Nhận diện, sàng lọc giữa đầu cơ và nhu cầu thực để cung ứng vốn

Ông Nguyễn Lê Nam - Giám đốc Khối khách hàng cá nhân Ngân hàng ACB cho hay, ngân hàng đang hưởng ứng định hướng của Thủ tướng Chính phủ về việc phân loại các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng hợp lý. Đây là một bước đi mang tính chiến lược và giúp thị trường minh bạch hơn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động, việc phân biệt giữa hành vi đầu cơ và đầu tư hoặc nhu cầu ở thực là một thách thức lớn đối với các định chế tài chính. Theo ông Nam, định nghĩa về đầu cơ khá rõ ràng về mặt lý thuyết: đó là hành vi mua tài sản nhằm mục đích chờ đợi mức giá tăng lên để bán kiếm lời

Ngược lại, đầu tư hoặc nhu cầu thực là việc mua để phục vụ mục đích sử dụng cho bản thân hoặc gia đình. Tuy nhiên, trên thực tế, việc nhìn nhận một khách hàng cụ thể để xác định họ thuộc nhóm nào là điều không hề dễ dàng.

Để giải quyết vấn đề này, ACB áp dụng hai góc nhìn chính để đánh giá. Thứ nhất là về mục đích sử dụng thực tế: kiểm tra xem khách hàng đã có nhà ở ổn định chưa. Nếu một khách hàng đã có nơi ở tốt nhưng lại mua thêm một bất động sản khác mà nhu cầu không phải để ở, hoặc mua tại một khu vực mà họ không thực sự cần sinh sống, thì đó được xem là dấu hiệu của hành vi đầu cơ

Thứ hai là vai trò của lãi suất như một "công cụ lọc": Biến động lãi suất trong thời gian qua đã đóng vai trò điều tiết hành vi khách hàng một cách sâu sắc. Khi lãi suất có xu hướng tăng, chi phí tài chính trở thành một rào cản lớn. Những nhà đầu cơ ngắn hạn phải cân nhắc liệu mức tăng giá dự kiến của bất động sản có đủ bù đắp chi phí lãi vay hay không. Nhờ đó, thị trường hiện nay chủ yếu chỉ còn sự xuất hiện của những người có nhu cầu ở thực.

Cũng theo ông Nam, chính sách của ACB không cho vay đối với các hành vi đầu cơ. Thay vào đó, ACB tập trung toàn bộ nguồn lực để phục vụ nhóm khách hàng mua nhà thực chất, hỗ trợ họ tiếp cận vốn để cải thiện cuộc sống cho bản thân và con cái. Ngân hàng cũng phối hợp chặt chẽ với các chủ đầu tư để thiết kế các gói tài chính hợp lý và cung cấp các giải pháp tư vấn đồng hành cùng khách hàng.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng cho vay mua nhà tại ACB đã có sự sụt giảm. Nguyên nhân chính không chỉ đến từ chính sách của ngân hàng mà còn từ tâm lý lo ngại của người dân trước diễn biến kinh tế phức tạp, giá bất động sản cao và áp lực lãi vay khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu đi lên trong thời gian qua. Ngay cả những người có nhu cầu ở thực cũng trở nên thận trọng khi thấy lãi suất vay tăng từ mức thấp lên 12%, 14%, thậm chí lo sợ kịch bản lãi suất quay lại mức cao như những năm trước, vượt quá khả năng tài chính của họ.

Mặc dù tốc độ tăng trưởng tín dụng cho vay ở phân khúc này không mạnh mẽ như năm 2022, nhưng phía ACB đánh giá đây là một tín hiệu đáng mừng hơn là lo lắng. Lý do là bởi khách hàng hiện nay đã trở nên thông minh và nghiêm túc hơn với khoản vay của mình. Họ biết lựa chọn thời điểm và địa điểm phù hợp để tham gia vốn, đảm bảo khả năng trả nợ bền vững. Đây là nhóm khách hàng chất lượng mà ngân hàng rất trân trọng.

Trước thông tin lãi suất tiết kiệm có dấu hiệu hạ nhiệt sau cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước gần đây, ông Nam cũng bày tỏ sự lạc quan. Bởi đối với ngân hàng, việc giảm lãi suất huy động là một tín hiệu rất đáng mừng, giúp ngân hàng giảm chi phí vốn. Bởi thực tế, ngân hàng không mong muốn cho vay với lãi suất cao, nhưng họ buộc phải điều chỉnh theo giá vốn huy động đầu vào. Khi giá vốn giảm, ngân hàng mới có cơ sở để giảm lãi suất cho vay.

“Việc ổn định lãi suất sẽ tạo điều kiện để các ngân hàng cung ứng vốn cho những người thực sự cần mua nhà, từ đó hỗ trợ sự phát triển bền vững của lĩnh vực bất động sản”, ông Nam nói. ACB kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục có những bước điều hành rõ nét để ổn định mặt bằng lãi suất, giúp khách hàng mạnh dạn hơn trong việc tiếp cận vốn vay để "an cư lạc nghiệp".

Kéo dài thời vay, giảm áp lực trả nợ cho khách hàng

Việc phân hóa rõ rệt các loại hình từ nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp đến cao cấp và siêu sang, cũng như bất động sản nghỉ dưỡng, mang lại lợi ích cho cả người mua và ngân hàng. ACB cam kết sẽ mạnh dạn hơn trong việc tài trợ vốn, tìm kiếm các giải pháp dài hơi và ổn định hơn để hỗ trợ người mua nhà ở phân khúc này. Bởi việc siết chặt đầu cơ và ưu tiên nhu cầu thực không chỉ bảo vệ ngân hàng trước rủi ro mà còn góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản Việt Nam.

ACB kéo dài thời hạn cho vay từ 20 năm lên 30 năm như một giải pháp để hỗ trợ khách hàng, nhưng đồng thời cũng tạo ra những thách thức lớn về mặt quản trị tài chính cho ngân hàng. Bởi một khoản vay có thời hạn 30 năm luôn tiềm ẩn rủi ro cao hơn so với khoản vay 20 năm do những biến động không thể dự báo trước của thị trường trong một thập kỷ kéo dài thêm đó.

Dù phải đối mặt với khó khăn và thách thức về lợi nhuận, song ông Nam cho rằng, việc kéo dài thời hạn vay được xem là một hành động "đồng hành" cùng khách hàng trong những giai đoạn kinh tế khó khăn.

Chẳng hạn, với một khoản vay 6 tỷ đồng trong thời hạn 30 năm, nếu chia đều theo cách truyền thống, mỗi năm khách hàng sẽ phải trả gốc khoảng 200 triệu đồng. Còn theo cách tính bậc thang của ACB, với cùng khoản vay 6 tỷ đồng đó, trong những năm đầu tiên, số tiền gốc phải trả không còn là 200 triệu đồng nữa mà được giảm xuống đáng kể, chỉ còn khoảng từ 50 đến 70 triệu đồng/năm.

Phần chênh lệch giữa mức trả đều (200 triệu) và mức trả bậc thang (50-70 triệu đồng) là khoảng hơn 100 triệu đồng sẽ được điều chỉnh vào các kỳ trả nợ sau đó.

Chiến lược này tập trung vào việc giải quyết bài toán "áp lực tài chính tức thời" cho khách hàng vay vốn mua nhà để ở. Đồng thời, giảm áp lực trong giai đoạn lãi suất cao, nhất là khi hiện nay, khi mức lãi suất niêm yết đang ở bậc cao, việc phải trả một khoản gốc lớn hàng năm (như mức 200 triệu đồng như trên) sẽ tạo ra gánh nặng tài chính cực kỳ lớn.

Phương thức trả góp bậc thang giúp số tiền phải chi trả hàng tháng/hàng năm trong giai đoạn đầu nhẹ nhàng hơn nhiều. Việc giảm số tiền trả gốc từ 200 triệu xuống còn 50-70 triệu trong năm đầu tiên giúp khách hàng có thêm nguồn lực tài chính để duy trì các hoạt động khác hoặc ổn định cuộc sống, giúp họ "thở tốt hơn" trước các áp lực vay nợ.

Mặc dù về mặt kỹ thuật, tổng số nợ vẫn được giữ nguyên và điều chỉnh về sau, nhưng cảm giác về mặt tâm lý và thực tế chi trả ngay lập tức sẽ "rất là nhẹ", giúp giải tỏa áp lực cho người đi vay.