Doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển dự án

Tại Hội thảo “Thị trường BĐS 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group cho rằng, sau những biến động của thị trường, điều bất động sản thiếu hiện nay không phải là dự án, mà là niềm tin.

Theo đại diện Five Star Group, chu kỳ 2026 - 2030 sẽ không còn là cuộc đua của những doanh nghiệp “nói hay hơn”, mà thuộc về những chủ đầu tư làm thật hơn, giữ cam kết dài hạn hơn và tạo được niềm tin bền vững với khách hàng.

Nếu giai đoạn trước, nhiều dự án từng được truyền thông mạnh, tạo hiệu ứng lớn và thu hút kỳ vọng tăng giá cao. Tuy nhiên, khi thị trường chậm lại, dòng tiền thận trọng hơn và người mua tỉnh táo hơn, các tiêu chí được quan tâm cũng thay đổi đáng kể.

“Khách hàng hiện nay không còn chỉ nhìn vào mức độ truyền thông hay hiệu ứng thị trường, mà quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, năng lực thực thi của chủ đầu tư, khả năng vận hành và giá trị tài sản trong dài hạn”, bà My chia sẻ.

Theo lãnh đạo Five Star Group, thị trường bất động sản Việt Nam đã đi qua một giai đoạn thanh lọc mạnh và đây là quá trình cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng bền vững hơn.

“Thị trường không thể mãi vận hành bằng đòn bẩy cao, bán bằng kỳ vọng tăng giá hay phát triển dự án khi pháp lý chưa hoàn chỉnh”, bà My nhấn mạnh.

Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, bà My cho biết hiện có hàng nghìn dự án bất động sản đang gặp khó khăn hoặc đình trệ, phần lớn liên quan đến vướng mắc pháp lý, thủ tục đất đai và nghĩa vụ tài chính. Theo bà, những vướng mắc này không chỉ làm chậm dự án mà còn khiến dòng tiền, nguồn lực đất đai và niềm tin thị trường bị “kẹt lại”.

Trong bối cảnh đó, chu kỳ mới sẽ trở nên khó khăn hơn nhưng cũng công bằng hơn. Cơ hội không biến mất, nhưng sẽ không còn chia đều cho tất cả doanh nghiệp.

“Nếu phải chọn một yếu tố quan trọng nhất trong chu kỳ mới, tôi cho rằng đó là pháp lý. Pháp lý không thể đi sau kinh doanh mà phải đi trước kinh doanh”, bà My nói.

Trong chu kỳ mới, bà My cho rằng, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển dự án theo hướng kiểm soát pháp lý ngay từ giai đoạn đầu, từ lựa chọn quỹ đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính cho đến cấp phép xây dựng, mở bán, bàn giao và cấp sổ.

“Pháp lý không chỉ là điều kiện để bán hàng. Đó là giấy thông hành của dòng tiền, là nền móng của niềm tin và là thước đo năng lực thật của chủ đầu tư”, bà My nhận định.

Dòng tiền phải được thiết kế từ đầu

Một nội dung khác được lãnh đạo Five Star Group nhấn mạnh là bài toán quản trị dòng tiền trong bất động sản.

Theo bà My, bất động sản là ngành có chu kỳ vốn dài, trong khi doanh nghiệp phải bỏ vốn từ rất sớm cho quỹ đất, pháp lý, hạ tầng, xây dựng và bán hàng. Nếu một mắt xích bị chậm, toàn bộ dòng tiền của dự án sẽ bị ảnh hưởng.

“Dòng tiền không bắt đầu từ lúc bán hàng. Dòng tiền phải được thiết kế ngay từ ngày đầu phát triển dự án”, bà My chia sẻ.

Theo đó, mỗi dự án cần được xây dựng mô hình tài chính riêng, xác định rõ nhu cầu vốn, tiến độ thu hồi vốn, điểm hòa vốn và các kịch bản ứng phó nếu thị trường hấp thụ chậm. Đồng thời, dự án cũng cần được phân kỳ đầu tư phù hợp với mức độ hoàn thiện pháp lý và nhu cầu thực tế của thị trường nhằm tránh dàn trải nguồn lực.

Lãnh đạo Five Star Group cho rằng sau giai đoạn thanh lọc, thị trường sẽ không còn ưu tiên doanh nghiệp làm nhiều nhất, mà ưu tiên doanh nghiệp làm đúng nhất.

“Người mua hiện nay có nhiều thông tin hơn, so sánh kỹ hơn và quan tâm sâu hơn đến pháp lý, chi phí sở hữu, khả năng khai thác, vận hành và giá trị dài hạn của sản phẩm”, bà My nói.

Five Star Group theo đuổi chiến lược phát triển giá trị thực

Chia sẻ về định hướng phát triển trong chu kỳ mới, bà My cho biết Five Star Group lựa chọn chiến lược phát triển bền vững thay vì chạy theo tăng trưởng nóng.

“Chúng tôi không phát triển dự án bằng mọi giá, không bán bằng kỳ vọng, mà tập trung vào các dự án có pháp lý thật, đời sống thật, vận hành thật và niềm tin thật”, bà My khẳng định.

Theo bà, Five Star Eco City là ví dụ cho hướng đi này khi dự án đang từng bước hình thành cộng đồng cư dân thực, hệ thống tiện ích và hoạt động thương mại thực tế thay vì chỉ dừng ở quy hoạch hay hình ảnh truyền thông.

Song song đó, Five Star Group cũng ra mắt Five Star Homes như một bước tiếp nối chiến lược trong hệ sinh thái bất động sản của doanh nghiệp. Theo định hướng của tập đoàn, Five Star Homes sẽ tập trung phát triển các dòng sản phẩm bất động sản cao cấp theo tiêu chuẩn “5 sao”, chú trọng vào pháp lý minh bạch, công năng thực tế, vận hành bền vững và trải nghiệm dài hạn của khách hàng.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết thêm, trong chu kỳ mới, vai trò của sales và marketing cũng phải thay đổi. Nếu thị trường trước đây có thể bán bằng cảm xúc, bằng tốc độ, bằng hiệu ứng đám đông, thì thị trường mới đòi hỏi nhiều hơn thế. Người chiến thắng không phải là người bán nhanh nhất. Mà là người khiến khách hàng tin đúng, hiểu đúng, chọn đúng và tiếp tục đồng hành lâu dài.

"Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mới, một giai đoạn mà những lời hứa sẽ phải nhường chỗ cho bằng chứng. Những cuộc đua ngắn hạn sẽ phải nhường chỗ cho năng lực bền vững, những sản phẩm chỉ đẹp trên hình ảnh sẽ phải nhường chỗ cho những dự án có pháp lý, công năng, vận hành và đời sống thật. Chúng tôi hiểu rằng, trong bất động sản, xây một công trình đã khó nhưng xây được niềm tin còn khó hơn. Tạo một dự án đã cần nguồn lực, nhưng tạo một nơi đáng sống, đáng kinh doanh, đáng tự hào thì cần tầm nhìn, trách nhiệm và thời gian. Và đó là con đường Five Star Group đã chọn", bà My nhấn mạnh.