Đây là một trong những kiến nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM gửi tới Bộ Tài nguyên và Môi trường, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng trong quá trình sử dụng người dân tự tách thửa, tự chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền một phần thửa đất bằng giấy tay.

Cụ thể, thời gian qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhận được nhiều đơn thư của người dân phản ánh, kiến nghị được giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự ý tách thửa đất nông nghiệp, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, đất phi nông nghiệp, chuyển một phần quyền sử dụng đất cho người khác.

Nguyên nhân do các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đã được UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tự tách hộ ra riêng để ở, thừa kế, cho tặng, chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất... tại thời điểm không có quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa, phần lớn trước thời điểm luật Đất đai năm 2003. 

Do người dân tự ý tách thửa, tự chuyển nhượng mục đích sử dụng đất (xây dựng nhà ở) và tự chuyển quyền bằng giấy tay không đúng quy định nên không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Theo quy định của luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bắt buộc bằng hình thức hợp đồng có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, các trường hợp này đều giao dịch mua bán, chuyển quyền bằng giấy tay (không loại trừ trường hợp giả mạo giấy tay, xác lập thời điểm mua bán không trung thực) là không đúng quy định pháp luật đất đai, cần phải xem xét xử lý vi phạm. Việc xác định thời điểm mua bán bằng giấy tay và xử phạt vi phạm hành chính thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện.

Về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường cho hay, người dân đã tự ý thực hiện mà không lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đăng ký theo quy định. 

Còn về tách thửa, dù UBND TP.HCM có nhiều quyết định về diện tích tối thiểu, như hiện nay áp dụng theo Quyết định số 60/2017 thì phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000 m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp; riêng thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000 m2 phải lập dự án.

Dù theo quy định, trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định, nhưng các trường hợp còn vướng lại vi phạm vì chuyển nhượng bằng giấy tay, và diện tích đất nông nghiệp rất nhỏ.

Từ thực tế trên, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM kiến nghị, đối với các trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang mục đích khác mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phải xử lý theo quy định của pháp luật.

Trường hợp chuyển quyền một phần đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng do với Giấy chứng nhận đã cấp. Các trường hợp này tương tự trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, phải được chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là UBND cấp huyện.

Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc xử lý, xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp nêu trên sẽ được căn cứ theo điểm b khoản 3 và khoản 5 điều 22 Nghị định số 43/2014 của Chính phủ. 

Đồng thời, việc cấp giấy chỉ được thực hiện sau khi cơ quan quản lý đất đai tại địa phương đã giải quyết xong việc xử lý vi phạm chuyển mục đích sử dụng đất trái phép và phải bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng. 

Vì vậy, kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, hướng dẫn xác định thẩm quyền giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp nêu trên. Sau đó Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tham mưu UBND TP.HCM văn bản chỉ đạo thống nhất trên toàn Thành phố.