Chuyển kênh

Tùng - nhân vật chính của bữa trưa cuối tuần rồi - tự giới thiệu anh là người Quảng Ninh, đi lên từ than và đã bỏ vốn vào bất động sản mươi năm nay với mục đích đa dạng hóa kênh đầu tư. Vài năm gần đây, chính quyền quản lý chặt nên kiểu làm than “nửa chính, nửa tà” như lời Tùng tự trào, trở nên khó sống và anh bắt đầu bỏ phần lớn số vốn vào bất động sản với khẩu vị ưa thích là đất nền dự án ở các khu vực đang hoặc sắp mở đường, xây cầu khu vực duyên hải, có khi lấn sân vào cả Thanh Hóa, Quảng Bình…

Vốn là người “ăn chắc mặc bền” nên theo Tùng, anh chỉ đầu tư tối đa 50% số vốn tự có, nhưng dịp đầu năm nay cũng đọng tiền với vài lô đất đấu giá ở một huyện vùng ven TP. Thanh Hóa vì nghe thông tin khu vực này sắp sáp nhập vào thành phố.

“Cả gia đình sắp chuyển về Hà Nội để bọn trẻ tiện học hành, đồng thời cũng cần giảm tỷ trọng đầu tư bất động sản xuống nên mình đang bán bớt một số lô ở Quảng Ninh”, Tùng nói và đưa ra một danh sách các bất động sản tại những dự án như Grand Bay Hạ Long Villas (thuộc Khu đô thị Hạ Long Marina của chủ đầu tư BIM GROUP), Dự án Monaco Hill (của chủ đầu tư Công ty cổ phần Hạ Long Monaco), vài khu đất nền ở khu vực Bãi Cháy… có ý nhờ quảng bá đến đúng khách mua. Anh chia sẻ, giờ đất nền khó thanh khoản, các dự án hầu hết ở tỉnh lẻ, khó quản lý nên sẵn sàng cắt lỗ khoảng 5 - 10% để bán các bất động sản nói trên và về Hà Nội mua một số căn chung cư cho thuê kiếm dòng tiền đều đặn mỗi tháng.

Thật ra, Tùng cũng từng tính lướt sóng chung cư ở Hà Nội khi mua hai căn hộ tại dự án D'EL Dorado 1 ở Phú Thượng, Tây Hồ của chủ đầu tư Tân Hoàng Minh, nhưng sau hơn 1 năm, giá thứ cấp không chênh nhiều nên anh quyết định cho thuê với giá 750 USD/căn 56 m2/tháng và “dòng tiền thuê nhà rất ổn định cả trong giai đoạn cao điểm Covid”.

Anh Dũng, một nhà đầu tư khác ở Hà Nội lại cho biết đang tìm mua một căn hộ cao cấp ở khu vực Mỹ Đình để cậu con trai vài năm tới ra ở riêng, còn hiện tại dành cho một nhóm khách người Hàn Quốc thuê lại.

Theo anh, “khách nước ngoài vẫn chỉ chuộng đi thuê căn hộ bởi mua đứt thì thủ tục nhiêu khê và họ chỉ thuê những dự án cao cấp, có nhiều tiện ích, an ninh, trật tự tốt”. Thực tế, cho các khách hàng này thuê thường tiền thuê nhà cũng “ra tấm ra món” vì họ thường trả trước cả năm.

Theo quan điểm của nhà đầu tư này, giá bất động sản vẫn tăng đều, trong khi lãi gửi ngân hàng lại giảm, nên nếu bỏ tiền sở hữu một căn hộ ở thời điểm hiện tại rồi cho thuê thì vừa đảm bảo được an toàn tài sản, mặt khác vừa có dòng tiền chủ động hàng tháng.

Đây cũng là tâm lý đầu tư nổi lên trên thị trường bất động sản thời gian gần đây, theo bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc Bộ phận Quản lý Bất động sản Savills Hà Nội. Chuyên gia này nhận định, “cho thuê nhà ngày càng trở nên phổ biến tại các khu đô thị lớn nhờ mang lại nguồn thu nhập thụ động và thường xuyên từ tài sản sẵn có”.

Cạnh tranh không nhỏ

Theo tìm hiểu từ nhiều nhóm đầu tư bất động sản, sự chuyển hướng sang sở hữu các bất động sản có tính thương mại cao ngay tại Hà Nội, thay vì sở hữu bất động sản tại các tỉnh xa có thể đến từ sự thúc bách với các sản phẩm đã mua mà không thể chuyển nhượng, buộc phải cho thuê, một phần từ tâm lý “chắc cú” muốn dễ dàng “cầm nắm” tài sản hiện hữu.

Phân tích sâu hơn, ông Tuấn Hồ đến từ Công ty Megaland cho rằng, gốc gác câu chuyện vẫn là tính an toàn và cân đối dòng tiền. Các nhà đầu tư đang khá bí kênh bỏ tiền, nên có xu hướng mua căn hộ chung cư để khai thác thương mại, vừa là nơi cất giữ tiền an toàn, lại có khả năng sinh lời. Hiện nay, lãi suất giảm trong khi giá nhà vẫn tăng là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến động thái này.

“Thậm chí, trong một vài năm tới, đây vẫn là phương thức được nhà đầu tư lựa chọn, cả bởi tính khan hiếm của sản phẩm căn hộ cao cấp trong nội đô, cả ở tính an toàn. Dịch bệnh đã làm thay đổi nhiều thói quen, kể cả khẩu vị đầu tư”, ông Tuấn Hồ đánh giá.

Hiện nhu cầu thuê căn hộ tại thị trường Hà Nội vẫn khá lớn, mức giá thuê cũng được coi là hấp dẫn, nhất là với các dự án chung cư cao cấp. Chẳng hạn, tại dự án Lancaster Núi Trúc (quận Ba Đình), một căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá cho thuê lên tới 1.700 USD/tháng (khoảng 39 triệu đồng); dự án chung cư Indochina Plaza (quận Cầu Giấy), mức giá thuê cho căn hộ 2 phòng ngủ đang dao động trong khoảng 800 - 1.100 USD/căn/tháng (từ 18 - 25 triệu đồng); dự án chung cư cao cấp Royal City (quận Thanh Xuân), mức giá cho thuê căn hộ 1 phòng ngủ hiện vào khoảng 14 triệu đồng/căn/tháng; căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 15 - 18 triệu đồng/tháng.

Quan sát thị trường thời gian gần đây, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group nhận định rằng, dịch bệnh đã khiến nhà đầu tư thay đổi khẩu vị đầu tư khi không ít người chuyển sang mua các bất động sản có tính thương mại ngay tại đô thị để khai thác cho thuê.

Theo ông Nga, bất động sản trong trung tâm có khả năng cho thuê hiện vẫn đang được nhiều nhà đầu tư lựa chọn, đặc biệt là với các dự án có khả năng cho người nước ngoài thuê. Có một đặc điểm chung với nhóm khách ngoại, đó là thường gắn với các yêu cầu cao, “do đó các nhà đầu tư cũng thường hay chọn mua căn hộ ở chung cư mới, cao cấp để cho thuê”, ông cho biết và tư vấn, khi xác định đầu tư chung cư thời điểm này nên nghĩ dài hạn và có thể kiểm soát được (ở gần) khi cho thuê.

Đồng quan điểm cho rằng hiện không phải là thời điểm lướt sóng chung cư, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, tại một thị trường “già cỗi” như Hà Nội, chung cư là sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở, hoặc cho thuê chứ khó là sản phẩm mua đi bán lại do biên độ tăng giá không còn nhiều, giá các chung cư gần như đã chạm đỉnh.

“Nếu đầu tư vào chung cư để lướt sóng thì chỉ có… móm”, ông Đính nửa đùa nửa thật.

Thực tế, xu hướng muốn kiểm soát và sinh lợi thường xuyên từ sản phẩm đầu tư như chung cư cũng đang xuất hiện những thách thức cạnh tranh lớn khi bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết rằng, trong thời gian tới thị trường Hà Nội sẽ có khoảng 30.000 căn hộ hạng A và hạng B được bàn giao cho khách.

“Một tỷ lệ nhất định trong số này sẽ gia nhập thị trường cho thuê với giá thuê cạnh tranh trong khoảng 10 - 15 USD/m2/tháng”, bà Hằng nói, dù vẫn kỳ vọng vào sức cầu thuê nhà đến từ Nghị quyết số 84/NQ-CP quy định việc Chính phủ cấp phép mới hoặc gia hạn giấy phép lao động cho những chuyên gia nước ngoài được vào Việt Nam, hay Luật số 51/2019/QH14 cho phép các chuyên gia nước ngoài được chuyển đổi mục địch thị thực mà không cần tái nhập cảnh vào Việt Nam.

Trong khi đó, bà Vũ Kiều Hạnh lại e ngại vấn đề an ninh khi chủ sở hữu tự đứng ra cho thuê bởi thời gian vừa qua, công an tại một số địa phương liên tục phát hiện các đối tượng tổ chức hoạt động sử dụng chất ma túy, mại dâm… tại các căn hộ và biệt thự cho thuê.

Theo bà Hạnh, nếu xác định hoạt đầu tư chung cư cho thuê là thường xuyên thì nên hợp tác với các thương hiệu quản lý vận hành chuyên nghiệp để tiết giảm chi phí và giảm thiểu rủi ro, thậm chí tiết giảm được cả chi phí bảo trì căn hộ.