Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất.

Chiều 29/7, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Tờ trình của Chính phủ nêu rõ, việc sửa đổi tổng thể để thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là hết sức cần thiết.

Việc sửa đổi nhằm tiếp tục tháo gỡ khó khăn, “điểm nghẽn” trong thực tiễn; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với tăng cường kiểm tra, giám sát; cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện kinh doanh nhằm giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, bảo đảm thống nhất, đồng bộ với các quy định của Hiển pháp và hệ thống pháp luật có liên quan, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.

Sau khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nêu rõ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cơ bản thống nhất với định hướng chính sách và sự cần thiết phải sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tiếp tục thể chế hóa kịp thời, đầy đủ các chủ trương của Đảng, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

Để hoàn thiện hồ sơ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Phó chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo cơ quan chủ trì soạn thảo, các cơ quan có liên quan nghiên cứu quán triệt, thực hiện nghiêm túc các chủ trương của Đảng, khẩn trương rà soát, nghiên cứu tiếp thu đầy đủ ý kiến xác đáng của các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Trong đó, cần tiếp tục nghiên cứu phân định rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan. Bảo đảm không chồng chéo hoặc bỏ sót các nội dung cần điều chỉnh, không làm phát sinh những điểm nghẽn mới trong quá trình sửa đổi, bổ sung các luật liên quan, tạo thuận lợi trong tổ chức thực thi các luật mới được ban hành.

Lưu ý tiếp theo từ Ủy ban Thường vụ Quốc hội là phân định rõ quy phạm pháp luật công và quy phạm pháp luật tư. Các cơ chế, chính sách đề xuất phải khả thi, bảo đảm thực sự tháo gỡ được những khó khăn, vướng mắc, điểm nghẽn trong thực tiễn; cắt giảm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ; bám sát yêu cầu khơi thông nguồn lực đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhanh, bền vững theo phương châm 'thể chế để kiến tạo, đi trước mở đường cho sự phát triển', đồng thời chuyển mạnh tư duy quản lý sang quản trị để phát triển.

Phó chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định đầy đủ, rõ ràng những nội dung cốt lõi, nguyên tắc tác động trực tiếp đến quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh, quyền tự do hợp đồng và bảo vệ bên yếu thế làm cơ sở để Chính phủ quy định chi tiết, bảo đảm sự linh hoạt trong quá trình thực hiện.

Cùng với đó là rà soát, hoàn thiện các định hướng chính sách, thể chế và pháp lý đối với các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; làm rõ quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, việc đăng ký tài sản, thời hạn, mục đích sử dụng, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm công khai thông tin; thanh toán, bảo lãnh hợp đồng, dịch vụ bất động sản, quy trình giao dịch, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản và các nội dung Chính phủ quy định chi tiết, bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đất đai, nhà ở và xây dựng.

“Cân nhắc kỹ việc bổ sung khái niệm về 'nhà có mục đích lưu trú' đang được nghiên cứu đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở; làm rõ cơ sở pháp lý, thực tiễn, cơ chế quản lý, kiểm soát rủi ro và bảo đảm an toàn tài chính đối với chính sách bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm”, Phó chủ tịch Quốc hội lưu  ý.

Ông Diên cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, đánh giá đầy đủ tác động của chính sách liên quan đến hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là một trong những điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; bảo đảm phù hợp với thực tiễn, tạo cơ chế khơi thông nguồn lực triển khai thực hiện các dự án đối với trường hợp chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc không còn đủ năng lực thực hiện muốn chuyển nhượng dự án. Đồng thời có quy định chặt chẽ về phương thức bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và cam kết triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng.

Cân nhắc kỹ và nghiên cứu thận trọng đối với quy định về bán, thuê mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm; làm rõ quyền được chuyển giao, nghĩa vụ tài chính, cơ chế bảo vệ người mua, thời điểm xác lập quyền, hiệu lực đối kháng với người thứ ba và căn cứ tương ứng trong pháp luật về đất đai, nhà ở, dân sự...

Lưu ý tiếp theo từ Phó chủ tịch Quốc hội là tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định về cơ chế thanh toán, bảo lãnh đối với bất động sản hình thành trong tương lai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua. Đánh giá toàn diện việc mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, trách nhiệm xác nhận, công khai thông tin, cơ chế kiểm soát nhằm phòng ngừa đầu cơ, thao túng thị trường, đẩy giá bất động sản.

Nghiên cứu kỹ quy định về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với dự án sử dụng quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức BT, bảo đảm phù hợp với thực tiễn, đồng bộ với pháp luật có liên quan và có cơ chế quản lý, theo dõi, giám sát chặt chẽ. Nghiên cứu quy định mang tính nguyên tắc tại Luật Kinh doanh bất động sản phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật và dẫn chiếu sang pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Vẫn theo Phó chủ tịch Quốc hội, cần nghiên cứu thận trọng và làm rõ cơ sở pháp lý của việc quy định quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; bảo đảm đúng chủ trương, quan điểm tại Nghị quyết của Chấp hành Trung ương, nhất là chủ trương không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức và phù hợp, tương thích với các quy định tại Luật Đất đai sửa đổi.

Xác định cụ thể phạm vi áp dụng, đối tượng, điều kiện, giới hạn quyền sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng, bảo đảm cơ chế kiểm soát chặt chẽ, không tạo khoảng trống pháp lý và không làm phát sinh rủi ro trong quá trình quản lý nhà nước, đáp ứng yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, Phó chủ tịch Quốc hội lưu ý.