Góp ý với Bộ Tài nguyên và Môi trường vào Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Dự thảo), các doanh nghiệp bất động sản đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3, Điều 5 của Dự thảo như sau: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này”.

Lý do của đề nghị này là, theo quy định hiện hành, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

So với quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, thì phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư tại Dự thảo đã được thu hẹp lại. Cụ thể, chỉ áp dụng đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp: Chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng; Đối với trường hợp đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng thì áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Do vậy, để bảo đảm hiệu quả của phương pháp tính giá đất và có thể bao quát các trường hợp cụ thể, các doanh nghiệp kiến nghị nên mở rộng việc áp dụng phương pháp tính giá đất thặng dư tương tự như quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Ngoài ra, đảm bảo việc việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình, nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Liên quan đến trình tự áp dụng đối với phương pháp thặng dư, các doanh nghiệp có 9 kiến nghị:

Kiến nghị thứ nhất, đối với doanh thu phát triển cần có tiêu chí hoặc xác định cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hoặc giới hạn theo phương pháp so sánh. Doanh nghiệp đề nghị sửa như sau: "Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.

Việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt".

Lý do mà các doanh nghiệp đưa ra là, doanh thu bán hàng có thể có chênh lệch theo thời gian bán hàng, và không thể dự tính được tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc kinh doanh bất động sản. Do vậy, để bảo đảm tính chính xác, cần áp dụng phương pháp so sánh đối với doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở sở hạ tầng đã được hình thành hoặc hoạt động kinh doanh dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu tố như: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy chỉ mang tính chất tham khảo để áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển.

Kiến nghị thứ hai là doanh nghiệp đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 Điều 5d như sau: “d) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy mô tính chất từng dự án quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy”. Lý do cho kiến nghị này là, bên cạnh việc căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương, thì việc căn cứ vào quy mô tính chất của từng dự án là cần thiết để bảo đảm việc ước tính doanh thu của dự án.

Kiến nghị thứ ba là sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 3 Điều 5d như sau: “b) Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên tổng chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và phù hợp với tỷ lệ lãi suất cho vay trung hạn bình quân mà Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cung cấp”..

Kiến nghị thứ tư là sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 3 Điều 5d như sau: “c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy mô tính chất từng dự án quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay)”.

 Kiến nghị thứ năm là bổ sung thêm chi phí quản lý, kinh doanh của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng hoặc kinh doanh. Lý do là, hiện đang thiết chi phí quản lý, chi phí kinh doanh của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng hoặc vận hành.

 Kiến nghị thứ sáu liên quan đến điểm a khoản 4 Điều 5d, bổ sung thêm cách tính theo suất đầu tư hoặc đơn giá của công trình tương tự có quy mô thiết kế tương đương. Lý do là, chi phí đầu tư được tính theo quy hoạch chi tiết hoặc bản vẽ tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tại thời điểm tính giá đất, chưa có “Thiết kế Bản vẽ Cơ sở” hay “Thiết kế Bản vẽ thi công” được duyệt. Do vậy, việc xác định chi phí xây dựng theo định mức, đơn giá hay dự toán do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là không khả thi, chỉ có thể xác định theo suất vốn đầu tư Nhà nước, tuy nhiên đối với các công trình đặc thù (ở hải đảo, miền núi, vui chơi giải trí, cáp treo...), thì không có quy định trong suất đầu tư Nhà nước.

Kiến nghị thứ bảy, doanh nghiệp đề nghị bổ sung yếu tố “Dự toán đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhà đầu tư cung cấp” vào điểm b khoản 4 điều 5d của Dự thảo. Lý do là mục 4c quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo Sở Xây dựng tại địa phương và các cơ quan có liên quan tiến hành kiểm tra, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án”. Như vậy, trong trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền về xây dựng thẩm định thì phương án giá đất tính theo định mức cơ quan có thẩm quyền ban hành. Điều này dẫn đến việc không công bằng với các chủ đầu tư thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, cao hơn suất đầu tư dự án.

Với kiến nghị thứ tám, doanh nghiệp đề xuất bổ sung từ “hoàn thành đầu tư… đồng bộ toàn bộ dự án” vào điểm c khoản 4 Điều 5d của Dự thảo như sau: “ Trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đồng bộ của toàn dự án theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo Sở Xây dựng tại địa phương và các cơ quan có liên quan tiến hành kiểm tra, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án.

 Và kiến nghị thứ chín là bỏ điểm c và điểm d của khoản 4 Điều 5d của Dự thảo. Lý do là, việc xác định phương pháp thặng dư là dựa trên ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển, nên việc kiểm tra lại, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật là không cần thiết, làm thay đổi các tính của phương pháp thặng dư.