Thưa ông, trong 8 tháng đầu năm, các giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản có điểm gì nổi trội?

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 8 tháng đầu năm 2024, hơn 14,15 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được thực hiện trên toàn quốc. Đặc biệt, trong số này, hơn 2,8 tỷ USD đăng ký góp vốn và mua cổ phần tại 57 giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản, với tổng vốn lên đến hơn 810 triệu USD.

Trong số các giao dịch M&A đáng chú ý, có thể kể đến Quỹ Mapletree Logistics Trust của Singapore trong tháng 2 đã đầu tư 68,4 triệu USD để mua lại 2 nhà kho hạng A tại tỉnh Bình Dương và Hưng Yên. Những tỉnh này gần đây đã trở thành trung tâm logistics quan trọng, phản ánh sự quan tâm ngày càng tăng của các nhà đầu tư nước ngoài đối với phân khúc bất động sản công nghiệp ở Việt Nam.

Vào tháng 4, Tập đoàn Kim Oanh hợp tác với Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development để khởi động Dự án The One World, là một khu dân cư rộng 50 ha tại tỉnh Bình Dương, với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD. Dự án đầy tham vọng này là minh chứng cho sự hợp tác ngày càng cao giữa các công ty Việt Nam và quốc tế trong các dự án nhà ở cao cấp.

Ngoài ra, vào tháng 6, Công ty Đường sắt Nishi Nippon của Nhật Bản mua lại 25% cổ phần Dự án Paragon Đại Phước (Đồng Nai) rộng 45 ha từ Tập đoàn Nam Long, với giá khoảng 26 triệu USD. Thương vụ này thể hiện sự quan tâm ngày càng tăng của nhà đầu tư Nhật Bản với thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các dự án phát triển đô thị quy mô lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.

Nhìn vào bản chất những thương vụ M&A gần đây, theo ông, điều gì thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài?

Những thương vụ đầy hứa hẹn trên, cùng với số liệu thống kê FDI khả quan cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là điểm sáng đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Sức hấp dẫn này được thúc đẩy bởi một số yếu tố, bao gồm triển vọng tăng trưởng kinh tế dài hạn mạnh mẽ của Việt Nam, sự dịch chuyển hoạt động sản xuất toàn cầu vào trong nước, GDP tăng và xu hướng đô thị hóa mạnh mẽ. Nhu cầu ngày càng tăng về bất động sản công nghiệp, chẳng hạn cơ sở hậu cần và nhà kho, phản ánh vai trò ngày càng tăng của Việt Nam với tư cách là một trung tâm sản xuất trong khu vực.

Hơn nữa, bất động sản nhà ở đang nhận được sự quan tâm cao của người tiêu dùng, đặc biệt là các dự án tại đô thị lớn. Sự hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong nhiều dự án cho thấy mức độ đa dạng hóa và quy mô ngày càng tăng của các dự án phát triển khu dân cư. Các dự án này phục vụ tầng lớp trung lưu đang gia tăng và nhu cầu cung cấp nhà ở hiện đại tại các thành phố đang đô thị hóa nhanh chóng của Việt Nam.

Tuy nhiên, mặc dù thị trường hấp dẫn, nhưng vẫn có những lĩnh vực Việt Nam có thể cải thiện hơn nữa để tạo thuận lợi cho hoạt động của các nhà đầu tư nước ngoài và thu hút đầu tư quy mô lớn hơn. Các quy trình cấp phép hiện tại vẫn phức tạp và tốn thời gian, đồng thời còn có sự chưa rõ ràng trong một số quy định, gây khó khăn cho các doanh nghiệp nước ngoài. Thiết lập một khung khổ pháp lý rõ ràng và nhất quán, đặc biệt là các quy định về đầu tư nước ngoài, sẽ mang lại lợi ích to lớn cho thị trường.

Bất chấp những thách thức này, tôi muốn nhấn mạnh đến vấn đề Chính phủ đã đạt được tiến bộ đáng kể trong việc cải thiện khung khổ pháp lý. Những thay đổi pháp lý gần đây từng bước tạo ra môi trường minh bạch và thân thiện hơn với các nhà đầu tư nước ngoài.

Các bộ luật liên quan đến bất động sản được sửa đổi, thực thi từ tháng 8/2024, nhằm mang lại nhiều cơ hội hơn cho các doanh nghiệp FDI sẽ tác động như thế nào đến hoạt động M&A, thưa ông?

Việc ban hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các cải cách pháp lý khác gần đây được kỳ vọng sẽ thúc đẩy đáng kể hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản. Các luật này nhằm đơn giản hóa thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản và tạo cơ hội mới cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Một thay đổi quan trọng trong Luật Đất đai 2024 là định nghĩa rõ ràng hơn về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Foreign Invested Enterprise - FIE). Theo luật, các công ty không cần thực hiện thủ tục đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư sẽ không được phân loại là FIE, và như vậy họ được hưởng các quyền lợi giống như những công ty trong nước. Sự thay đổi này tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản, mà trong đó các công ty nước ngoài có sở hữu thiểu số, loại bỏ một số rào cản từng làm chậm các giao dịch tương tự từ xưa đến nay.

Một thay đổi quan trọng khác là doanh nghiệp FDI hiện được phép nhận quyền sử dụng đất trực tiếp tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, các FIE bị hạn chế trong việc mua lại quyền sử dụng đất, khiến họ không thể tham gia đầy đủ vào phân khúc bất động sản công nghiệp đang bùng nổ ở Việt Nam.

Các luật mới cũng đưa ra những hướng dẫn rõ ràng hơn về việc thu hồi đất. Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền ra quyết định thu hồi đất, ngay cả đối với các dự án liên quan đến xây dựng khu công nghiệp. Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ đơn giản hóa quy trình thu hồi đất vì trước đây, một số trường hợp phải đệ trình lên ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, gây thêm sự chậm trễ không cần thiết.

Luật Đất đai 2024 cũng đề cập vấn đề gia hạn sử dụng đất. Theo luật trước đây, không có tiêu chí rõ ràng về việc gia hạn sử dụng đất, khiến các nhà đầu tư nước ngoài chưa an tâm. Luật mới cho phép nhà đầu tư nộp đơn xin gia hạn trước khi hết thời hạn, với điều kiện thời hạn dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Sự thay đổi này mang lại niềm tin và sự an tâm cho các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư dài hạn vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam.

Việc chính quyền cấp tỉnh đưa ra bảng tính giá đất hàng năm là một thay đổi đáng kể khác. Bảng giá đất mới này thay thế khung giá đất do Chính phủ ban hành trong thời hạn 5 năm, đảm bảo rằng giá đất gần hơn so với thị trường. Mặc dù thay đổi này sẽ dẫn đến việc định giá chính xác hơn, nhưng nó cũng có thể đặt ra những thách thức cho các doanh nghiệp và chính quyền địa phương khi họ thích ứng với bảng giá đất mới.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng mang đến những cải cách đáng chú ý. Luật này công nhận về mặt pháp lý một số loại tài sản mới, như căn hộ khách sạn và căn hộ văn phòng, vốn đang trong tình trạng không rõ ràng về mặt pháp lý theo luật năm 2013. Bằng cách cung cấp các hướng dẫn rõ ràng về việc bán và bán trước các diện tích sàn riêng biệt trong các tòa nhà, luật mới hợp pháp hóa một số thông lệ nhất định đã được áp dụng trên thị trường.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện họ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Thay đổi này được kỳ vọng sẽ hợp lý hóa quy trình giao dịch, loại bỏ sự chậm trễ do chờ đợi các giấy tờ và cho phép các nhà phát triển chuyển giao dự án hiệu quả hơn.

Ông đánh giá thế nào về triển vọng M&A trên thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Tôi tin rằng, triển vọng vẫn tích cực. Những nỗ lực không ngừng của Chính phủ nhằm cải thiện khung khổ pháp lý và tạo môi trường đầu tư ổn định ​​sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài hơn trong những năm tới. Những cải cách của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tăng cường tính minh bạch, giảm bớt các rào cản quan liêu và khuyến khích nhiều thương vụ M&A hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục là tâm điểm thu hút FDI, đặc biệt là trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp và nhà ở. Chính sách thuận lợi, tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và tiềm năng đầu tư dài hạn khiến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Khi thị trường phát triển, các nhà đầu tư có khả năng theo sát sự thay đổi của thể chế và của hệ thống pháp lý có thể tận dụng các cơ hội phát triển trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Chúng tôi kỳ vọng, các thương vụ M&A vẫn là một phần quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam, thúc đẩy hợp tác giữa các nhà phát triển địa phương với nhà đầu tư nước ngoài. Những cải cách pháp lý gần đây tạo nền tảng vững chắc cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư và tăng trưởng trong lĩnh vực này. Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của vốn nước ngoài trong những năm tới.