Theo tìm hiểu của phóng viên Báo điện tử Đầu tư, tại khu vực quận Đống Đa - một trong những quận sầm uất và đông đúc nhất Hà Nội - đang có 3 dự án chung cư mới mở bán.

Đầu tiên là The Ninety Complex (đường Láng, phường Ngã Tư Sở), đây là dạng căn hộ condotel, khách hàng sẽ ký hợp đồng thuê 50 năm với chủ đầu tư. 

Mức giá căn hộ tại đây sẽ dao động khoảng 75 - 80 triệu đồng/m2. Với những căn có vị trí đẹp, giá bán sẽ leo lên mức 90 triệu đồng/m2. Phí dịch vụ tại dự án là 20.000 - 25.000 đồng/m2/tháng. Dự kiến căn hộ sẽ được bàn giao vào quý I/2025.

Với định hướng là căn hộ dịch vụ, The Ninety Complex sẽ đặc biệt nhắm tới đối tượng khách hàng là nhà đầu tư. Nếu xét về tiềm năng cho thuê tạo dòng tiền, trung bình những căn hộ 2 phòng ngủ xung quanh Ngã Tư Sở đang có giá thuê khoảng 20 - 25 triệu đồng/tháng. 

Lưu ý, người mua cần đặc biệt quan tâm đến vấn đề pháp lý của các dự án condotel. Hiện các dự án thuộc phân khúc này vẫn đang “tắc” ở khâu cấp sổ đỏ, mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP để gỡ khó về vấn đề này. Theo trao đổi với môi giới, hiện dự án The Ninety Complex vẫn đang bỏ ngỏ khả năng cấp sổ đỏ cho khách hàng.

“Sau khi hết hạn hợp đồng, chi phí gia hạn sẽ được tính tuỳ theo thuế đất tại thời điểm đó. Ngoài ra, nếu căn hộ được phép cấp sổ đỏ trong tương lai, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ cư dân làm sổ. Lệ phí trước bạ sẽ do người dân nộp", môi giới viên cho biết.

Tiếp theo là dự án chung cư The Gloria (đường Nguyên Hồng, phường Láng Hạ). Các căn từ tầng 3 đến tầng 8 được chủ đầu tư rao bán dưới dạng căn hộ sở hữu lâu dài. Những căn phía trên sẽ được vận hành dưới dạng căn hộ khách sạn cho thuê và không mở bán. 

Dự án vừa mới bàn giao nhà vào quý III/2024. Hiện quỹ căn mở bán trực tiếp từ chủ đầu tư đã hết, khách hàng chỉ có thể mua lại các căn chuyển nhượng từ cư dân. Mặt bằng giá căn hộ tại đây đang quanh mức 115 - 120 triệu đồng/m2.

Theo chia sẻ của môi giới viên, nếu khách hàng uỷ thác cho phía đơn vị vận hành cho thuê, trung bình một căn hộ 2 phòng ngủ có thể thu về mỗi tháng khoảng 18 triệu đồng (đã trừ chi phí vận hành). Tuy nhiên, nếu khách hàng tự đứng ra cho thuê, số tiền thu về có thể lên tới 25 triệu đồng/tháng.

“Mức giá này là khả thi. Cách đây không lâu, chủ một căn hộ 56 m2 tại Đê La Thành cũng vừa cho thuê với giá gần 20 triệu đồng/tháng. Mà đó mới chỉ là chung cư cũ”, nhân viên môi giới này cho hay.

Kế tiếp là chung cư HD Mon Central (phường Láng Hạ, quận Đống Đa). Dự án này sẽ được mở bán trong tháng 11/2024. Các căn hộ được chào bán đều có quyền sở hữu lâu dài. Đối với căn thuộc tầng thấp, mức giá sẽ khoảng 135 triệu đồng/m2. Còn với tầng cao, giá căn hộ sẽ khoảng 150 triệu đồng/m2. 

Có thể thấy, tất cả dự án mới được ra mắt ở quận Đống Đa đều thuộc phân khúc cao cấp. Theo CBRE, trong quý III/2024, giá bán trung bình chung cư mới tại Hà Nội đạt khoảng 64 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).Con số này đã tăng 8,7% theo quý và tăng 26% theo năm.

Theo chia sẻ của nhiều người mua nhà, kể cả khi sở hữu 5 tỷ đồng trong tay, việc tìm được một căn hộ mới có 2 phòng ngủ tại Đống Đa là gần như không thể. Nếu muốn mua với giá thấp hơn, người dân sẽ buộc phải tìm đến những căn hộ tại khu tập thể, khu tái định cư hoặc chung cư mini. Không tính các dự án nhà ở xã hội hoặc căn hộ 50 năm, rất khó để các căn hộ chung cư mới tại khu vực này có giá dưới 100 triệu đồng/m2. 

Đống Đa đang là quận có mật độ dân số cao nhất Hà Nội với gần 40.000 người/km2. Trong tình cảnh “đất chật người đông", quỹ đất ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, công tác đền bù giải phóng mặt bằng sẽ là một gánh nặng lớn đối với doanh nghiệp. Thậm chí, để có thêm đất phát triển dự án, chính quyền địa phương còn phải “cực chẳng đã” san lấp nhiều ao, hồ. 

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Môi trường và Cộng đồng (CECR), Đống Đa là quận có nhiều ao, hồ nhất Hà Nội với trên 30 hồ. Tuy nhiên, chỉ trong 5 năm (2010 - 2015), địa phương này đã san lấp 4 ao, hồ. Ngoài ra, diện tích các hồ khác cũng mất đi gần 15.000 m2. Mới đây, quận này đã tiếp tục bị “réo tên" trước thông tin san lấp 6.500 m2 hồ Đống Đa.