Room ngoại đã được "lấp đầy" ở những ngân hàng Việt nào?

Được ví là cổ phiếu “vua”, nên nhóm ngân hàng không chỉ hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước, mà ngay cả khối ngoại cũng rất tích cực nắm giữ. Dù vậy, khẩu vị đầu tư của nhóm nhà đầu tư này là khá chọn lọc và không dàn trải. Điều này thể hiện rất rõ qua tỷ lệ sở hữu nước ngoài tại nhiều ngân hàng hiện đã chạm ngưỡng tối đa 30%, trong khi số khác vẫn còn trống rất nhiều, thậm chí còn nguyên room ngoại 30%.

Số liệu từ Trung tâm Lưu ký Chứng khoán cho thấy, có khoảng 16 ngân hàng có tỷ lệ sở hữu nước ngoài trên 15%. Trong đó, có một số ngân hàng đã kín hoặc gần kín tỷ lệ sở hữu vốn ngoại là: ACB, MSB, TPBank, Sacombank.

Trong số các nhà băng trên, thì room ngoại tại Sacombank vừa mới được “lấp đầy” khi trong ngày 10/2/2023, số liệu từ Trung tâm Lưu ký Chứng khoán, tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại Sacombank đã lên sát mức tối đa cho phép 30%. Cụ thể, cổ phiếu STB được khối ngoại mua ròng nhiều nhất trong phiên 9/2, với khối lượng hơn 11,3 triệu đơn vị, giá trị 284 tỷ đồng. Một số ngân hàng còn dư địa room cho nhà đầu tư nước ngoài khi duy trì tỷ lệ sở hữu nước ngoài thấp hơn mức tối đa theo quy định 30% để tạo dư địa huy động vốn như VIB (20,5%), OCB (22%), Techcombank (22,47%), MB (23,23%).

Nhưng trong đó, OCB, VIB có thể sẽ nới room ngoại đến 30%. Cụ thể, vào cuối tháng 11/2022, VIB công bố thông tin về ngày đăng ký cuối cùng để chốt danh sách cổ đông thực hiện lấy ý kiến bằng văn bản.

Đáng chú ý là nội dung thực hiện lấy ý kiến cổ đông về việc điều chỉnh tỷ lệ sở hữu tối đa cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài. Lãnh đạo VIB cho biết, tỷ lệ này có thể được điều chỉnh tăng lên đến 30% trong trường hợp được sự thông qua của đại hội đồng cổ đông.

Ngoài ra, văn bản dự kiến đề xuất đại hội đồng cổ đông cũng bao gồm nội dung ủy quyền cho HĐQT chủ động quyết định các nội dung công việc về tỷ lệ sở hữu tối đa cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong phạm vi nhỏ hơn hoặc bằng 30% vốn điều lệ của VIB.

Hiện cổ đông chiến lược nước ngoài của VIB là Commonwealth Bank of Australia (CBA), nắm giữ khoảng 20% từ năm 2010 đến nay. Việc tăng tỷ lệ sỡ hữu của nhà đầu tư nước ngoài từ 20,5% lên tới 30% là cơ hội cho VIB nhà đầu tư nước ngoài và cổ đông VIB.

Tương tự tại OCB, theo kế hoạch được đại hội cổ đông thường niên 2021 thông qua, Ngân hàng sẽ chào bán riêng lẻ 70 triệu cổ phiếu cho các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Mức giá chào bán sẽ không thấp hơn giá trị sổ sách trên mỗi cổ phần của ngân hàng tại thời điểm cuối quý gần nhất tại thời điểm phát hành.

Trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phiếu phát hành riêng lẻ, ngân hàng sẽ trình nới room sở hữu nước ngoài lên mức tối đa 30%. Hiện tại room sở hữu nước ngoài của OCB đang được khoá ở mức 22%. Trước đó, giữa 2020, OCB bán 15% cổ phần cho đối tác Nhật Bản là Ngân hàng Aozora  đưa vốn điều lệ tăng từ 7.898 tỷ đồng lên 8.767 tỷ đồng.

Theo quy định tại Nghị định 01/2014/NĐ-CP, tỷ lệ sở hữu cổ phần của một nhà đầu tư chiến lược nước ngoài không được vượt quá 20% vốn điều lệ của một tổ chức tín dụng Việt Nam và tổng tỷ lệ sở hữu cổ phần của tất cả các nhà đầu tư nước ngoài tại một tổ chức tín dụng trong nước không được vượt quá 30% vốn.

Vì thế, với những cổ phiếu trong nhóm ngân hàng có triển vọng và tiềm năng, nhưng đã kín room ngoại thì chỉ cần “hở” room liền lập tức có nhà đầu tư nước ngoài mua vào ồ ạt.

Đơn cử trường hợp VPBank, ngay sau khi nới room ngoại từ 15% lên 17,5% trong năm qua cũng được khối ngoại quan tâm. Còn tại các cổ phiếu như MB hay TCB, tỷ lệ sở hữu khối ngoại cũng gần như lấp đầy tại mức tối đa cho phép.

Ngày 10/2, Eximbank điều chỉnh room ngoại từ 30% xuống 29,97043%. Cụ thể, hồi giữa tháng 1/2023, SMBC thông báo chính thức bán xong 132,8 triệu cổ phiếu của Eximbank vào ngày 13/1/2023. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của SMBC tại Eximbank giảm từ 15,07% (185,3 triệu cổ phiếu) xuống còn 4,27% (52,51 triệu cổ phiếu) và không còn là cổ đông lớn tại ngân hàng này.

Trên thị trường xuất hiện thông tin, việc SMBC rút vốn khỏi Eximbank để tìm kiếm cơ hội đầu tư vào một ngân hàng khác của Việt Nam mà cái tên được nhắc tới là VPBank (sau khi nhà băng này nâng tỷ lệ sở hữu nhà đầu tư nước ngoài từ 15% lên 17% trong năm rồi) và sau khi SMBC đã hoàn tất mua 49% cổ phiếu của FE Credit.

Hiện trong hệ thống còn nhiều ngân hàng có tỷ lệ sở hữu nước ngoài rất thấp, thậm chí vẫn còn nguyên 100% room ngoại chưa sử dụng đến, như: SeABank, Bac A Bank, Nam A Bank, VietCapital Bank, KienLongBank, PG Bank, VietABank, VietBank, SHB, LienVietPostBank…

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng đã khóa room ngoại ở mức rất thấp để “giữ chỗ” cho đối tác chiến lược như: Ngân hàng Bản Việt (5%). Số khác muốn khoá room ngoại để giảm bớt ảnh hưởng của nhóm này đối với giá cổ phiếu và cấu trúc cổ đông.

Nói về nguyên nhân giảm tỷ lệ nước ngoài xuống chỉ còn 5%, HĐQT Ngân hàng Bản Việt cho biết, việc duy trì room ngoại ở mức 30% là khá lớn so với quy mô giao dịch, tình hình cơ cấu cổ đông động khi đó và định hướng của ngân hàng trong tương lại. “Điều này có khả năng làm ảnh hướng rất đáng kể đến biến động giá cổ phiếu”, Hội đồng quản trị ngân hàng hay.

Vì vậy, HĐQT Ngân hàng Bản Việt cho rằng, việc điều chỉnh tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa là hết sức cần thiết để ổn định giá cổ phiếu, bảo đảm quyền lợi của cổ đông trong nước và nâng cao năng lực của ngân hàng.

Tương tự, để đảm bảo nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia đợt thoái vốn của Petrolimex, cổ đông PG Bank đã thống nhất tạm thời giới hạn tỷ lệ sở hữu khối ngoại ở mức 2% vốn điều lệ.

HĐQT Petrolimex vừa thông qua nghị quyết về phương án thoái vốn tại PGBank - ngân hàng do Petrolimex nắm 40% vốn. Thay vì tìm đối tác chiến lược như những năm trước, Petrolimex sẽ thoái vốn bằng đấu giá công khai qua HoSE.

Nhưng dù đã kín room hay vẫn còn trống room, điểm chung của các ngân hàng là đều mong được nới room vốn ngoại hơn nữa nhằm có dư địa cho các phương án huy động vốn trong tương lai.

Với Hiệp định EVFTA, trong 5 năm kể từ ngày hiệp định có hiệu lực (ngày 01/08/2020), Việt Nam đã cam kết xem xét cho phép 2 tổ chức tín dụng Châu Âu được phép sở hữu tới 49% vốn điều lệ của 2 ngân hàng Việt Nam. Tuy nhiên, thỏa thuận này sẽ không áp dụng đối với BIDV, VietinBank, Vietcombank và Agribank.

Theo đề xuất mới của NHNN, các tổ chức tín dụng nhận chuyển giao bắt buộc có thể được nới "room ngoại" lên tới 49%. NHNN đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 01/2014/NĐ-CP của Chính phủ về việc nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của tổ chức tín dụng Việt Nam.

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 6 về hình thức mua cổ phần đối với nhà đầu tư nước ngoài. Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần trong trường hợp tổ chức tín dụng cổ phần chào bán cổ phần, phát hành cổ phần để tăng vốn điều lệ. Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung khoản 6a vào sau khoản 6 Điều 7 về tỷ lệ sở hữu cổ phần đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Trong trường hợp đặc biệt để thực hiện phương án chuyển giao bắt buộc, Chính phủ quyết định tổng mức sở hữu cổ phần của các nhà đầu tư nước ngoài tại tổ chức tín dụng nhận chuyển giao bắt buộc vượt giới hạn quy định tại khoản 5 Điều này khi phê duyệt phương án chuyển giao bắt buộc, nhưng không vượt quá 49% vốn điều lệ của tổ chức tín dụng nhận chuyển giao bắt buộc.

Thời gian qua, Vietcombank (VCB), MB, HDBank đã lấy ý kiến cổ đông về nhận chuyển giao bắt buộc. Trong khi đó, VPBank cũng đang trong quá trình lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước về việc nhận chuyển giao bắt buộc một ngân hàng yếu kém. Các ngân hàng chuyển giao bắt buộc lần lượt là: CB, OceanBank, DongABank và GPBank.

Như vậy, nếu dự thảo Nghị định trên được thông qua, MB, HDBank và VPBank có thể sẽ được nới room vốn ngoại lên tới 49%.

Đối với 2 ngân hàng là BIDV và VCB, Chính phủ sẽ thực hiện theo Đề án “Cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021-2025” nêu tại Quyết định số 689/QĐ-TTg ngày 08/06/2022 của Thủ tướng Chính phủ và “Chiến lược phát triển ngành ngân hàng Việt Nam đến 2025, định hướng đến 2030" nêu tại Quyết định số 986/QĐ-TTg ngày 08/08/2018 của Thủ tướng Chính phủ, trong đó nêu rõ kế hoạch sắp xếp và tỷ lệ vốn dự kiến Nhà nước nắm giữ tại 2 ngân hàng. 

Vay online Tài chính Song Hùng, bác sĩ bị lừa 360 triệu đồng trong chớp mắt, còn bị “dọa xử”

Dính chiêu bài vay tiền dễ, giải ngân nhanh qua mạng, mới đây, một bác sĩ tại Hà Nội bị lừa 360 triệu đồng. Các đối tượng còn bắt nộp thêm 200 triệu để giải ngân nếu không sẽ đến tận nhà xử lý người thân.

Mới đây, bác sĩ Dương Minh Tuấn (Hà Nội) đã chia sẻ trường hợp bị lừa “trong vòng một nốt nhạc” của mình khi vay tiền qua mạng của mình.

Theo đó, do đang cần một khoản tiền ngắn hạn, nhưng ngại vay người thân và cũng ngại thủ tục ngân hàng, tối ngày 7/2, anh Tuấn tìm kiếm trên mạng và thấy quảng cáo cho vay lãi suất thấp, giải ngân nhanh, không mất thời gian thẩm định của Công ty tài chính Song Hùng. Sau khi kiểm tra trên mạng thấy công ty có mã số thuế, địa chỉ hẳn hoi, anh Tuấn tin tưởng bấm vào link đăng ký vay.

Sau khi đăng ký, ngay lập tức một nhân viên chăm sóc khách hàng tên là Trần Thông Dũng thông báo khoản vay được phê duyệt và yêu cầu anh tải ví điện tử của Công ty tài chính Song Hùng để rút tiền. Tuy vậy, lệnh tải ví bị lỗi, đối tượng Dũng thông báo anh nhập sai số tài khoản và yêu cầu nộp 20 triệu đồng phí ủy quyền với nội dung theo Dũng hướng dẫn để sửa thông tin (nộp vào tài khoản 32810001193479 của Dang Kieu Thu tại Ngân hàng BIDV). Dũng cam kết số tiền này sẽ được công ty trả khi giải ngân khoản vay, đồng thời gửi công văn có dấu đỏ của công ty về điều khoản ủy quyền để tạo niềm tin cho anh Tuấn.   

Một lúc sau, Dũng lại gọi điện thông báo nội dung chuyển tiền bị sai cú pháp và yêu cầu chuyển thêm 40 triệu đồng để sửa lại thông tin, số tiền này cũng sẽ được hoàn đầy đủ lại khi giải ngân.

Như bị thôi miên, anh Tuấn hoàn toàn làm theo hướng dẫn của Dũng, sau khi nộp đủ 60 triệu đồng, anh Tuấn nhìn thấy tiền đổ về ví, bao gồm cả giá trị khoản vay lẫn 60 triệu đồng ủy quyền và yên tâm nhấn vào nút rút tiền về tài khoản. Tuy nhiên, ví điện tử bất ngờ hiện ra thông báo:  “Bạn đã vi phạm hợp đồng”. Tiếp đó, Dũng ngay lập tức xuất hiện, gọi điện mắng anh thao tác rút tiền sai (rút khoản vay trước, rút 60 triệu đồng sau) và cho biết sẽ nhờ “sếp” xử lý.

Ngay sau đó, một người tên Luật, tự xưng Trưởng phòng Tài chính của Công ty tài chính Song Hùng (điện thoại: 02188886686) gọi điện mắng anh Tuấn làm sai quy trình, gây phiền hà và yêu cầu đóng thêm 100 triệu đồng bảo lãnh với ngân hàng để giải ngân.

Do lâu nay chỉ tập trung vào công việc, chưa từng nghe tới thủ đoạn lừa đảo tinh vi này cộng thêm quá trình bị đối tượng dồn ép quá nhanh khiến anh Tuấn bị thao túng tâm lý hoàn toàn, không kịp suy nghĩ. Tổng cộng trong buổi tối 7/2, anh đã chuyển tiền 5 lần cho các đối tượng lừa đảo này với tổng số tiền 360 triệu đồng.

Anh Tuấn chỉ bừng tỉnh, phát hiện ra mình bị Dũng và Luật lừa sau khi một nhân vật thứ ba xuất hiện, tự xưng là Trưởng phòng giải ngân và yêu cầu chuyển ngay thêm 200 triệu đồng để kịp giải ngân.  

Sau khi lừa được 360 triệu đồng và thấy anh Tuấn từ chối chuyển thêm 200 triệu đồng, các đối tượng trên còn gọi điện đe dọa nếu không nộp tiếp 200 triệu đồng để kịp giải ngân thì sẽ đến tận nhà xử lý rồi người thân, không cho sống yên ổn.

“Tôi chia sẻ câu chuyện “đỉnh của ngu” của mình để mọi người biết và phòng tránh khi vay tiền qua mạng, qua app. Khi đọc lại tin nhắn, tôi không hiểu sao mình ngu đến mức đó. Mẹ và bạn bè đều chửi mắng, nhưng lúc đó tôi giống như bị thôi miên, bị thao túng tâm lý, chỉ tìm cách xoay xở vay tiền để chuyển cho bọn lừa đảo”, bác sĩ Dương Minh Tuấn cay đắng nói.

Chia sẻ thêm với Báo điện tử Đầu tư -Baodautu.vn, anh Tuấn cho biết, ngay khi sự việc xảy ra, ngày 8/2, anh đã nhiều lần gọi điện lên liên hệ với các cơ quan chức năng để trình báo, song cũng được cho biết là khả năng khó lấy lại được tiền.

Các chiêu bài lừa đảo như trên đã diễn ra nhiều năm nay, khiến hàng nghìn nạn nhân sập bẫy. Đầu tháng 1/2023, chị Phan Thị Xuân, công nhân một công ty may mặc tại Hà Nội cũng cho hay, chị đã bị mất 58 triệu đồng khi vay tiền qua mạng.

Cụ thể, các đối tượng mạo danh là người của Công ty tài chính Mirae Asset, cho biết hồ sơ vay của chị đã được giải ngân và hướng dẫn nhấn vào link https://inkbio.me/mirea để tải ví và rút tiền.

Ngay sau đó, chị Xuân bị đổ lỗi nhập sai số tài khoản, sai thông tin, sai quy trình rút tiền, bắt nộp thêm tiền bảo hiểm, phí bảo lãnh… Từ chỗ muốn vay 20 triệu đồng, chị Xuân đã bị lừa mất 58 triệu đồng. Sau khi chị Xuân phát hiện lừa đảo và không tiếp tục chuyển thêm tiền, các đối tượng này tung ảnh chứng minh thư, số điện thoại và thông tin cá nhân của chị lên mạng, bêu xấu chị trốn nợ và dọa sẽ khủng bố cả gia đình.

Trong khi đó, anh Trần Văn M. (tòa 18T1, chung cư Golden An Khánh, Hà Nội) mới đây cũng cho biết, cuối năm 2022, anh suýt bị lừa với thủ đoạn tương tự. Cụ thể, dịp sát Tết, do cần gấp 50 triệu đồng chữa bệnh cho mẹ nên anh đăng ký vay tại Công ty FE Crediet, sau khi thẩm định, công ty tài từ chối cho vay vì anh M có lịch sử nợ xấu.

Tuy nhiên, vài ngày sau, anh nhận được một cuộc điện thoại, tự xưng là nhân viên của Công ty tài chính FCCOM (thuộc Ngân hàng MSB). Người này cho biết mới chuyển từ FE Credit sang nên có thông tin hồ sơ của anh và cho biết FCCOM vẫn cho vay với lãi suất 0.7%/tháng, không cần thẩm định hồ sơ và đề nghị anh tải link ví điện tử của FCCOM để rút tiền. Tuy nhiên, do thấy nghi ngờ vì cho vay dễ dãi, lãi suất thấp, anh M. lên mạng kiểm tra thì thấy tên miền của FCCOM hoàn toàn khác với link đối tượng gửi, sau khi thắc mắc, đối tượng lừa đảo ngay lập tức chặn số điện thoại của anh.

Trước đó, Công ty tài chính FCCOM cũng thông báo cho biết, công ty này chỉ có một địa chỉ trang web duy nhất, chưa triển khai cho vay qua app và yêu cầu khách hàng không nộp phạt phí sai tài khoản, tạm ứng… qua bất kỳ ứng dụng, tài khoản cá nhân nào khi vay vốn tại FCCOM để tránh lừa đảo.

Thực tế, việc “đánh hơi” lừa đảo không phải quá khó nếu người dân cẩn trọng xác mình. Đơn cử, với trường hợp của bác sĩ Dương Minh Tuấn, chỉ cần tìm kiếm tên Trần Thông Dũng trên mạng xã hội, dễ dàng nhận thấy người này có một loạt tài khoản mạng xã hội, mạo danh nhiều công ty tài chính khác nhau, danh tính không rõ ràng và có dấu hiệu ảnh cắt ghép. Tuy vậy, do quá chủ quan, anh Tuấn vẫn bị lừa. Các trường hợp khác cũng tương tự, chỉ cần một giây mất cảnh giác, người dân đã bị sập bẫy lừa đảo và khi phát hiện ra thì đã muộn.

Báo cáo tài chính của ngân hàng đều tăng chi trả lương, thưởng cho cán bộ nhân viên trong năm 2022 vừa qua, với ghi nhận thu nhập bình quân nhân viên nhiều nhà băng đạt trên 30 triệu đồng/tháng.

Trong số đó, phải kể đến là Techcombank tiếp tục dẫn đầu về chế độ đãi ngộ cho nhân viên khi chi hơn 6.000 tỷ đồng trong năm 2022 để trả lương, thưởng và phụ cấp khác cho người lao động.

Cụ thể, thu nhập bình quân của mỗi nhân viên Techcombank trong năm 2022 là 44 triệu đồng/người/tháng, không thay đổi so với năm 2021. Trong đó, riêng tiền lương nhân viên bình quân là 37 triệu đồng/người/tháng, tăng thêm 1 triệu đồng so với năm 2021. Tổng cộng cả năm 2022, nhà băng này đã chi hơn 6.515 tỷ đồng gồm lương và các chi phí liên quan cho nhân viên.

Một ngân hàng khác cũng có sự đột phá mạnh trong việc cải thiện thu nhập cho cán bộ nhân viên trong năm qua sau khi ổn định lãnh đạo “cấp thượng tầng” là Eximbank. Không công bố mức trong Báo cáo tài chính quý IV/2022, Eximbank công bố mức lương và phụ cấp bình quân mỗi tháng trong quý IV/2022 của nhân viên tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ, đạt 42 triệu đồng/người/tháng.

Năm vừa qua, số lượng nhân sự tại Eximbank tăng thêm 10% lên mức 5.563 người. Báo cáo tài chính quý IV/2022 của Eximbank không công bố quỹ lương của cả năm, nhưng lại hé lộ quỹ lương của quý IV với con số đáng kinh ngạc.

Theo đó, quý cuối cùng của năm 2022, nhà băng này chi tới 702 tỷ đồng cho việc chi lương và phụ cấp, tăng mạnh 108% so với cùng kỳ. Nhờ đó, mức lương và phụ cấp bình quân mỗi tháng trong quý này của cán bộ nhân viên tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ, đạt 42 triệu đồng/người/tháng. Với mức tăng đột biến về thu nhập nhân viên quý IV, rất có thể, Eximbank đang là một trong số ít những ngân hàng có mức đãi ngộ cao nhất hiện nay.

Nhìn vào kết quả kinh doanh có thể lý giải được phần nào. Eximbank ghi nhận một năm bội thu khi ghi nhận lợi nhuận trước thuế năm qua đạt 3.709 tỷ đồng, gấp 3 lần năm 2021. Lợi nhuận sau thuế đạt 2.944 tỷ đồng, tăng mạnh 188% so với năm 2021, qua đó trở thành ngân hàng có mức tăng trưởng lợi nhuận cao nhất toàn ngành tính đến thời điểm hiện tại.

Tiếp đến là thu nhập bình quân nhân niên của MB cũng đạt 39,6 triệu đồng/tháng, tăng 3,6 triệu đồng so với năm trước đó. Tổng cộng trong cả năm vừa qua, MB chi tiền lương và phụ cấp là 6.817 tỷ đồng, cao hơn 1.000 tỷ đồng so với cả năm 2021.

HDBank cũng gây bất ngờ nhất trong số các ngân hàng khi bỏ ra hơn 3.800 tỷ đồng để chi trả lương, thưởng cho cán bộ nhân viên năm 2022, tăng tới 65% so với năm 2021. Trong khi đó, số người lao động tăng 844 người (tương đương 10,8%) lên 8.655 nhân viên trong năm qua. Từ đó ước tính, thu nhập bình quân nhân viên HDBank trong năm 2022 đạt tới 38,5 triệu đồng/tháng/người, tăng hơn 12 triệu đồng/tháng (tương đương 147 triệu đồng/năm).

Còn VIB, thu nhập bình quân tháng của nhân viên cũng tăng từ 28 triệu lên 30 triệu đồng/tháng/người. VPBank cũng công bố thu nhập bình quân của nhân viên trong năm 2022 là 23,65 triệu đồng/người/tháng, tăng gần 3 triệu đồng so với năm 2021. Trong cả năm vừa qua, số lượng nhân viên của VPBank cũng tăng thêm khoảng 3.000 người khiến tổng quỹ lương của nhà băng cả năm cộng thêm hơn 1.800 tỷ đồng so với năm 2021.

Thu nhập bình quân của nhân sự SeABank theo ngân hàng công bố tăng từ 23 triệu lên 27 triệu đồng/người...

Đối với các ngân hàng trong khối cổ phần có vốn nhà nước thì Vietcombank, lượng nhân viên chỉ tăng 4% so với đầu năm nhưng quỹ lương thưởng và trợ cấp tăng 14%. Ước tính, thu nhập bình quân đầu người của nhân sự Vietcombank xoay quanh mức 36 triệu đồng mỗi tháng. Kế đến là thu nhập của nhân viên VietinBank đạt 31,4 triệu đồng/người/tháng và BIDV là 31,1 triệu đồng/người/tháng...

Qua đó, có thể thấy được rằng, lương và phụ cấp của nhân viên nhiều ngân hàng tiếp tục gia tăng khi các nhà băng có lãi tỷ USD trong năm vừa qua. Trong đó, ước tính có 10 ngân hàng ghi nhận thu nhập bình quân nhân viên đạt trên 30 triệu đồng/tháng.

Nhưng nhìn chung, những ngân hàng quy mô lớn đang là những ngân hàng dẫn đầu thị trường về chế độ lương, thưởng cho nhân viên. Tuy nhiên, một số ngân hàng tầm trung, ngân hàng nhỏ, chẳng hạn như MSB, VIB, TPBank cũng có mức thu nhập bình quân nhân viên đáng nể. Trong đó, thu nhập nhân viên MSB thậm chí còn cao hơn BIDV, VietinBank, đạt 34,5 triệu đồng, tăng 7 triệu so với năm 2021.

Ngoài ra, một số ngân hàng nhỏ cũng tăng mạnh thu nhập nhân viên trong năm qua như BacABank, SeABank. Cụ thể, tổng thu nhập nhân viên BacABank năm 2022 là hơn 908 tỷ đồng, tăng 46% so với năm 2021, từ đó đưa thu nhập bình quân nhân viên tăng từ 20,3 triệu đồng lên 25,9 triệu đồng/tháng/người.

Thế nhưng, việc tăng lương, thưởng trong năm qua không phải diễn ra ở hầu hết ngân hàng. Trong đó, một vài nhà băng tuy không công bố chi tiết, nhưng cũng đang tạm dừng kế hoạch tuyển mới và tiết kiệm chi phí hơn so với ngân hàng bạn, nhất là khi bối cảnh bị ảnh hưởng từ thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp.

Không chỉ có thu nhập của nhân viên cao nhất trong hệ thống mà ngân hàng có nhân sự tạo lợi nhuận mạnh nhất trong năm qua cũng chính là Techcombank. Cụ thể, bình quân mỗi nhân viên đã mang về hơn 2 tỷ đồng cho nhà băng này trong năm 2022.

Khả năng tạo lợi nhuận của mỗi nhân sự Techcombank gấp 2,49 lần so với BIDV (chỉ tương đương 829 triệu đồng/năm) và 2,45 lần so với VietinBank (tương đương 840 triệu đồng/năm).

Trong năm qua, nhân sự bình quân của Techcombank đã tăng 2,21% và lợi nhuận trước thuế đã tăng 10,16%. Nhưng khả năng tạo lợi nhuận của mỗi nhân sự ngân hàng này nhìn chung đã tăng 7,78% so với năm trước.

Với khối ngân hàng cổ phần, Techcombank đứng đầu về con số lãi, với 25.568 tỷ đồng, tăng 10% so với 2021 và vượt qua kỷ lục lợi nhuận đạt được năm 2021.

Kế tiếp là Vietcombank với khả năng tạo lợi nhuận đạt 1,69 đồng/năm/nhân sự, tăng 28% so với năm trước. Trong năm qua, lợi nhuận ngân hàng đã tăng gần 36% trong khi lượng nhân sự bình quân tăng 6,1%.

Cụ thể, năm 2022, Vietcombank là quán quân về lợi nhuận khi đạt mức lợi nhuận trước thuế hơn 37.358 tỷ đồng. Tốc độ huy động vốn tăng 9,1% so với năm 2021, đạt gần 1,26 triệu tỷ đồng; còn tăng trưởng tín dụng 19%, đạt gần 1,15 triệu tỷ đồng.

Theo sau là MB với khả năng tạo lợi nhuận bình quân của mỗi nhân viên năm qua là 1,4 tỷ đồng/năm (tương đương 118 triệu đồng/tháng), tăng 37% so với năm trước. Kết quả, lợi nhuận trước thuế hợp nhất của MB năm 2022 cũng đạt 22.729 tỷ đồng, tăng 37,5% so với năm 2021. Trong đó, lợi nhuận trước thuế riêng ngân hàng là 20.318 tỷ đồng, tăng 41,1% so với năm trước.

Hay tại ACB - đứng vị trí thứ 4 - khi nghi nhận nhân viên ngân hàng tạo ra hơn 1,35 tỷ đồng/nhân viên, tăng 32% so với năm trước. ACB kết thúc năm 2022 với mức lợi nhuận trước thuế hợp nhất là 17.100 tỷ đồng, đạt 114% kế hoạch năm; tín dụng đạt 413.700 tỷ đồng, tăng 14,3% và huy động đạt 414.000 tỷ đồng, tăng 9% so với năm 2021.

Đồng thời, ACB tiếp tục là ngân hàng có tỷ suất sinh lời ROE đứng đầu thị trường với mức 26,5% và tỷ lệ nợ xấu thuộc nhóm thấp nhất ngành ngân hàng, chỉ 0,74%. Đặc biệt, ACB đã duy trì tỷ lệ nợ xấu ở mức thấp dưới 1% liên tục trong suốt 7 năm qua, tỷ lệ bao phủ nợ xấu tiếp tục duy trì ở mức cao, trên 155%.

Bên cạnh đó, SHB và VIB là 2 ngân hàng tiếp theo trong danh sách. Đây cũng là năm đầu tiên 2 nhà băng này ghi nhận chỉ tiêu lợi nhuận trước thuế trên số nhân viên vượt 1 tỷ đồng/năm. Cụ thể, khả năng tạo tiền bình quân của mỗi nhân sự ngân hàng trên lần lượt là 1,07 tỷ đồng/năm và 1,051 tỷ đồng/năm. Kết thúc năm 2022, lợi nhuận VIB và SHB đạt mức cao lần lượt 10.580 tỷ đồng và 9.695 tỷ đồng trước thuế.

MSB là ngân hàng cuối cùng trong danh sách các nhà băng có nhân sự có khả năng tạo ra  lợi nhuận ít nhất 1 tỷ đồng/năm. Cụ thể, năm qua các nhân viên của nhà băng này đã mang về gần 1,01 tỷ đồng, tăng 0,16% so với năm trước. Ngoài ra, SeABank và TPBank cũng đang tiến rất gần với mốc 1 tỷ đồng/năm.

Năm qua, bình quân mỗi nhân sự của SeABank mang về 954 triệu đồng còn TPBank là 949 triệu đồng. Theo đó, SeABank đứng thứ 9 trên bảng xếp hạng và vị trí thứ 10 thuộc về TPBank.

Giới phân tích tài chính nhận định, mặc dù các ngân hàng đẩy mạnh chuyển đổi số và số hóa các quy trình hoạt động để giảm chi phí và gia tăng nguồn thu ngoài lãi, song nhân sự là một phần không thể thiếu trong việc thúc đẩy doanh số cũng như lợi nhuận.

Mặc dù các ngân hàng không chỉ tập trung mở rộng quy mô mà còn đẩy mạnh nâng cao chất lượng nhân sự. Không ít nhà băng sẵn sàng đưa ra các đãi ngộ tốt hoặc có chương trình tìm kiếm và đào tạo các tài năng, thu hút nhân tài từ các trường đại học.

Tín dụng bất động sản: Nỗi lo nợ xấu phình to dần hiện hữu

Ngoại trừ lãi suất có thể giảm, chưa có cơ chế đặc biệt nào có thể tháo gỡ bế tắc dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản. Trong khi đó, sau thời kỳ doanh nghiệp tấp nập vay vốn, nhiều khoản vay đang có nguy cơ chuyển nhóm sang nợ xấu.

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản giữa tuần này, nhiều doanh nghiệp cảnh báo về nguy cơ nhảy nhóm nợ, nợ xấu gia tăng, nếu không được ngành ngân hàng cơ cấu nợ, giãn nợ.

Ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, kênh huy động trái phiếu khó khăn đang tác động tiêu cực đến dòng tiền và nghĩa vụ trả nợ của ngân hàng. Hưng Thịnh Land dù chưa bị nhảy nhóm nợ, nhưng nếu tình hình không có gì chuyển biến, thì khả năng nhảy nhóm nợ rất dễ xảy ra. Chính vì vậy, doanh nghiệp này kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ.

Đây cũng chính là kiến nghị của Novaland. Thậm chí, Novaland còn xin giãn nợ, cơ cấu nợ lên tới 36 tháng. Đại diện Novaland cho hay, biến động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến niềm tin của nhà đầu tư bị khủng hoảng nặng nề.

Với chủ nợ là các tổ chức quốc tế, Novaland đã giải quyết êm đềm khi thuyết phục họ nhìn nhận đây là rủi ro hệ thống, nên cần áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, hay nhìn nhận đây là rủi ro thị trường dẫn tới kết luận vi phạm nghĩa vụ trả nợ, vi phạm chéo các khoản vay. Tuy vậy, với các chủ nợ trong nước (ngân hàng, trái chủ), Novaland đang rất vất vả để hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. 

Thực tế, từ đầu năm tới nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã thông báo mất khả năng thanh toán, không trả nợ gốc, lãi trái phiếu đúng hạn. Mất thanh khoản trái phiếu khiến nợ xấu của các doanh nghiệp có nguy cơ tăng theo. Các chuyên gia của FiinRatings cho rằng, thị trường có thể chứng kiến thêm nhà phát hành mất khả năng thanh toán, đặc biệt là doanh nghiệp liên tục tăng cường đòn bẩy trong ít nhất 3 năm qua.

Hiện nay, việc “cứu” doanh nghiệp bất động sản bằng cơ cấu nợ, giãn nợ nhận được các quan điểm trái chiều từ phía ngân hàng.

Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc, phụ trách Ban Điều hành, Ngân hàng VietinBank cho rằng, việc cơ cấu nợ cho riêng doanh nghiệp bất động sản không phù hợp, vì đây là vấn đề thị trường. Nếu có cơ chế đặc thù cho sản bất động sản, thì sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề và các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ. “Tôi cho rằng, các doanh nghiệp nên tự cơ cấu, bán đi tài sản”, ông Dũng nêu ý kiến.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc TPBank cho rằng, cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ có thể là biện pháp nên xem xét trong bối cảnh hiện nay. “Doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ đối mặt với khoản nợ ngân hàng đáo hạn, mà còn áp lực lớn đối với khoản trái phiếu phát hành sắp đáo hạn, trong khi nguồn thu và dòng tiền bị chững lại. Nếu không có biện pháp hỗ trợ, các doanh nghiệp này sẽ không hoàn thành được nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng lẫn trái chủ”, ông Hưng phân tích.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước nhận định, việc cơ cấu nợ cho doanh nghiệp bất động sản là rất khó, bởi nếu vậy, các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự - điều này vượt quá khả năng của ngân sách, cũng như nguồn lực của ngân hàng thương mại - trong khi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên.  

Còn nhớ, năm 2021-2022, tín dụng bất động sản tăng rất mạnh (năm 2021 tăng 13,57% và năm 2022 tăng 24,27%). Áp lực trả nợ của doanh nghiệp không chỉ từ tín dụng ngân hàng, mà còn từ đáo hạn trái phiếu. Năm 2023-2024 là giai đoạn đỉnh đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp, riêng lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn năm 2023 lên tới 119.000 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản cạn vốn, không có tiền hoàn thiện Dự án, bán ra để thu hồi tiền về, chưa kể sức mua thị trường hiện rất kém. 

Nếu không được cơ cấu nợ, giãn nợ, chắc chắn nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản sẽ phình to trong thời gian tới. Năm 2022, nợ xấu tín dụng bất động sản là 1,81%, tăng đáng kể so với mức 1,67% năm 2021. 

Theo Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này không siết tín dụng bất động sản. Thực tế, bất động sản đang là ngành chiếm cơ cấu lớn nhất trong “rổ” tín dụng toàn hệ thống (tỷ trọng trên 21%). Năm 2022, tín dụng bất động sản tăng tới hơn 24,2%, cao nhất trong các lĩnh vực. Mặc dù vậy, tín dụng bất động sản đang bộc lộ rất nhiều rủi ro như: cho vay bất động sản đang tập trung quá lớn vào một số tổ chức tín dụng, một số doanh nghiệp; mất rủi ro kỳ hạn…

Trong khi đó, về phía doanh nghiệp bất động sản là tình trạng sử đụng đòn bẩy cao, đầu tư dàn trải (có doanh nghiệp cùng lúc triển khai hơn 50 dự án - theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng), cơ cấu phân khúc bất chưa hợp lý (thừa các dự án cao cấp, thiếu dự án nhà ở giá rẻ)…

Với những bất cập trên, việc yêu cầu ngân hàng thương mại dồn vốn cho vay bất động sản là rất rủi ro. Thực tế, từ cuối năm 2022, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng quản trị rủi ro với lĩnh vực này, giảm cho vay doanh nghiệp bất động sản (như Techcombank).

Chính vì vậy, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ từ các bộ, ngành, cơ quan quản lý, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng, bản thân các doanh nghiệp cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm, để có điều chỉnh phù hợp, có khả năng trả nợ ngân hàng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần chuyển hướng sang những phân khúc ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ như nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, nhà ở cho công nhân…

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, hiện nay, hỗ trợ lớn nhất và khả thi nhất của ngành ngân hàng với doanh nghiệp bất động sản là giảm mặt bằng lãi suất. Trong tuần tới, khả năng một loạt ngân hàng lớn sẽ giảm thêm lãi suất huy động, từ đó kỳ vọng giảm mặt bằng lãi suất cho vay. Còn các đề xuất khác của doanh nghiệp (như giảm hệ số rủi ro với bất động sản, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái phiếu…) đều không thể thực hiện do liên quan đến đảm bảo an toàn hệ thống.   

Việc tháo gỡ thế kẹt dòng tiền bất động sản, tránh gia tăng nợ xấu ngân hàng hiện nay cần phải tập trung vào các giải pháp khác. Đó là nhanh chóng ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP và sớm tháo gỡ vướng mắc hàng loạt thủ tục pháp lý với bất động sản. Chính các doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, 70% khó khăn của lĩnh vực bất động sản hiện nay liên quan tới thủ tục pháp lý.

“Hồi phục thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ hàng đầu hiện nay. Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường bất động sản, trước hết, phải giải quyết các vấn đề về thể chế và pháp lý, thủ tục hành chính. Trong điều kiện hiện nay, tâm lý sợ sai đang phổ biến, các bộ, ban, ngành đang có những hướng dẫn chồng chéo, thì việc đưa ra những quy trình để triển khai hết sức cần thiết. Nên chăng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cần có văn bản để quy định vấn đề này”, ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam đề nghị.

Mặc dù vậy, ông Vũ Tiến Lộc cũng cho rằng, quá trình khôi phục thị trường bất động sản sẽ là quá trình sàng lọc rất đau đớn, sẽ có những doanh nghiệp buộc phải rời thị trường, có những doanh nghiệp rơi vào khó khăn. Nguồn vốn ngân hàng phải tập trung vào các doanh nghiệp minh bạch, quản trị tốt.

Đó là một trong những nội dung trong báo cáo "Chiến lược năm 2023" vừa được Công ty chứng khoán ACB (ACBS) công bố. Theo ACBS, phân khúc bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức như huy động vốn khók hăn, lãi suất tăng và quy trình phê duyệt Dự án kéo dài. Tuy nhiên, Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ ban đầu để gỡ khó cho phân khúc này.

doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để cơ cấu nợ, phát triểndự án và mở rộng quỹ đất. Các ngân hàng tập trung tín dụng cho sản xuất và các lĩnh vựcưu tiên như nông nghiệp, xuất khẩu, v.v. hơn là bất động sản do Chính phủ muốn kiểm soát hoạt động đầu cơ đất để tránh tình trạng bong bóng.

Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán diễn biến không thuận lợi dẫn đến việc hoãn hoặc hủy kế hoạch phát hành cổ phiếu của nhiềudoanh nghiệp. Phát hành riêng lẻ trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do cá cquy định chặt chẽ hơn trong Nghị định 65 và vi phạm của một số công ty bất động sảnlớn đã gây tổn hại nghiêm trọng đến niềm tin của các nhà đầu tư.

Trái phiếu doanh nghiệp do các công ty bất động sản phát hành giảm xuống 51.800 tỷ đồng trong 11 tháng đầu năm 2022 sau khi đạt mức cao nhất là 214.400 tỷ đồng vào năm 2021. Các công ty bất động sản đang chịu áp lực phải trả 119.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn vào năm 2023 và 112.000 tỷ đồng đến hạn vào năm 2024.

Chính phủ bắt đầu có những động thái hỗ trợ ban đầu trong quý 4/2022. Thủ tướng Chính phủ ban hành công điện số 1164/CĐ-TTg yêu cầu Ngân hàng nhà nước, các bộ ngành và UBND các tỉnh/thành phố phối hợp tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản.

Ngân hàng nhà nước đã tăng mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 thêm 1,5-2% lên 15,5%-16%, tương đương với mức tăng 200 nghìn tỷ đồng, tuy nhiên tăng trưởng tín dụng cả năm qua chỉ đạt 14,5%, còn tăng trưởng huy động vốn chỉ tăng 6%.

Bộ tài chính đề xuất sửa đổi Nghị định 65 ví dụ như kéo dài thời gian bắt đầu áp dụng những yêu cầu mới về xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và xếp hạng tín nhiệm đối với các doanh nghiệp phát hành thêm 1 năm đến 1/1/2024 và cho phép doanh nghiệp phát hành được chuyển đổi trái phiếu thành tài sản khác, kéo dài kỳ hạntrái phiếu tối đa không quá 2 năm...

Tuy nhiên, lãi suất tăng là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn. Do đó, xu hướng tăng lãi suất cho vay từ mức 9-10%/năm như trong giai đoạn 2015-2021 lên 11-13%/năm trong 6 tháng cuối năm 2022 cho thấy mùa đông khắc nghiệt đã đến.

Khi lãi suất huy động của một số ngân hàng vượt ngưỡng 10%/năm, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đề xuất mức trần 9,5%/năm cho tất cả các kỳ hạn và một số ngân hàng.

Theo đánh giá của ACBS mặt bằng lãi suất sẽ cao hơn trong năm 2023 dù nút thắt thanh khoản hệ thống ngân hàng được cải thiện vào cuối năm. Đồng thời, ACBS kỳ vọng thanh khoản hệ thống ngân hàng sẽ được cải thiện trong năm 2023 nhờ nguồn vốn quay trở lại hệ thống ngân hàng sau khi lãi suất tiền đồng đã tăng lên mức tương đối hấp dẫn so với đồng USD.

Dự kiến Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) sẽ nâng lãi suất lên mức 5,25% trước khi giảm dần kể từ năm 2024. Điều này sẽ giúp giảm áp lực tỷ giá đối với đồng VND và tạo dư địa hỗ trợ thanh khoản của Ngân hàng Nhà nước.

Thêm vào đó, quá trình phê duyệt dự án kéo dài đã tồn tại 5 năm do các văn bản quy phạm pháp luậtc hồng chéo, mâu thuẫn và vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, đấu thầu và tính tiền sử dụng đất.

Điều này dẫn đến nguồn cung hạn chế, giá bán tăng, mất cân đối cung cầu và chi phí đầu tư dự án cao hơn. Tờ trình Luật Đất đai sửa đổi đang được thảo luận và ACBS kỳ vọng sẽ giải quyết phần nào vấn đề này khi được thông qua.

Thị trường căn hộ chứng kiến nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh trong quý 3/2022. Với những thách thức nêu trên, số lượng căn hộ mới được mở bán tại TP.HCM trong quý 3/2022 giảm mạnh 80% theo quý xuống 2.851 căn sau khi tăng mạnh trong quý 2/2022.

Phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới với 76% thị phần. Số căn bán đượctiếp tục vượt nguồn cung mới và ghi nhận ở mức 6.726 căn, giảm 36% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới giảm xuống 55% so với 78% trong quý 3/2021.

Tại thị trường Hà Nội cũng chứng kiến xu hướng tương tự trong quý 3/2022 với nguồn cung mới đạt 3.640 căn và số căn bán được đạt 3.624 căn. Phân khúc cao cấp chiếm 67% tổng nguồn cung mới trong khi phân khúc trung cấp chiếm phần còn lại.

Thị trường nhà liền thổ sụt giảm mạnh về nguồn cung mới và số lượng bán hàng TP.HCM và các tỉnh lân cận chứng kiến nguồn cung mới sụt giảm mạnh trong quý 4/2022, với gần 800 căn. Như vậy, nguồn cung mới năm 2022 giảm 29%, đạt hơn 7.000 căn, chủ yếu tập trung tại Đồng Nai (chiếm 32,5% tổng nguồn cung) và TP.HCM (22,3%).

Số lượng bán hàng giảm đáng kể 42% còn hơn 4.100 căn, trong đó Đồng Nai giảm mạnh nhất 73%. Tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp 59%, so với 57% năm 2021 và 71% năm 2020. Một sốdự án giảm giá bán sơ cấp trong nửa cuối năm 2022.

Đánh giá về triển vọng 2023, ACBS cho rằng, sẽ là năm tái cấu trúc và sàng lọc doanh nghiệp bất động sản nhà ở. Nguồn cung mới hạn chế và tỷ lệ hấp thụ có thể ở mức thấp do điều kiện thịtrường không thuận lợi như lãi suất cao, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản hạn chế và phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn gặp khó khăn.

Các chủ đầu tư có thể tiếp tục hỗ trợ lãi suất, cam kết mua lại, đảm bảo lợi nhuận cho thuê hoặc các chương trình khuyến mãi khác để kích cầu. 

ACBS cho rằng, Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì chính sách tiền tệ ở mức tương đối chặt chẽ thông qua công cụ lãi suất thay vì hạn chế room tín dụng như năm ngoái. Nhìn chung, trạng thái thanh khoản năm 2023 sẽ ở mức tương đối dồi dào, nhưng trên mặt bằng lãi suất cao.

Thống đốc: Doanh nghiệp cần tự lực tái cơ cấu 

Tại Hội nghị tín dụng bất động sản sáng 8/2, có khoảng 17 kiến nghị được các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đưa ra, tập trung vào các vấn đề như: cơ cấu nợ, giãn nợ, giảm lãi vay, giảm hệ số rủi ro với bất động sản, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái chủ…

Liên quan tới các kiến nghị của doanh nghiệp, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho hay, 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là về thủ tục pháp lý. Do đó, tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản cần sự phối hợp nhiều chính sách, giải pháp khác nhau.

Riêng với tín dụng, Thống đốc mong các doanh nghiệp bất động sản thấu hiểu và có góc nhìn công bằng với ngành ngân hàng. Trong 3 năm qua, mặc dù nền kinh tế rất nhiều khó khăn, song ngành ngân hàng vẫn nỗ lực, cố gắng cung ứng vốn cho lĩnh vực bất động sản.  Riêng năm 2022, tín dụng bất động sản tăng hơn 24%, chiếm 21,2% tổng dư nợ toàn ngành, dù ngành ngân hàng vẫn đang phải cung ứng vốn cho nhiều lĩnh vực khác, đặc biệt là các lĩnh vực ưu tiên.

Năm qua, thị trường TPDN gặp khó khăn càng khiến hệ thống ngân hàng chịu nhiều áp lực cung ứng vốn.

Về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, Thống đốc cho rằng, trước hết các doanh nghiệp phải tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản lý và tình hình tài chính của mình, bên cạnh sự tháo gỡ của các bộ, ngành.

Liên quan đến các kiến nghị cụ thể của doanh nghiệp, ví dụ như nới room tín dụng bất động sản, Thống đốc giải thích, NHNN không đưa ra room tín dụng riêng cho bất động sản mà tùy thuộc vào sự chủ động của các tổ chức tín dụng. Tùy vào tình hình thanh khoản, việc đáp ứng các tỷ lệ rủi ro mà tổ chức tín dụng sẽ đưa ra mức tăng trưởng tín dụng phù hợp.

Về kiến nghị giảm hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản cũng như giảm lộ trình siết tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (Vingroup cho rằng hệ số rủi ro với bất động sản hiện nay quá cao khiến lãi vay bị đẩy lên cao), Thống đốc cho rằng, áp trọng số rủi ro bất động sản cao là để kiểm soát chênh lệch kỳ hạn của các ngân hàng. Hiện nay, các ngân hàng đang bị mất cân đối kỳ hạn khi cho vay bất động sản (90% khoản vay bất động sản là cho vay trung, dài hạn trong khi huy động vốn chiếm 80% là kỳ hạn ngắn). Lộ trình siết hệ số rủi ro sử dụng vốn trung, dài hạn cũng với mục đích tương tự. 

Trước đó, liên quan đến đề nghị cơ cấu nợ của NHNN, lãnh đạo NHNN cho hay sẽ tiếp thu và nghiên cứu. Dù vậy, cơ quan này cho rằng, rất khó đưa ra cơ chế ưu ái riêng cho doanh nghiệp bất động sản, bởi nếu vậy các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự, trong khi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên.

Dù vậy, để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, người đứng đầu NHNN cho biết đã chỉ đạo hệ thống ngân hàng nỗ lực tối đa giảm lãi suất, nỗ lực cho vay các Dự án tốt, các dự án nhà ở xã hội…

Tại Hội nghị, Thống đốc cũng nêu ra 5 thông điệp gửi tới cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, doanh nghiệp hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô chung. Do đó, nếu kinh tế vĩ mô bất ổn thì doanh nghiệp sẽ khó khăn. Khi nền kinh tế vĩ mô, tiền tệ có rủi ro, bất ổn định, chắc chắn các cơ quan quản lý, điều hành chính sách vĩ mô phải áp dụng chính sách kinh tế vĩ mô để ổn định kinh tế vĩ mô, đôi khi chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp, đó là sự đánh đổi. Như các nước, bản thân doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh sản xuất kinh doanh của mình.

Dẫn ý kiến của lãnh đạo Bộ Xây dựng trong 1 cuộc họp nói rằng, có những doanh nghiệp hiện đang ngồi đây triển khai 1 lúc trên 50 dự án. “Tôi không hiểu, doanh nghiệp đồng thời triển khai mấy chục dự án những khó khăn có chủ động được hay không, và giải pháp nào để tháo gỡ cho tất cả dự án đó?”, Thống đốc đặt vấn đề. Do đó, khi xây dựng kế hoạch doanh nghiệp cần có sự thận trọng.

Thứ hai, Thống đốc mong muốn doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh của mình, dù doanh nghiệp lớn hay nhỏ và đặc biệt doanh nghiệp phải vay vốn, có hệ số đòn bẩy tài chính cao cần quản trị dòng tiền của mình.

“Doanh nghiệp có nhiều tài sản lớn nhưng chỉ vào một thời điểm cần tiền. Nhưng bán dự án bất động sản đâu có dễ, nó phụ thuộc người mua, thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính không thể có ngay thanh khoản. Doanh nghiệp cần quản trị dòng tiền bài bản, có dự báo thì mới chủ động trong mọi tình huống. 1 cá nhân đi vay 10 người mà cùng một lúc 10 người đến đòi nợ thì cá nhân cũng rơi vào thế khó chứ đừng nói đến quy mô doanh nghiệp”, Thống đốc nêu rõ.

Tương tự, trong hoạt động ngân hàng cần đảm bảo làm sao khi người dân đến rút tiền cần có ngay, cũng phải quản trị tốt.

Thứ ba, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ từ các bộ ngành, cơ quan quản lý, bản thân các doanh nghiệp cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp để có khả năng trả nợ ngân hàng.

Thứ tư, nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hoá khả năng huy động vốn từ nhiều nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng, nhất là vốn trung – dài hạn. Nếu phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, trong trường hợp lạm phát cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt thì doanh nghiệp gặp khó khăn – theo Thống đốc.

Thứ năm, Chính phủ quan tâm việc hướng tín dụng vào bất động sản vào nhà ở giá rẻ, nhà cho công nhân, nhà ở xã hội… mong các doanh nghiệp tích cực tham gia triển khai

Dự kiến, tới đây, Chính phủ sẽ tiếp tục tổ chức Hội nghị tháo gỡ thị trường bất động sản do Thủ tướng chủ trì.

Hội nghị tín dụng bất động sản: Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng

Có khoảng 20 doanh nghiệp tham gia Hội nghị tín dụng bất động sản sáng nay, trong đó có Vinhomes, Novaland, Sungroup, Hưng Thịnh, Him Lam… Các kiến nghị xoay quanh tiếp cận vốn, lãi suất vay, vướng mắc pháp lý... 

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes nêu ra 3 vướng mắc liên quan tới tín dụng bất động sản.

Vướng mắc thứ nhất liên quan đến mục đích sử dụng vốn. Hiện tại, các công ty bất động sản hiện góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh hoặc để nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác, các loại hình mua bán - sáp nhập… Tuy nhiên, vì thận trọng nên các ngân hàng thương mại không tài trợ cho vay đối với mục đích này.

Trong khi triển khai các Dự án bất động sản, ngay từ đầu có nhiều chi phí phát sinh nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng thương mại giải ngân. Trước đây, các doanh nghiệp có thể tận dùng nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp để trang trải các chi phí này, nhưng hiện nay việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng đang gặp khó khăn.

Đối với việc vốn vay bù đắt chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra, Hiện nay, ngân hàng thương mại chỉ cho vay bù đắp chi phí phát sinh trong vòng 6 tháng, nhưng thực tế, các doanh nghiệp bất động sản thời gian chi phí phát sinh thường kéo dài hơn 6 tháng.

Vướng mắc thứ hai liên quan đến lãi suất, theo ông Hoa, hiện nay, hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản 200%. Tuy nhiên, với các dự án đầy đủ cơ sở pháp lý sẽ không có nhiều rủi ro. Áp dụng hệ số rủi ro cao ảnh hưởng tới lãi vay của doanh nghiệp. Ngoài ra, room tín dụng hạn chế cũng là nguyên nhân đẩy lãi suất vay lên cao.

Vướng mắc thứ ba về tài sản đảm bảo, trên quan điểm tiếp cận thận trọng do lo ngại rủi ro yếu tố thị trường, các ngân hàng thương mại yêu cầu tài sản đảm bảo trên vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản cao hơn các lĩnh vực thông thường. Ngoài ra, có trường hợp phải bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác.

Từ những vướng mắc trên, Vingroup mong muốn NHNN và các ngân hàng thương mại có biện pháp tháo gỡ về xếp loại đối với các doanh nghiệp và dự án bất động sản. Trong bối cảnh thị trường khó khăn, những dự án đầy đủ pháp lý không nên bị đánh giá ở tỷ lệ rủi ro khác với các lĩnh vực thông thường khác.

Ngoài ra, dại diện Vingroup cũng kiến nghị cần bổ sung chính sách đặc thù với các nhà đầu tư lớn, các dự án đầy đủ pháp lý… tránh cào bằng giữa các nhà đầu tư, các dự án. Đồng thời, về lãi suất, cần có giải pháp giảm dần lãi suất, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và khách hàng.

Đồng ý với những khó khăn như đại diện Vingroup, bà Vũ Thị Phương Nam, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc Novaland chia sẻ thêm, trong thời gian qua, ách tắc pháp lý diễn ra rất lâu, đặc biệt là các dự án tại TP.HCM. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn tới chi phí cho sản phẩm cao, do đó, giá thành sản phẩm đến người dân cao.

Khủng hoảng thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua cũng dẫn đến lo lắng của ngân hàng thương mại, vì vậy, các ngân hàng thương mại đã đặt ra nhiều biện pháp để phòng ngừa cho họ. Hiện Novaland vẫn đang làm việc với các ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn. Cũng theo bà Nam, hiện các doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong trả nợ trái phiếu đến hạn.

Ngoài mong muốn NHNN cho phép các doanh nghiệp bất động sản được giãn nợ từ 24 - 36 tháng, bà đề nghị, Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại xem xét có thể giúp đỡ gì để cho các doanh nghiệp bất động sản hoàn thành nghĩa vụ cho các nhà đầu tư chưa chuyên nghiệp là các nhà đầu tư cá nhân.  

Đại diện Novaland cũng cho rằng, cần có sự phối hợp giữa Bộ tài chính và Ngân hàng Nhà nước. Thời gian vừa rồi, trải qua cuộc khủng hoảng về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này.

“Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, chúng tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ”, bà Nam kiến nghị.

Đại diện Hưng Thịnh Land cũng cho hay, hiện nay, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị ảnh hưởng do mất niềm tin của người dân, trái chủ nên kênh huy động này bị tắc. Trong bối cảnh đó, Hưng Thịnh Land đề xuất, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới lỏng room tín dụng và cơ cấu lại nhóm nợ cho doanh nghiệp bất động sản.

“Hưng Thịnh Land, câu chuyện nhảy nhóm nợ là chưa xảy ra chứ không có nghĩa là sẽ không xảy ra. Nếu không có chính sách hỗ trợ thì dư nợ của doanh nghiệp sẽ nhảy nhóm nợ trong thời gian tới. Vì vậy, Hưng Thịnh Land kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ cho doanh nghiệp”, đại diện Hưng Thịnh Land đề nghị.

Cũng như các doanh nghiệp khác, Hưng Thịnh Land cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi suất cho vay bởi mặt bằng lãi vay đối với lĩnh vực bất động sản rất cao. Điều này ảnh hưởng tới giá thành sản phẩm của doanh nghiệp.

Riêng đối với sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, phía Sungroup kiến nghị thêm, cần có giải pháp tháo gỡ chính sách liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng. Đặc biệt, cần cơ chế chính sách phát triển riêng cho loại hình này để khuyến khích phát triển du lịch.

Về việc sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp, Sungroup mong muốn cơ quan soạn thảo xem xét, đưa ra điều kiện phát hành linh hoạt và chuyên nghiệp hơn.

Liên quan tới vướng mắc pháp lý, theo Sungroup, hiện nay, lĩnh vực bất động sản, xây dựng đang chịu sự điều chỉnh của hơn 100 thông tư, dẫn đến nhiều chồng chéo, mâu thuẫn trong thực hiện dù các bộ ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn chưa theo kịp thực tế. Chẳng hạn, lĩnh vực condotel vẫn chưa có chính sách cho phát triển. Hơn nữa, điều hành của các cơ quan chức năng tại địa phương vẫn còn nhiều chồng chéo. Chính vì vậy, cần rà soát lại chính sách, thủ tục để các doanh nghiệp có kênh đầu tư kinh doanh hiệu quả.

Theo Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản là cao nhất trong các ngành, lĩnh vực và chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (tăng hơn 24%, chiếm tỷ lệ 21,2% tổng dư nợ tín dụng). Theo Phó thống đốc, năm 2022, thậm chí có những doanh nghiệp bất động sản tăng tín dụng tới hơn 300%, có những tập đoàn tín dụng tăng 68 - 70%, trong khi tín dụng bình quân chung toàn nền kinh tế chỉ tăng 13-14%.

“Một số doanh nghiệp, Hiệp hội nói Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, nhưng tôi khẳng định lại, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản hay tuyên bố nào chặt tín dụng bất động sản. Ngân hàng Nhà nước chỉ ban hành văn bản chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có rủi ro cao trong bất động sản, có tính đầu cơ, các Dự án lớn có nguy cơ dẫn tới bong bóng, có thể dẫn tới rủi ro an toàn hệ thống. Còn tín dụng bất động sản phục vụ người mua nhà được xem bình đẳng như những lĩnh vực khác của nền kinh tế, không có hạn chế nào”, Phó thống đốc Đào Minh Tú khẳng định.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho hay, thời gian qua, các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước không bao giờ nâng lãi suất huy động “kịch khung” để có thể hỗ trợ lãi suất cho vay với doanh nghiệp. Cũng theo ông Tùng, thời gian tới, các ngân hàng sẽ giảm thêm lãi suất huy động.

“Trước khi Hội nghị tín dụng bất động sản diễn ra, Tổng giám đốc các ngân hàng thương mại đã thống nhất với nhau sẽ triệt để thực hiện chỉ đạo của NHNN, đồng thuận giảm thêm lãi suất huy động để từng bước giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường”, ông Tùng cho biết.

Theo thông tin của Báo điện tử Đầu tư - baodautu.vn, một số ngân hàng TMCP lớn đang có kế hoạch giảm thêm lãi suất huy động từ tuần sau (dự kiến từ 13/2). Theo đó, lãi suất huy động tối đa sẽ giảm về 8,5%/năm với tổ chức và 8,7%/năm với cá nhân, thay vì mức 9,5%/năm như hiện nay.

Liên quan tới lãi suất, NHNN khẳng định luôn chỉ đạo ngân hàng thương mại tiết giảm chi phí, giảm lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp. Phó thống đốc Đào Minh Tú cho hay, NHNN chưa thể khẳng định sẽ cố gắng kiểm soát lãi suất và lạm phát.

Về tín dụng bất động sản, các ngân hàng thương mại đều khẳng định năm qua đều tăng trưởng mạnh tín dụng bất động sản với mức tăng 17-20%. Tuy nhiên, cân đối rủi ro và lợi nhuận, các ngân hàng thương mại tăng tín dụng vào lĩnh vực này một cách chọn lọc, ưu tiên người vay mua nhà thay vì cho vay với doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho hay, năm 2022, cho vay bất động sản của Vietcombank chiếm 20% tổng dư nợ, mức tăng trưởng 17,5%. Hầu hết các Dự án tốt và cá nhân mua nhà để sử dụng đúng mục đích đều được Vietcombank đáp ứng.

Tuy vậy, Vietcombank cũng phân loại rất rõ đối tượng khi cho vay bất động sản. Hiện dư nợ cho vay bất động sản tại Vietcombank có tới 90% dành cho cá nhân, doanh nghiệp chỉ chiếm 10%.

Với doanh nghiệp, Vietcombank ưu tiên cho lĩnh vực khu công nghiệp, khu chế xuất, mức tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực này năm 2022 cao gấp 4 lần năm 2021, bởi đây là lĩnh vực có tính lan tỏa cao, góp phần thu hút vốn FDI. Với các lĩnh vực khác như bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, văn phòng cho thuê… ngân hàng cho vay một cách chọn lọc. Với lĩnh vực nhà ở, đất ở, Viecombank cũng lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, chủ yếu là cho vay cá nhân mua nhà.

Tổng giám đốc Vietcombank cho rằng, giá nhà ở Việt Nam hiện nay đang cao hơn nhiều so với thu nhập thực tế của người dân, dẫn tới khó khăn trong nguồn trả nợ của khách hàng cá nhân, đây là lý do khiến các ngân hàng phải thẩm định thận trọng.  

Ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc BIDV cũng khẳng định, năm 2022, tín dụng bất động sản của BIDV tăng tới 20%, cao hơn nhiều tốc độ tăng trưởng bình quan chung của ngân hàng, tập trung vào phân khúc cá nhân. Trước kiến nghị của doanh nghiệp, ông Lâm cho biết sẽ làm việc với từng doanh nghiệp cụ thể để nắm bắt nhu cầu.   

Đại diện Techcombank cũng cho hay, bất động sản là một trong những trọng tâm chiến lược phát triển mảng bán lẻ của Techcombank. Để kiểm soát dòng tiền, Techcombank đã đi cùng tài trợ, hỗ trợ cho một số chủ đầu tư lớn và uy tín trên thị trường, được người dân quan tâm.

Dư nợ tín dụng bất động sản tại Techcombank cũng tập trung vào khách hàng cá nhân. Với doanh nghiệp và chủ đầu tư, năm 2022, chủ trương của Techcombank là giữ ổn định, tập trung hỗ trợ cho những dự án có sản phẩm tốt, để triển khai và giao nhà cho người mua nhà. Nên dư nợ 2022 giảm khoảng 10% so với 2021.

“Khẩu vị của Techcombank trong 2022 đảm bảo chặt chẽ, nên xem xét thận trọng, tài trợ cho các dự án có pháp lý đầy đủ, cho khách hàng quan tâm nên số lượng dự án và đầu tư giảm xuống”, đại diện ngân hàng này cho biết.

Ngoài ra, cũng theo đại diện Techcombank, việc cung ứng vốn của ngân hàng tùy thuộc vào tình hình huy động vốn, thu xếp vốn của ngân hàng và lãi suất. Năm 2022, lãi suất tăng cao, người mua nhà thận trọng hơn, tốc độ bán hàng của chủ đầu tư chậm lại, chỉ bán được bằng 50% năm trước. Trong khi đó, 33% dư nợ đến hạn của khách hàng cá nhân trả trước hạn, khả năng phát hành trái phiếu chậm lại ngân hàng gặp nhiều áp lực và phải tập trung vốn cho nhu cầu ngắn hạn.

Nhiều ngân hàng thương maijcungx cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua bộc lộ nhiều vấn đề như mất cân đối về cấu trúc phân khúc,thiếu sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường, nhiều vướng mắc pháp lý… Do đó, phải xử lý tận gốc rễ các vấn đề này thì tín dụng bất động sản mới có thể khai thông.

 Phát biểu tại Hội nghị Tín dụng bất động sản, quy tụ 20 tập đoàn bất động sản lớn sáng 8/2, Phó thống đốc NHNN khẳng định, tín dụng bất động sản tăng mạnh nhất và chiếm tỷ lệ lớn nhất nền kinh tế.

Phó thống đốc ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp lớn cho nền kinh tế. Thời gian qua, thị trường bất động sản xuất hiện mất cân đối cung cầu, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ, sai phạm của một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới khủng hoảng mất niềm tin trên thị trường này… Tuy vậy, không có chuyện ngành ngân hàng siết tín dụng với lĩnh vực này.

Thực tế, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản là cao nhất trong các ngành, lĩnh vực và chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực. Theo Phó thống đốc, năm 2022, thậm chí có những doanh nghiệp bất động sản tăng tín dụng tới hơn 300%, có những tập đoàn tín dụng tăng 68 - 70%, trong khi tín dụng bình quân chung toàn nền kinh tế chỉ tăng 13-14%.

“Một số doanh nghiệp, Hiệp hội nói Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, nhưng tôi khẳng định lại, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản hay tuyên bố nào chặt tín dụng bất động sản. Ngân hàng Nhà nước chỉ ban hành văn bản chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có rủi ro cao trong bất động sản, có tính đầu cơ, các Dự án lớn có nguy cơ dẫn tới bong bóng, có thể dẫn tới rủi ro an toàn hệ thống. Còn tín dụng bất động sản phục vụ người mua nhà được xem bình đẳng như những lĩnh vực khác của nền kinh tế, không có hạn chế nào”, Phó thống đốc Đào Minh Tú khẳng định.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết thêm, năm 2020, tín dụng bất động sản tăng 12,06%, năm 2021 tăng 13,55%, thì năm 2022 tăng tới 24,27%, đạt dư nợ 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo Ngân hàng Nhà nước, năm 2022, thị trường bất động sản có rất nhiều biến động. Nửa đầu năm, thị trường bất động sản tăng trưởng nóng tại nhiều phân khúc, tình hình chuyển biến ngược lại nửa cuối năm.

Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường không hợp lý, thiếu nhà ở phục vụ công nhân, nhà ở xã hội; nhiều dự án gặp khó khăn về pháp lý, quy hoạch. Mặc dù cơ cấu vốn huy động của doanh nghiệp bất động sản từ nhiều nguồn khác nhau, song năm 2022, việc huy động vốn của doanh nghiệp qua thị trường chứng khoán và bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Sự khó khăn của thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng tín dụng và tài sản của các ngân hàng cũng như ảnh hưởng kinh tế vĩ mô. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường bất động sản cũng như tín dụng bất động sản, đảm bảo sự phát triển an toàn, bền vững.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước đã  điều hành đồng bộ, linh hoạt chính sách tiền tệ nhằm đảm bảo ổn định vĩ mô; điều hành chính sách lãi suất hợp lý, tăng khả năng tiếp cận vốn của người dân và doanh nghiệp; điều hành chính sách tín dụng hợp lý, năm 2022 đã nới room tín dụng thêm 1,5-2%.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục triển khai các chương trình tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội (đã dành 3.000 tỷ đồng tín dụng ưu đãi với tín dụng nhà ở xã hội). Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư hướng dẫn và chỉ đạo các tổ chức tín dụng để 2% tiền gửi tại Ngân hàng chính sách xã hội (đạt 104.000 tỷ đồng), giúp Ngân hàng chính sách có nguồn để triển khai các chương trình tín dụng ưu đãi, trong đó có ưu đãi nhà ở xã hội…

Về cơ cấu tín dụng bất động sản, hiện nay, tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà với cá nhân chiếm tỷ lệ 68%. Cơ cấu này cho thấy tín dụng bất động sản đang tập trung vào đáp ứng nhu cầu ở của người dân, giảm rủi ro, đảm bảo sự phát triển an toàn của thị trường. Tất nhiên, vẫn có tình trạng cá nhân nhập nhèm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và vay để đầu cơ, kinh doanh.

Đáng lưu ý, nợ xấu bất động sản đang có dấu hiệu tăng. Năm 2021, nợ xấu bất động sản chỉ chiếm 1,67%, thì năm 2022 đã tăng lên 1,81%. Thêm vào đó, các tổ chức tín dụng hiện nay đang gặp khó khăn về cơ cấu kỳ hạn khi 90% khoản vay bất động sản có kỳ hạn 15 - 20 năm còn 80% vốn huy động của ngân hàng lại là kỳ hạn ngắn. Có nghĩa ngân hàng phải đối mặt với rủi ro kỳ hạn rất cao. Ngoài ra, hiện nay, tín dụng bất động sản đang tập trung tại một số tổ chức tín dụng, một số nhóm khách hàng đầu tư dàn trải, có nhiều dự án rủi ro.

Trong thời gian tới, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận tín dụng, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ triển khai nhiều giải pháp.

Thứ nhất, tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững theo đúng các chủ trương định hướng của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Thứ ba, tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Thứ tư, tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng..., đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Thứ năm, tiếp tục rà soát và phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, theo báo cáo của các tổ chức tín dụng, Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; khó khăn vướng mắc của thị trường bất động sản tập trung chủ yếu ở các vấn đề về thủ tục pháp lý (chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường), trình tự thủ tục đầu tư, về nguồn vốn trái phiếu. Do đó, để tháo gỡ các khó khăn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Ngân hàng Nhà nước  cho rằng rất cần sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các Bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.