KCN cũ trước sức ép của làn sóng đầu tư mới

Từng là địa phương tiên phong phát triển khu chế xuất và KCN, TP.HCM hiện sở hữu hệ thống hạ tầng công nghiệp thuộc nhóm lớn nhất cả nước. Tuy nhiên, nhiều KCN được hình thành từ những năm 1990 và đầu những năm 2000 đến nay đã vận hành hơn 20 năm.

Hạ tầng kỹ thuật tại một số KCN vẫn chưa được hoàn thiện đồng bộ do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng kéo dài. Hạ tầng xã hội dành cho người lao động như nhà ở, trường học, cơ sở y tế và các tiện ích phục vụ đời sống cũng chưa theo kịp tốc độ phát triển sản xuất.

Đáng chú ý, phần lớn KCN tại TP.HCM vẫn phát triển theo mô hình đa ngành truyền thống, trong khi xu hướng trên thế giới đã chuyển dịch sang các KCN chuyên ngành, KCN sinh thái và các tổ hợp sản xuất tích hợp công nghệ cao.

Theo đánh giá của Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.HCM (Hepza), chất lượng thu hút đầu tư vào các KCN hiện chưa đáp ứng yêu cầu phát triển theo chiều sâu. Mức độ liên kết giữa doanh nghiệp trong KCN với chuỗi cung ứng trong nước còn hạn chế, tỷ lệ nội địa hóa thấp và khả năng tham gia chuỗi giá trị toàn cầu của doanh nghiệp nội địa vẫn chưa tương xứng với tiềm năng.

Trong khi đó, áp lực từ thị trường ngày càng lớn. Báo cáo của Avison Young cho thấy, hơn một nửa trong số 20 KCN và khu chế xuất đang hoạt động tại TP.HCM đã được lấp đầy hoàn toàn và sẽ hết thời hạn thuê đất trước năm 2050. Trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp mới tại khu vực trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không còn dồi dào, quỹ đất hiện hữu trở thành nguồn lực chiến lược, buộc phải được sử dụng hiệu quả hơn.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu thuê đất công nghiệp từ các doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu, công nghệ cao, logistics và trung tâm dữ liệu vẫn liên tục gia tăng. Điều này tạo nên áp lực cung - cầu ngày càng rõ nét trên thị trường.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ KCN của Avison Young Việt Nam cho rằng, việc chuyển đổi KCN hiện nay không đơn thuần là gia hạn thời gian sử dụng đất, mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch, chức năng và định hướng phát triển.

Theo ông Chí, nếu trước đây doanh nghiệp chỉ cần quỹ đất sạch và thời hạn thuê khoảng 25 - 30 năm thì hiện nay nhiều nhà đầu tư FDI yêu cầu thời gian khai thác tối thiểu 35 năm cùng hàng loạt điều kiện về hạ tầng, năng lượng, logistics và môi trường nhằm bảo đảm hiệu quả đầu tư dài hạn.

Điều này cho thấy, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp đang thay đổi. Nếu trước đây giá thuê đất thấp, nguồn lao động dồi dào hay ưu đãi thuế là những yếu tố quyết định thì nay các tập đoàn đa quốc gia quan tâm nhiều hơn đến chất lượng chuỗi cung ứng, khả năng tiếp cận nguồn nhân lực, hạ tầng logistics, năng lượng xanh và các tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị).

Thực tế thị trường đã phản ánh rõ xu hướng này. Các trung tâm logistics của những doanh nghiệp thương mại điện tử lớn thường được bố trí tại các vành đai công nghiệp nhằm tối ưu vận hành. Những kho lạnh công nghệ cao phục vụ ngành dược phẩm hoặc thực phẩm cũng được đặt tại các vị trí chiến lược để rút ngắn thời gian cung ứng và giảm chi phí vận hành.

Điều đó đồng nghĩa, trong cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư hiện nay, giá thuê không còn là yếu tố quyết định duy nhất. Một KCN chỉ thực sự hấp dẫn khi tạo dựng được hệ sinh thái đủ mạnh để hỗ trợ doanh nghiệp trong toàn bộ vòng đời đầu tư.

Cuộc đua nâng cấp chuỗi giá trị

TP.HCM đã bắt đầu triển khai lộ trình chuyển đổi các KCN hiện hữu theo hướng chuyên sâu hơn. Từ năm 2023 đến nay, Thành phố đã chuẩn bị các điều kiện để thí điểm chuyển đổi 5 KCN, khu chế xuất gồm Tân Thuận, Hiệp Phước giai đoạn I, Tân Bình, Cát Lái và Bình Chiểu.

Điểm đáng chú ý là định hướng chuyển đổi không còn đơn thuần là phát triển công nghiệp sản xuất. Khu chế xuất Tân Thuận được định hướng trở thành KCN công nghệ cao và sinh thái; Hiệp Phước hướng tới mô hình KCN - đô thị - cảng; Cát Lái phát triển thành trung tâm logistics quy mô lớn. Trong khi đó, Bình Chiểu sẽ tập trung các dịch vụ hỗ trợ công nghiệp như kho lạnh, logistics, thương mại, giáo dục và y tế. Đây được xem là bước chuyển quan trọng từ mô hình phát triển dựa trên diện tích đất sang mô hình phát triển dựa trên giá trị gia tăng.

Theo ông Luca Vadala, Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc, Dịch vụ quản lý cơ sở vật chất Tích hợp (IFM) của Savills Việt Nam, bất động sản công nghiệp và logistics đang đóng vai trò dẫn dắt xu hướng phát triển bền vững tại Việt Nam.

Ông cho biết, thị trường hiện không chỉ tập trung vào các chứng nhận ở giai đoạn thiết kế, mà còn chú trọng hiệu quả vận hành thực tế của công trình. Tính bền vững ngày càng gắn với việc tối ưu chi phí dài hạn, giảm tác động môi trường và tạo ra môi trường làm việc chất lượng, qua đó góp phần nâng cao giá trị tài sản.

Trong bối cảnh ngày càng nhiều dự án áp dụng các giải pháp bền vững có thể đo lường được, yếu tố "xanh" đang dần trở thành một phần trong phương pháp định giá bất động sản. Điều này phản ánh sự phát triển trưởng thành của thị trường, nơi các tiêu chuẩn môi trường, hiệu quả vận hành và năng lực tài chính được xem là những yếu tố gắn kết chặt chẽ.

Theo các chuyên gia, nếu muốn tham gia sâu hơn vào các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, nghiên cứu và phát triển (R&D), thiết kế sản phẩm hay trung tâm dữ liệu, Việt Nam cần những KCN thế hệ mới đáp ứng các yêu cầu khắt khe về hạ tầng kỹ thuật, năng lượng, môi trường và nguồn nhân lực. TP.HCM được đánh giá có nhiều lợi thế để đi đầu trong quá trình này nhờ nền tảng công nghiệp lâu năm, hệ sinh thái doanh nghiệp phát triển, nguồn nhân lực chất lượng cao và vai trò trung tâm logistics của khu vực phía Nam.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đang chuyển từ giai đoạn mở rộng quy mô sang giai đoạn tối ưu giá trị. Trong giai đoạn mới, hạ tầng hiện đại, khả năng kết nối logistics, hiệu quả vận hành và tính bền vững sẽ trở thành những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của dự án.

Dữ liệu của đơn vị này cho thấy, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam hiện có khoảng 36.400 ha đất công nghiệp tại 161 dự án. Đến năm 2036, nguồn cung dự kiến tăng lên hơn 58.500 ha. Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh trong tương lai sẽ không còn nằm ở số lượng dự án hay diện tích đất, mà ở chất lượng sản phẩm và mức độ tích hợp vào chuỗi cung ứng.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn cho thuê Công nghiệp và Văn phòng của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường sẽ được định hình bởi chất lượng hạ tầng, tính bền vững và khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.

Điều này cũng đồng nghĩa TP.HCM đang đứng trước một ngã rẽ quan trọng. Nếu quá trình chuyển đổi được đẩy nhanh, Thành phố có cơ hội đón đầu làn sóng đầu tư mới trong các lĩnh vực công nghệ cao, logistics, bán dẫn và trung tâm dữ liệu. Ngược lại, nếu chậm thay đổi, lợi thế của trung tâm công nghiệp lớn nhất cả nước có thể dần bị san sẻ cho những địa phương sở hữu quỹ đất mới và hạ tầng hiện đại hơn.