Cầu ngày càng tăng

Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2020, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Hải Phòng là 73%; giá thuê đạt mức 96 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3,2% so với năm 2019, cao hơn Bắc Ninh (95 USD/m2), Hưng Yên (83 USD/m2) và Hải Dương (76 USD/m2).

Dù giá thuê đang có chiều hướng tăng, nhưng dòng vốn đầu tư không ngừng đổ vào thành phố. Lý giải điều này, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng: “Sự sôi động của thị trường, nhu cầu về đất công nghiệp tăng đột biến có thể được lý giải bằng sự phát triển tốt hơn của hạ tầng và khả năng tiếp cận địa điểm, đường sá, bến tàu, cảng hàng không mới”.

Cùng quan điểm, ông Koen Soenens, Giám đốc Kinh doanh và Marketing Khu công nghiệp DEEP C cho rằng, các đối tác nước ngoài khi tham gia vào xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư sẽ chú trọng đến việc tìm kiếm một địa điểm phù hợp, an toàn và lâu dài, bởi số vốn bỏ ra để dịch chuyển nhà máy là rất lớn, chi phí mặt bằng chỉ chiếm một phần nhỏ trong đó, nếu địa điểm đặt nhà máy có vấn đề thì hậu quả thực sự sẽ rất nặng nề.

Do vậy, nhiều khu công nghiệp có chất lượng tốt ở Hải Phòng như DEEP C, Tràng Duệ, Nam Đình Vũ, Nam Cầu Kiền... vẫn đón những dự án mới, dù trong bối cảnh đại dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp.

Hải Phòng hiện có sự đầu tư lớn cho hạ tầng giao thông, tạo nên chuỗi logistics hoàn thiện và trở thành một mắt xích trong chuỗi logistics toàn cầu với Cảng hàng không quốc tế Cát Bi và Cảng nước sâu quốc tế Lạch Huyện. Điều này giải thích cho sức hút ngày càng tăng của Hải Phòng đối với các nhà đầu tư FDI. Đơn cử, Tập đoàn LG từ đầu năm nay đã tăng vốn thêm 750 triệu USD (tháng 2/2021) và đến cuối tháng 8, tăng tiếp 1,4 tỷ USD nữa.

“Tập đoàn LG còn muốn mở rộng tiếp quy mô khi KCN Tràng Duệ triển khai xây dựng giai đoạn III”, ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) cho biết.

Giá tăng theo chất lượng

Theo Ban quản lý Khu kinh tế Hải Phòng, các doanh nghiệp đã dự báo khả năng thu hút vốn FDI năm 2021 vào các khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố có thể lên khoảng 5 tỷ USD. Trong đó, riêng Tập đoàn Sao Đỏ đăng ký thu hút đầu tư năm 2021 là 1 tỷ USD vào Khu công nghiệp Nam Đình Vũ; Công ty TNHH VSIP Hải Phòng đăng ký thu hút đầu tư năm 2021 từ 1 đến 1,5 tỷ USD (công nghiệp 500 triệu USD, bất động sản 1 tỷ USD) vào KCN VSIP Hải Phòng; Công ty cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng (SHP) đăng ký thu hút đầu tư năm 2021 là 1 tỷ USD vào KCN Tràng Duệ...

Để sẵn sàng cho việc đón các dòng vốn mới, Hải Phòng đang phát triển thêm 15 khu công nghiệp với diện tích 6.200 ha.

Như trên đã nói, mức giá thuê trung bình bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng đã lên tới 96 USD/m2/chu kỳ thuê, thuộc mức cao tại thị trường miền Bắc. Tuy nhiên, “tiền  nào của nấy”, câu chuyện giá thuê cao đang phản ánh tiêu chuẩn bàn giao cũng cao hơn. Hiện những KCN có giá thuê cao tại Hải Phòng đều là những khu công nghiệp có vị trí thuận tiện về logistics, có hạ tầng tốt và nhiều tiện ích đồng bộ để phục vụ nhà đầu tư.

Theo ông Phạm Hồng Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Shinec, chủ đầu tư và kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp sinh thái Nam Cầu Kiền, giá thuê bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng chỉ là tăng so với mức giá của những năm trước, còn nếu tính trên tỷ suất đầu tư hạ tầng thì việc tăng giá này là đương nhiên. Hiện nay, chi phí đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đang bị tăng lên do nhiều khoản chi phí đầu vào gia tăng, nhất là khi phát triển khu công nghiệp theo mô hình mới như khu công nghiệp sinh thái chẳng hạn.

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Thành Phương, Tổng giám đốc Tập đoàn Sao Đỏ, xu hướng tăng giá này đã phản ánh đúng vấn đề cung cầu của thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư hạ tầng cũng phải tạo ra và đóng gói các sản phẩm với chất lượng tương xứng, đặc biệt là quan tâm phát triển mô hình bất động sản công nghiệp kiểu mới.

Được biết, hiện nay, giá thuê tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ dao động từ 80 đến 100 USD/m2/chu kỳ thuê, phù hợp với từng khu vực cho thuê trong Khu công nghiệp Nam Đình Vũ. Hiện tiến độ san lấp, đầu tư giai đoạn II của khu công nghiệp này còn không kịp để phục vụ nhu cầu thuê của đối tác.

Hướng đến xây dựng các khu công nghiệp kiểu mới

Ông Lê Trung Kiên, Trưởng ban quản lý Khu kinh tế Hải Phòng cho biết, hiện các khu công nghiệp, khu kinh tế Hải Phòng đã đóng góp khoảng 80% kim ngạch xuất khẩu và 70% giá trị sản xuất công nghiệp của toàn Thành phố. Hải Phòng đã thu hút được 570 dự án đầu tư, trong đó có hơn 400 dự án FDI vào các khu công nghiệp, khu kinh tế, giải quyết việc làm cho khoảng 160.000 lao động (trong đó có 4.500 người là các chuyên gia, nhà quản lý, lao động nước ngoài).

Về định hướng phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế Hải Phòng, ông Kiên cho biết, từ lâu Hải Phòng đã ý thức việc phát triển bền vững các khu công nghiệp theo hướng khu công nghiệp sinh thái là tất yếu, là điểm rất quan trọng để quyết định lợi thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư và phát triển môi trường bền vững.

“Ngay từ khi Việt Nam chưa triển khai khu công nghiệp sinh thái, lãnh đạo Thành phố đã chủ động liên hệ với thành phố kết nghĩa tại Nhật Bản để triển khai chương trình phát triển khu công nghiệp xanh, trong đó có nội dung phát triển khu công nghiệp sinh thái. Khi có chương trình của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Tổ chức Phát triển công nghiệp Liên hợp quốc (UNIDO), lập tức Hải Phòng đăng ký tham gia để hưởng lợi từ dự án này. Kết quả là DEEP C đã được Bộ Kế hoạch và Đầu tư phê duyệt là một trong các khu công nghiệp thí điểm để triển khai dự án khu công nghiệp sinh thái theo hướng tiếp cận từ chương trình khu công nghiệp sinh thái toàn cầu”, ông Kiên cho hay.

Hiện trên địa bàn Hải Phòng có 2 khu công nghiệp đi theo hướng khu công nghiệp sinh thái là Khu công nghiệp DEEP C (540 ha) và Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền (gần 270 ha). Như vậy, trên tổng diện tích gần 5.000 ha của 12 khu công nghiệp mà Hải Phòng đang triển khai đầu tư, khu công nghiệp sinh thái chiếm trên 16,5% về diện tích.

Bà Melissa Slabbaert, Trưởng phòng Phát triển bền vững của DEEP C cho biết, các doanh nghiệp trong DEEP C Hải Phòng đang có nhiều ưu thế để cộng sinh công nghiệp trong các lĩnh vực như: hóa chất, cứu hỏa, Internet vạn vật (đo lượng điện sử dụng chung), hệ thống sản xuất năng lượng mặt trời trên mái, xây dựng đường từ rác thải nhựa… DEEP C sẽ tiếp tục đẩy mạnh lĩnh vực sản xuất năng lượng tái tạo từ năng lượng mặt trời, năng lượng gió. Dự kiến đến năm 2025, DEEP C có khả năng cung cấp 50% nhu cầu điện sản xuất trong các khu công nghiệp bằng năng lượng tái tạo.

Theo chương trình từ nay đến năm 2025, TP. Hải Phòng sẽ tiếp tục phát triển thêm 15 khu công nghiệp, thu hút thêm 12-15 tỷ USD. Với tốc độ thu hút đầu tư tham vọng như vậy, việc phát triển các khu công nghiệp theo mô hình sinh thái sẽ là một trong những giải pháp rất quan trọng để Hải Phòng gia tăng sức hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Còn từ góc quan sát của một đơn vị chuyên tư vấn, cho thuê bất động sản khu công nghiệp, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam đánh giá, khi bất động sản công nghiệp đã phát triển, hình thái thị trường cao hơn, nhà xưởng xây sẵn sẽ trở thành xu hướng để phục vụ nhu cầu của các nhà đâu tư nhỏ và vừa, nhất là các doanh nghiệp vệ tinh của các tập đoàn đa quốc gia khi dịch chuyển sản xuất. Nhiều nhà đầu tư ở giai đoạn thăm dò thị trường thường có nhu cầu thuê nhà xưởng để bắt đầu hoạt động với quy mô nhỏ trước khi có quyết định đầu tư lâu dài và mở rộng sản xuất với việc mua đất để tự xây nhà xưởng.

Nắm bắt xu hướng này, DEEP C, hay Khu công nghiệp Nam Đình Vũ đã và đang triển khai xây dựng nhà xưởng xây sẵn để phục vụ các nhà đầu tư. Mới đây, ngày 15/7/2021, Tập đoàn Sao Đỏ và BW Industrial chính thức khởi công và sẽ cung cấp 61.000 m2 nhà xưởng cho chính BW Industrial xây dựng và vận hành tại Nam Đình Vũ.