Chuyển đổi đất ở không còn là “ác mộng”

Từ ngày 1/1/2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bước sang một giai đoạn mới, khi Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai chính thức có hiệu lực. Với 3 chương, 13 điều, Nghị quyết được xem là bệ phóng quan trọng, góp phần thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án, đồng thời bảo đảm hài hòa quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản đánh giá, một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết chính là việc điều chỉnh mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức giao đất ở.

Trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều địa phương được điều chỉnh theo hướng tăng trong thời gian qua, việc áp dụng các mức thu mới 30% và 50% trong Nghị quyết, thay vì mức chung 100% chênh lệch như quy định của Luật Đất đai 2024, đã góp phần giảm đáng kể chi phí và gánh nặng tài chính cho người dân.

“Chính sách đã thể hiện sự ưu tiên cho nhu cầu an cư chính đáng của người dân, thay vì đặt nặng mục tiêu tăng thu ngân sách trong mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất”, luật sư Tuấn bình luận.

Đồng thời, Nghị quyết được xây dựng theo hướng phân loại rõ ràng đối tượng áp dụng, qua đó hạn chế nguy cơ bị lợi dụng để đầu cơ, trục lợi chính sách. Việc gắn các mức ưu đãi tiền sử dụng đất với hạn mức giao đất ở tại từng địa phương, cùng quy định mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng một lần trên một thửa đất, đã góp phần bảo đảm chính sách đi tới đúng đối tượng cần hỗ trợ.

“Đây được xem là mấu chốt quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng gom đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng hàng loạt để hưởng chênh lệch”, ông Tuấn đánh giá.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, Nghị quyết đã tháo gỡ những khúc mắc lớn của người dân trong chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

“Việc giảm mức thu tiền sử dụng đất từ 100% xuống còn 30% sẽ tạo điều kiện để người dân có khả năng xây nhà, khai thác thêm các giá trị về mặt thương mại - dịch vụ và thậm chí là tạo thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản”, ông Quang hào hứng.

Gắn “động cơ” tăng tốc cho giải phóng mặt bằng

Liên quan đến quy định Nhà nước tiến hành thu hồi đất đối với dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, ông Trần Khánh Quang cho rằng, đây là một điểm mới rất tích cực đối với doanh nghiệp.

“Công tác giải phóng mặt bằng luôn là nút thắt lớn nhất. Doanh nghiệp rất khó có thể đạt được sự đồng thuận 100%, thường sẽ vướng lại 10-15% diện tích cuối cùng, nhưng chi phí đền bù cho phần này lại cao gấp nhiều lần”, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa nêu thực tế.

Chính sách này sẽ góp phần khơi thông thị trường, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, theo ông Quang, trong giai đoạn đầu, việc triển khai nên thực hiện theo hướng thí điểm. Trên cơ sở đánh giá thực tiễn, cơ quan quản lý có thể tiếp tục rà soát, điều chỉnh để hoàn thiện chính sách, qua đó bảo đảm hài hòa lợi ích của nhóm 25% chủ đất còn lại - một tỷ lệ không hề nhỏ.

Trao đổi với phóng viên, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng, Nghị quyết về cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai có nhiều điểm sáng, nhưng bên cạnh đó vẫn còn một số vấn đề cần được xem xét thêm.

“Ví dụ như việc cho phép thu hồi đất khi 75% số hộ dân đồng thuận. Đây là vấn đề rất nhạy cảm, bởi về bản chất, việc bồi thường là một quan hệ dân sự dựa trên thỏa thuận bình đẳng giữa các bên, chứ không phải là cưỡng chế hay trưng mua. Khi đã là thỏa thuận dân sự thì quyền lợi của các bên phải được đặt ngang nhau”, ông Cường bình luận.

Trong thực tế, có những trường hợp người dân cố tình gây khó dễ, đòi hỏi quyền lợi bồi thường vượt quá mặt bằng chung. Song hành động này không đại diện cho tất cả, vẫn có những trường hợp mà bên đòi bồi thường là hợp lý, nhưng không được bên bồi thường chấp thuận, dẫn đến nhiều dự án triển khai kéo dài 10-15 năm.

Tiếp đến, tại khoản 1, Điều 7, Nghị quyết không trực tiếp loại bỏ giá đất cụ thể quy định tại Điều 159, Luật Đất đai 2024, mà Nghị quyết đã chuyển các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể đã được quy định trong Luật Đất đai 2024 sang áp dụng bảng giá đất, được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cả tiền bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

“Theo khoản 8, Điều 158, Luật Đất đai 2024, đối với các dự án áp dụng tính giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư, giá đất vẫn có thể thấp hơn bảng giá trong những trường hợp dự án đầu tư vào y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, bãi đỗ xe tĩnh… Theo Nghị quyết, nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ được tính cố định theo bảng giá đất, dẫn đến mức giá rất cao so với quy định trước đây”, ông Ngô Gia Cường nói.

Cũng theo ông Cường, việc quy định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cao được trực tiếp tính vào giá đất có thể làm tăng giá bán đầu ra của các dự án bất động sản. Từ đó, nhà đầu tư sẽ không còn hướng sự quan tâm tới các lĩnh vực có khả năng thu hồi vốn chậm như các dự án thương mại - dịch vụ, mà chỉ ưu tiên phát triển các dự án nhà ở - loại hình có khả năng sinh lời cao và nhanh hơn.