mặt bằng lãi suất tăng... đã ảnh hưởng đến thanh khoản của hàng loạt doanh nghiệp và Công ty không phải ngoại lệ. Hiện nay, thanh khoản và dòng tiền của Công ty đều gặp khó khăn và ngoài tầm kiểm soát. Do đó, Công ty tạm hoãn thanh toán các khoản theo thỏa thuận ban đầu với quý khách”, tập đoàn này thông báo trong thư gửi khách hàng.

Có thể nói, thông báo trên như một “gáo nước lạnh” dội mạnh vào thị trường, vào niềm tin của người mua nhà, bởi đây là doanh nghiệp từng được biết đến là “sếu đầu đàn” trong việc triển khai nhiều đại dự án bất động sản, thu hút hàng ngàn người mua nhà. Đồng thời, đây cũng là sự cảnh báo về khó khăn dây chuyền sẽ xảy ra với nhiều người, nhiều ngành nghề liên quan. Theo ghi nhận, ngoài tập đoàn kể trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn khác cũng rơi vào tình trạng tương tự.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về thực trạng của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đánh giá, có thể nói, năm 2022 là năm khó khăn, khắc nghiệt nhất đối với tất cả doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án, nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư, phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm 30-50% lương.

Theo ông Châu, hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50%, nhưng vẫn rất khó bán được hàng, vì hầu như không có người mua, nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền.

“Dự báo năm 2023 là năm ‘quyết định sống còn’ đối với các doanh nghiệp bất động sản, nếu không được hỗ trợ giải quyết nút thắt” về dòng tiền, thủ tục pháp lý để đảm bảo tính thanh khoản nhằm vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này, thì có thể dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp sẽ ‘chết’ trên đống tài sản”, ông Châu nói.

Gỡ khó thị trường bắt đầu từ đâu?

Chưa bao giờ, câu chuyện tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được quan tâm như hiện nay. Điều này càng cho thấy, bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đến sự phát triển chung của nền kinh tế, mà theo thống kê của nhiều chuyên gia, bất động sản có liên quan đến hàng loạt ngành nghề. Do vậy, vực dậy thị trường bất động sản sẽ vực dậy hàng loạt ngành nghề liên quan, chứ không đơn thuần là “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group, khó khăn cơ bản đầu tiên của thị trường, của doanh nghiệp hiện nay là dòng tiền thiếu hụt. “Với một doanh nghiệp bất động sản, tiền được ví như mạch máu nuôi cơ thể. Không có máu thì cơ thể không thể sống”, ông Phúc nói.

Ông Phúc lý giải, doanh nghiệp địa ốc có 3 kênh huy động vốn chính là vốn vay ngân hàng, trái phiếu và vốn từ việc bán hàng. Trong đó, vốn vay ngân hàng và vốn từ trái phiếu đang bị tắc do tình hình chung. Sự sống còn của doanh nghiệp hiện nay trông chờ vào thị trường thì đầu ra bị tắc, do thị trường mất thanh khoản. “Giải pháp cơ bản gỡ khó cho doanh nghiệp hiện nay là làm thế nào tạo ra thanh khoản cho thị trường, mà muốn có thanh khoản, thì phải tạo được niềm tin cho người mua nhà thông qua các chính sách kích cầu, hỗ trợ vốn vay và lãi suất”.

Ở một góc độ khác, theo ông Lê Hoàng Châu, vướng mắc lớn nhất mà các doanh nghiệp “kêu” là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Tuy nhiên, theo ông Châu, việc tháo gỡ thủ tục liên quan đến luật, không thể thực hiện một sớm một chiều, trong khi khó khăn của thị trường đang cấp bách, nên rất cần các chính sách hỗ trợ nguồn vốn tín dụng trong giai đoạn này.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc cho biết, doanh nghiệp ông đang sở hữu hàng chục dự án bất động sản, trong giai đoạn khó khăn của thị trường thời gian qua, để tạo dòng tiền, doanh nghiệp đã chào mời bán lại dự án cho nhiều đối tác, quỹ đầu tư nước ngoài. Mặc dù rất nhiều đối tác quan tâm, nhưng khi vào giai đoạn đàm phán, họ đều từ chối mua vì lý do dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

“Giải pháp căn cơ lâu dài để gỡ khó cho thị trường bất động sản là tháo gỡ khó khăn về thủ tục. Một khi thủ tục được khơi thông, sẽ giúp thị trường lưu thông, từ đó tạo ra dòng tiền. Còn nếu thủ tục bị tắc, thì dù có giảm giá bán vẫn khó bán được hàng do người mua mất niền tin”, vị tổng giám đốc này chia sẻ.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản đặt niềm tin rất lớn vào sự khơi thông các chính sách để giúp thị trường sớm phục hồi. Các kiến nghị cho rằng, Nhà nước cần có chính sách phân loại doanh nghiệp, phân loại dự án, tách nhóm theo cấp độ rủi ro và có chính sách riêng biệt, không đánh đồng.