Vì vậy, theo ông Cường, để tránh tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên chấm dứt thị trường BĐS hình thành trong tương lai và cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu chuyển đổi.

Bất động sản cũng là một loại hàng hóa, nên giá cả, thanh khoản phụ thuộc vào cung - cầu, vậy tại sao lại phụ thuộc vào nguồn tiền, thưa ông?

Bất động sản không chỉ là sản phẩm hàng hóa chỉ để tiêu dùng, sử dụng, thiếu thì mua, đủ thì thôi, mà còn là kênh đầu tư sinh lời, là của để dành, nên  nhu cầu là vô hạn.

Đã là đầu tư thì tiền không bao giờ đủ. Người có sẵn tiền thì đầu tư, vay thêm để đầu tư, người ít tiền cũng tìm đủ mọi cách xoay tiền đầu tư với hy vọng thị trường lên bán lại kiếm lời. Khi nhà nhà đầu tư vào BĐS, nhu cầu tăng cao, trong khi đất đai ít đi, khiến thị trường BĐS nhiều phen tăng nóng, tăng ngoài sức tưởng tượng.

Nhưng nguồn tiền trong xã hội chỉ có hạn, khi giá BĐS đã quá cao, đầu tư không còn lợi nhuận, tiền cho thuê không đủ trả lãi vay ngân hàng buộc nhiều người phải bán ra, trong khi người mua không còn tiền và cũng không thể vay được do ngân hàng thắt chặt cho vay BĐS, thì thị trường lao dốc, đóng băng.

Chắc ông đã có nhiều... trải nghiệm?

Trong vòng 10 năm trở lại đây, thị trường có lúc tăng, lúc giảm, nhưng những cơn “sóng thần” đều xuất phát từ dòng tiền.

Giai đoạn 2019-2021, dòng tiền trên thị trường BĐS vô cùng dồi dào, bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng là hàng trăm ngàn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp do doanh nghiệp BĐS phát hành được bơm vào thị trường, làm thị trường tăng nóng, khiến không ít người sẵn sàng nghỉ việc để đi làm “môi giới”, không ít người “hốt bạc tỷ” nhờ thị trường tăng nóng.

Nhưng từ đầu năm 2022, khi dòng tiền tín dụng từ ngân hàng cho thị trường BĐS được khóa lại, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp nghiệp BĐS nói riêng được thắt chặt, nguồn tài chính bơm cho thị trường BĐS gần như bị đóng đột ngột, khiến thị trường rơi vào trầm lắng và lao dốc.

Khi thị trường rơi vào hỗn loạn, mới phát hiện ra hàng loạt doanh nghiệp BĐS từng “vang bóng một thời” làm ăn gian dối, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp vướng vòng lao lý, hàng loạt dự án bị dừng, tạm dừng sau khi cơ quan quản lý nhà nước tiến hành thanh tra, kiểm tra.

Thị trường BĐS đóng vai trò lớn trong tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm vì liên quan đến hàng loạt hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thưa ông, chắc không thể để thị trường sốt nóng, sốt lạnh như thời gian vừa qua?

Như tôi nói, nhu cầu đầu tư vào nhà đất là có thật, là chính đáng, không vi phạm pháp luật và nguyên nhân gây sốt là từ do nguồn tiền. Vì vậy, bài toán đặt ra là làm sao giải quyết được nguồn tiền cho thị trường.

Ngân hàng không thể đầu tư quá nhiều tiền cho BĐS vì phải ưu tiên tín dụng cho hàng loạt ngành hàng, lĩnh vực khác. Trong xã hội, ai cũng muốn đầu tư vào nhà đất, nhưng người thực sự có đủ tiềm lực không nhiều. Vì vậy, để tạo nguồn tài chính dồi dào chỉ còn cách khuyến khích doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu chuyển đổi, khuyến khích doanh nghiệp BĐS đủ điều kiện niêm yết huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

Bài học nhãn tiền cho doanh nghiệp BĐS mạnh tay huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đang phải trả giá, thưa ông?

Phải quản lý chặt chẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất kể doanh nghiệp phát hành hoạt động trong lĩnh vực nào. Trái phiếu mà doanh nghiệp BĐS phát hành ở đây là trái phiếu chuyển đổi, được tự do chuyển đổi, là khoản đầu tư, chứ không phải khoản vay nợ như trái phiếu doanh nghiệp thông thường.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sẽ trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ năm tới đây đều cho phép giao dịch BĐS hình thành trong tương lai (nhà ở, công trình đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng). Theo tôi, cần phải nghiên cứu lại quy định này vì trên thế giới hầu như không ở đâu cho phép giao dịch loại tài sản chưa hình thành, mới chỉ có trên giấy tờ.

Ở Việt Nam, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản nghiêm cấm hành vi huy động, chiếm dụng vốn, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết, nhưng thực tế, không thể đếm được có biết bao nhiêu vụ người dân tập trung đông người, kéo băng-rôn, đơn từ gửi đi khắp nơi tố cáo chủ đầu tư sử dụng vốn của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng cam kết.

Vì thế, cần cấm giao dịch BĐS hình thành trong tương lai. Thay vào đó, cho doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu chuyển đổi để huy động vốn, đồng thời tạo điều kiện cho mọi người dù ít tiền đều có thể đầu tư vào BĐS. Người mua trái phiếu là nhà đầu tư, chấp nhận lời ăn - lỗ chịu cùng dự án, chứ không phải là trái chủ được doanh nghiệp trả đầy đủ gốc và lãi đúng hạn.