Dự án đủ điều kiện, nhưng tiền vẫn chưa thể rót

Gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng là cam kết của 4 ngân hàng: Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank với Chính phủ cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung - dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại.

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, từ tháng 5/2023, Sở đã gửi công văn tới các chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn để đăng ký vay theo gói này.

Tháng 7/2023, từ đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM, UBND TP.HCM đã công bố công khai (đợt 1) 6 dự án đủ điều kiện vay vốn để các ngân hàng có cơ sở áp dụng cho vay theo chương trình của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Theo đó, 6 dự án đủ điều kiện vay vốn với tổng mức dự kiến vay hơn 2.776 tỷ đồng, gồm có 3 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp với tổng mức dự kiến vay 910 tỷ đồng (Công ty cổ phần Bất động sản Nguyên Sơn; Công ty TNHH Xây dựng và kinh doanh nhà Điền Phúc Thành; Công ty cổ phần Đức Mạnh); 1 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê với mức dự kiến vay 700 tỷ đồng (Công ty cổ phần ThuThiemGroup) và 2 chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư với tổng mức dự kiến vay 1.166,7 tỷ đồng (Công ty cổ phẩn Đức Khải Tân Bình, Công ty cổ phần Địa ốc Downtown).

Tuy nhiên, tới nay, chỉ có dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê thuộc Cụm công nghiệp tại phường Thạnh Mỹ Lợi (TP. Thủ Đức) do Công ty cổ phần ThuThiemGroup làm chủ đầu tư được BIDV Chi nhánh quận 7 thẩm định và đồng ý cấp tín dụng với hạn mức cho vay tối đa 585 tỷ đồng.

Oái oăm là, theo BIDV, ThuThiemGroup đang vay vốn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong và được hỗ trợ theo chương trình hỗ trợ lãi suất 2% (theo Nghị định số 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 03/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước) để thực hiện dự án này. Thế nên, tới nay, chủ đầu tư dự án chưa có nhu cầu giải ngân để thực hiện, nên chưa thực hiện ký kết hợp đồng tín dụng và các hợp đồng bảo đảm với Ngân hàng theo quy định.

Đối với 5 dự án còn lại, các chủ đầu tư đã liên hệ với chi nhánh của Ngân hàng BIDV, Vietcombank, VietinBank TP.HCM để đăng ký vay vốn. Hiện các ngân hàng đang thẩm định hồ sơ vay.

Như vậy, tới nay, với cả 6 dự án tại TP.HCM đủ điều kiện vay vốn được công bố, vẫn chưa có dự án nào được cấp tín dụng.

Hồ sơ vay vốn khó đáp ứng quy định

Liên quan vấn đề cho vay vốn thuộc gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, vừa qua, TP.HCM tổ chức cuộc họp với sự tham dự của đại diện Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP.HCM và các doanh nghiệp như Công ty cổ phần ThuThiem Group, Công ty cổ phần Bất động sản Nguyên Sơn, Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình, Công ty cổ phần Địa ốc Downtown, Công ty cổ phần Đức Mạnh, Công ty TNHH Xây dựng và kinh doanh nhà Điền Phúc Thành.

Tại cuộc họp, đại diện các ngân hàng cho biết, ngân hàng “rất ủng hộ” chương trình này, nhưng cũng có quy định riêng về các điều kiện vay nhằm đảm bảo thu hồi các khoản cho vay. Theo đó, hồ sơ của doanh nghiệp không đạt quy định.

Cụ thể, đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, ngân hàng yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (năm 2013) để thế chấp theo quy định. Trong khi đó, hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sau khi có quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không đủ thành phần hồ sơ để vay.

Mặt khác, trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư có thỏa thuận với các ngân hàng khác để cấp hạn mức bảo lãnh đối với nhà thầu, đơn vị thi công, người mua nhà, bảo lãnh hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà chậm tiến độ. Tuy nhiên, giải pháp bảo lãnh này lại khác biệt với quy định cho vay của các ngân hàng.

Chưa hết, với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư chỉ cần đáp ứng các điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 1551/BXD-QLN ngày 20/4/2023. Nhưng, các ngân hàng lại yêu cầu phải có quyết định giao đất và Giấy phép xây dựng, thì mới xem xét đến việc cho vay.

Do những quy định khác biệt và vướng mắc trên, nên đến thời điểm này, hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM không đủ thành phần hồ sơ đáp ứng quy định của ngân hàng để được xem xét vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội cũng gặp khó về thủ tục

Không chỉ chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội gặp khó trong việc tiếp cận tín dụng, Sở Xây dựng TP.HCM còn cho hay, Sở nhận được nhiều phản ánh của cả chủ đầu tư dự án và người thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội liên quan đến việc xác nhận thực trạng nhà ở để được mua nhà ở xã hội.

Theo quy định, UBND cấp xã nơi người có nhu cầu thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 1 năm trở lên thực hiện xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở, đất ở theo mẫu số 3 và 4 tại Phụ lục 1 ban hành theo Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 của Bộ xây dựng.

Hầu hết người dân khai: “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình”. Nhưng có nhiều trường hợp, UBND cấp xã không thực hiện xác nhận theo mẫu, vì cho rằng, UBND cấp xã chỉ xác nhận người dân sở hữu hay không sở hữu căn nhà đang thường trú hoặc tạm trú trên địa bàn do mình quản lý; hoặc có trường hợp, UBND cấp xã chỉ xác nhận chữ ký, hoặc chỉ xác nhận người dân tự cam kết và tự chịu trách nhiệm.

Xác nhận như trên của UBND cấp xã không đảm bảo đúng yêu cầu được quy định về việc xác nhận thực trạng nhà ở để được mua nhà ở xã hội. Nhưng nếu phải xác nhận đúng theo mẫu quy định, thì rất khó thực hiện cho UBND cấp xã và sẽ gây ách tắc trong giải quyết hồ sơ xét duyệt đối tượng đuợc hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Một vướng mắc khác là yêu cầu xác định thành viên của hộ gia đình để xét đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Trên thực tế, trong hộ gia đình có thể gồm nhiều gia đình nhỏ; hoặc chỉ có vợ, chồng và các con; hoặc có thể cho người ở nhờ cùng đăng ký cư trú.

Như vậy, quy định “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình” sẽ dẫn đến việc hộ gia đình có nhiều người, nhiều thế hệ cùng đăng ký thường trú khó được hưởng chính sách về nhà ở xã hội.

Liên quan vấn đề này, tháng 5/2023, UBND TP.HCM có công văn báo cáo và đề xuất, kiến nghị với Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ về việc rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Tới ngày 23/6/2023, Bộ Xây dựng có Công văn số 2673/BXD-QLN phúc đáp UBND TP.HCM, nhưng trong đó lại không đề cập nội dung “hướng dẫn xác định thành viên của hộ gia đình để xét đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội ”.

Khó trông chờ nguồn vốn khác

Theo UBND TP.HCM, giai đoạn 2021 - 2025, Thành phố có tới 93 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích đất 256,75 ha, với quy mô dự kiến khoảng 126.077 căn hộ. Trong đó, 62 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư, với tổng diện tích đất là 147,08 ha, quy mô 68.930 căn hộ.

Tuy nhiên, ngân sách hạn chế và ưu tiên vấn đề khác, nên hiện chỉ có 3 dự án nhà ở xã hội dự kiến được bố trí vốn từ ngân sách Thành phố.

Trong khi đó, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án nhà ở xã hội, vay vốn xây dựng, các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội vay vốn mua nhà chưa ổn định.

Năm 2018, Ngân hàng Chính sách xã hội chi nhánh TP.HCM chỉ được cấp khoảng 150 tỷ đồng để cho các đối tượng vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 4,7%/năm. Chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cũng chưa tiếp cận được nguồn vốn này và phải vay ngân hàng thương mại với lãi suất tới 9%/năm, từ đó làm tăng giá nhà ở xã hội.

TP.HCM cũng đã có chính sách cho các đối tượng thu nhập thấp được vay tối đa 900 triệu đồng với lãi suất ưu đãi 4,7%/năm thông qua Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM, nhưng mức vay này còn thấp so với giá trị căn nhà và đối tượng được vay cũng hạn chế.

Đáng lưu ý, còn có một nguồn tiền không nhỏ từ việc chủ đầu tư nhà ở thương mại nộp vào ngân sách thay cho việc dành 20% quỹ đất tại dự án thương mại để làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn tiền này chưa được tách thành mục riêng dùng để phát triển nhà ở xã hội khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án.

Mặt khác, theo quy định, các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Quy định này làm chậm quá trình thu hồi vốn, khiến dự án nhà ở xã hội kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Từ những thực tế trên, có thể thấy, nếu không tháo gỡ những vướng mắc về quy định vay vốn từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng như những rào cản liên quan, thì chính sách tốt cũng vẫn … nằm trên giấy.