Sản xuất phục hồi tạo nền cho chu kỳ đầu tư mới

Sau giai đoạn chịu nhiều tác động từ biến động kinh tế và thương mại toàn cầu, khu vực sản xuất của Việt Nam đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét.

Theo báo cáo mới nhất của S&P Global, Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) ngành sản xuất Việt Nam đạt 51,8 điểm trong tháng 6. Mặc dù giảm nhẹ so với mức 52,8 điểm của tháng trước, chỉ số vẫn duy trì trên ngưỡng 50 điểm trong suốt một năm qua, phản ánh các điều kiện kinh doanh tiếp tục cải thiện.

Động lực quan trọng nhất đến từ sự gia tăng của đơn hàng mới. Sau khi phục hồi trong tháng 5, lượng đơn đặt hàng tiếp tục tăng trong tháng 6 nhờ nhu cầu khách hàng cải thiện. Đơn hàng xuất khẩu cũng ghi nhận mức tăng, dù tốc độ chậm hơn so với tổng đơn hàng mới.

Theo S&P Global, sản lượng ngành sản xuất đã tăng tháng thứ 14 liên tiếp và đạt tốc độ nhanh nhất kể từ tháng 2 năm nay. Để đáp ứng nhu cầu sản xuất, các doanh nghiệp tiếp tục gia tăng hoạt động mua nguyên vật liệu trong tháng thứ hai liên tiếp.

Ông Andrew Harker, Giám đốc kinh tế tại S&P Global Market Intelligence, cho rằng kết quả tháng 6 cho thấy ngành sản xuất Việt Nam kết thúc nửa đầu năm với tín hiệu tích cực khi cả đơn hàng mới và sản lượng đều tiếp tục mở rộng. Đáng chú ý, tăng trưởng lần này chủ yếu đến từ nhu cầu khách hàng được cải thiện, thay vì tăng tồn kho mang tính phòng ngừa như trong tháng trước. Điều này phản ánh nền tảng phục hồi đang trở nên bền vững hơn.

Bức tranh phục hồi của ngành sản xuất cũng được phản ánh rõ tại TP.HCM. Theo Thống kê Thành phố, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tháng 6 tăng 11,6% so với cùng kỳ năm trước; tính chung 6 tháng đầu năm tăng 11,1%. Trong đó, ngành chế biến, chế tạo tiếp tục đóng vai trò động lực với mức tăng 11,5%, cao hơn tốc độ tăng chung của toàn ngành.

Những con số trên cho thấy khu vực sản xuất đang bước vào chu kỳ mở rộng mới, được hỗ trợ bởi nhu cầu thị trường cải thiện và các chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Đây cũng là nền tảng quan trọng giúp Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn đối với dòng vốn đầu tư FDI - nhóm ngành có nhu cầu lớn về quỹ đất công nghiệp.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết những năm gần đây, Việt Nam ghi nhận làn sóng mở rộng đầu tư rõ nét từ các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao. Xu hướng này không chỉ củng cố vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, mà còn làm thay đổi tiêu chí lựa chọn bất động sản công nghiệp của nhà đầu tư.

Theo ông Thuận, nếu trước đây vị trí là yếu tố quyết định, thì hiện nay doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến chất lượng hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư cũng như khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành quốc tế. Song song đó, phân khúc nhà kho và nhà xưởng phục vụ hàng hóa giá trị cao, thương mại xuyên biên giới cũng đang bước vào giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách thuê.

Nguồn cung chưa theo kịp cầu, cuộc đua chuyển sang chất lượng

Đà phục hồi của khu vực sản xuất tạo ra lực cầu mới cho bất động sản công nghiệp, giúp thị trường tiếp tục duy trì nền tảng tích cực trong nửa đầu năm 2026, bất chấp bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động. Tuy nhiên, nguồn cung nhà kho nhà xưởng xây sẵn đang tăng chậm hơn đáng kể so với tốc độ mở rộng của nhu cầu.

Theo báo cáo của Knight Frank, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam chỉ ghi nhận khoảng 54.000 m2 nguồn cung mới được đưa vào vận hành. Trong khi đó, lượng hấp thụ ròng đạt tới 190.800 m2, cao gấp hơn 3 lần diện tích mới gia nhập thị trường.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở phân khúc nhà kho xây sẵn. Dù không có thêm dự án mới được đưa vào khai thác trong nửa đầu năm, thị trường vẫn ghi nhận lượng hấp thụ ròng khoảng 243.500 m2, tăng tới 44% so với cùng kỳ năm trước.

Sự mất cân đối giữa cung và cầu nhanh chóng phản ánh vào mặt bằng giá thuê. Đối với nhà xưởng xây sẵn, giá thuê trung bình đạt 4,95 USD/m2, tăng 1,6% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, tại các trung tâm sản xuất và logistics trọng điểm quanh TP.HCM như Nhơn Trạch, Long Thành và Cần Giuộc, giá thuê đã tăng từ 5 - 10% chỉ sau sáu tháng.

Ở phân khúc nhà kho xây sẵn, giá thuê trung bình đạt 4,5 USD/m2, tăng 2,3% so với cùng kỳ. Riêng các dự án kho vận hiện đại ghi nhận mức tăng rõ rệt hơn khi nhiều nhà phát triển quốc tế như BW, Mapletree và SLP điều chỉnh tăng giá thuê, đưa mức giá bình quân lên khoảng 5,1 USD/m2.

Theo các đơn vị nghiên cứu, nhu cầu thuê hiện không còn đến chủ yếu từ các ngành thâm dụng lao động như trước mà đang dịch chuyển sang nhóm doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao và logistics. Đây là những ngành có yêu cầu khắt khe hơn về hạ tầng kỹ thuật, tiêu chuẩn môi trường, khả năng mở rộng và thời gian đưa nhà máy vào hoạt động.

Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn, Knight Frank Việt Nam đánh giá thị trường công nghiệp Việt Nam đang thể hiện khả năng chống chịu tốt trước những bất ổn toàn cầu. Sự mở rộng liên tục của các nhà sản xuất điện tử tiếp tục củng cố vị thế của Việt Nam như một trung tâm sản xuất công nghệ cao mang tính chiến lược trong dài hạn. Điều này sẽ tiếp tục hỗ trợ nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các cơ sở logistics hiện đại trong những năm tới.