Coworking như một “nền kinh tế thu nhỏ”

Giữa lúc thị trường coworking space vẫn còn thận trọng sau nhiều biến động, bức tranh ngành đang dần lộ rõ một đường phân hóa hình chữ K. Ở nhánh đi xuống là những mô hình mở rộng nóng, thiếu nền tảng vận hành bền vững. Ở nhánh đi lên là những thương hiệu chọn tăng trưởng chậm, chắc, bám sát nhu cầu thực của doanh nghiệp. Trong bối cảnh ấy, Toong - tên tuổi dẫn đầu thị trường coworking Việt Nam - đang âm thầm đi ngược dòng bằng chiến lược mở mới và mở rộng có tính toán trong năm 2025.

Không ồn ào, không chạy theo số lượng mặt bằng, các bước đi của Toong cho thấy, sự tự tin của một đơn vị đã đọc rất rõ “nhịp thở” thị trường: doanh nghiệp không còn tìm kiếm văn phòng chỉ để đặt bàn ghế, mà tìm một không gian làm việc đủ linh hoạt về chi phí, đủ ổn định về chất lượng và đủ giàu cảm hứng để giữ chân con người.

Trong năm 2025, Toong Sài Gòn mở mới hai địa điểm và mở rộng bốn không gian hiện hữu. Không gian mới tại The Global City đón các doanh nghiệp đang tham gia những dự án hạ tầng trọng điểm khu Đông (TP.HCM), trong đó có các đơn vị tư vấn cho sân bay Long Thành. Bầu không khí làm việc tại đây mang màu sắc rất khác: nghiêm túc, kỷ luật, đậm “nhiệt” của những đại công trường tương lai.

Cơ sở mới tại Nguyễn Bỉnh Khiêm lại mang sắc thái đô thị trung tâm, nơi nhịp sống nhanh hòa cùng nhu cầu làm việc linh hoạt của các công ty tư vấn, sáng tạo và dịch vụ cao cấp. Bên cạnh đó, Toong mở rộng thêm 500 m2 tại 126 - Minh Khai, tăng gấp đôi diện tích tại Thi Sách và nới thêm 20% diện tích tại Toong Oxygen An Phú - những địa điểm thường xuyên đạt công suất cao.

Mỗi mét vuông mở rộng không đơn thuần là chi phí đầu tư, mà là “dung lượng” mới cho một cộng đồng đang vận hành sôi động: những buổi họp kéo dài đến tối muộn, tiếng bàn phím đều nhịp, quán cà phê nội khu luôn đầy ắp câu chuyện công việc. Trong khi thị trường còn phân hóa, Toong đang khẳng định vị thế bằng chính sức nóng từ nhu cầu thực.

Sau giai đoạn bùng nổ và mở rộng ồ ạt, thị trường coworking Việt Nam đã bước vào chu kỳ sàng lọc khắc nghiệt. Giai đoạn 2017-2019 đánh dấu sự bùng nổ của thị trường coworking tại Việt Nam, khi làn sóng khởi nghiệp lan rộng và nhu cầu không gian làm việc linh hoạt tăng mạnh. Nguồn cung tăng trưởng nhanh, tỷ lệ lấp đầy tại nhiều địa điểm tiệm cận 95%. Đến giai đoạn 2021-2022, thị trường tiếp tục mở rộng với tốc độ chóng mặt: tổng nguồn cung tăng gấp khoảng 13 lần so với năm 2017, phản ánh kỳ vọng lớn vào mô hình làm việc linh hoạt và xu hướng hybrid work sau đại dịch.

Tuy nhiên, sự gia tăng nhanh về số lượng cũng kéo theo cạnh tranh gay gắt và áp lực lợi nhuận. Không ít đơn vị coworking vẫn chưa đạt điểm hòa vốn, dù có sự hậu thuẫn của các tập đoàn lớn. Trong bối cảnh đó, các mô hình buộc phải tối ưu hóa không gian, đa dạng hóa dịch vụ và giữ mức giá chỉ bằng khoảng 34-35% so với văn phòng truyền thống. Dù vậy, nhu cầu thuê chỗ ngồi linh hoạt và văn phòng ảo vẫn duy trì ổn định, với tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 81%, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.

Thực tế, nhánh đi xuống của “chữ K” đang bộc lộ khá rõ qua những khó khăn của một số tên tuổi từng mở rộng nhanh và tạo tiếng vang lớn trên thị trường. UP Coworking Space - thương hiệu từng phát triển rầm rộ tại cả TP.HCM và Hà Nội - đã vướng vào vòng xoáy pháp lý. Một số mặt bằng bị phong tỏa, trong đó có cả tòa nhà tại Nguyễn Đình Chiểu (TP.HCM), đồng thời nhiều cơ sở buộc phải trả lại cho chủ nhà.

Ở quy mô toàn cầu, WeWork - biểu tượng của làn sóng coworking thế giới - cũng trở thành ví dụ điển hình cho mặt trái của chiến lược tăng trưởng nóng. Sau nhiều năm mở rộng ồ ạt, chấp nhận thua lỗ để giành thị phần, WeWork chưa từng ghi nhận lợi nhuận. Việc IPO thất bại năm 2019 làm lung lay niềm tin của giới đầu tư, và đến tháng 11/2023, start-up từng được định giá tới 47 tỷ USD chính thức nộp đơn xin bảo hộ phá sản theo Chương 11 tại Mỹ, chuyển giao quyền kiểm soát cho nhóm chủ nợ.

Ngay cả tại Việt Nam, Dreamplex - thương hiệu từng được xem là người tiên phong đưa mô hình coworking lên bản đồ quốc tế, với dấu mốc đón cựu Tổng thống Mỹ Barack Obama - cũng chưa tạo ra nhiều chuyển biến rõ rệt sau giai đoạn chuyển giao sở hữu. Dù vẫn duy trì được các không gian đẹp và tệp khách hàng lớn, thị trường đang chờ đợi những thay đổi sâu hơn về mô hình vận hành và giá trị gia tăng, trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng thiên về hiệu quả và trải nghiệm thực chất.

Những trường hợp này cho thấy, cuộc cạnh tranh chữ K trong thị trường coworking không còn là câu chuyện quy mô hay độ phủ thương hiệu, mà là bài toán sống còn về quản trị tài chính, khả năng kiểm soát rủi ro và năng lực tạo ra giá trị bền vững cho khách hàng.

Giới chuyên môn nhìn nhận, sự rút lui của các mô hình yếu kém là điều tất yếu để thị trường trở nên lành mạnh hơn. Khi “nhiễu” thông tin được loại bỏ, doanh nghiệp thuê văn phòng cũng dễ dàng hơn trong việc lựa chọn những không gian làm việc thực sự phù hợp.

Văn hóa trải nghiệm - lợi thế cạnh tranh dài hạn

Với Toong, 12-18 tháng gần đây cho thấy, sự vận động rõ rệt của một “nền kinh tế thu nhỏ” trong hệ sinh thái coworking. Nhóm khách hàng FDI hiện chiếm khoảng 80%, nổi bật là các doanh nghiệp công nghệ cao và AI. Đây là nhóm ưu tiên tính linh hoạt để thích ứng nhanh, nhưng đồng thời rất khắt khe về tiêu chuẩn không gian làm việc, chi phí và trải nghiệm.

Khi mô hình coworking bước vào giai đoạn sàng lọc chữ K, sự khác biệt không còn nằm ở diện tích hay số lượng chỗ ngồi, mà ở cách mỗi không gian kiến tạo trải nghiệm làm việc. Với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là FDI và start-up công nghệ, coworking dần trở thành một không gian văn hóa, nơi cảm hứng sáng tạo, nhịp làm việc và bản sắc doanh nghiệp được nuôi dưỡng song song với hiệu quả vận hành.

Một đại diện doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực AI đang làm việc tại Toong chia sẻ: “Điều giữ chúng tôi ở lại không chỉ là sự linh hoạt về chi phí, mà là bầu không khí văn hóa rất riêng. Không gian đủ tĩnh để tập trung, nhưng vẫn đủ mở để các ý tưởng mới được kích hoạt mỗi ngày”. Với nhóm khách hàng này, trải nghiệm tinh thần trở thành yếu tố quan trọng không kém chi phí thuê.

Trong khi đó, với các doanh nghiệp dịch vụ đang mở rộng nhanh, trải nghiệm lại được định nghĩa theo hướng ổn định và tiện lợi. Giám đốc một doanh nghiệp thuê văn phòng tại Dreamplex cho biết, không gian mang đến cảm giác “doanh nhân”, với dịch vụ bài bản, chỉn chu và sự hỗ trợ trọn gói.

Những góc nhìn khác nhau cho thấy, trong cuộc cạnh tranh chữ K, coworking không còn là một sản phẩm đồng nhất. Không gian văn hóa và trải nghiệm người dùng đang trở thành yếu tố quyết định, phân tách rõ rệt giữa những mô hình chỉ cung cấp chỗ ngồi và những hệ sinh thái làm việc có chiều sâu.

Theo ông Dương Đỗ, nhà sáng lập kiêm CEO Toong, thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc về chất”. Thay vì chạy đua hạ giá, Toong giữ mức giá hợp lý so với giá trị mang lại, tập trung vào tỷ lệ lấp đầy bền vững và mối quan hệ dài hạn với khách hàng. Giá thuê chỉ bằng khoảng 34-35% so với văn phòng truyền thống, đổi lại là sự linh hoạt, dịch vụ trọn gói và một môi trường làm việc đủ sâu để doanh nghiệp gắn bó.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận cho thuê Thương mại (Savills Hà Nội) việc nguồn cung văn phòng gia tăng mạnh và phân bổ rộng tại nhiều quận đang tái định hình cán cân thị trường theo hướng có lợi cho khách thuê. Khi lựa chọn trở nên đa dạng, khách thuê không chỉ so sánh về giá, mà còn đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng không gian, tính linh hoạt hợp đồng và các giá trị gia tăng đi kèm.

Nhánh đi lên của chữ K

Savills dự báo trạng thái thị trường nghiêng về phía khách thuê sẽ kéo dài đến năm 2026, buộc các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược: ưu tiên tỷ lệ lấp đầy bền vững, gói ưu đãi linh hoạt và chia sẻ rủi ro thay vì tối đa hóa giá thuê ngắn hạn. Trong bối cảnh đó, các dự án thích ứng nhanh sẽ chiếm ưu thế về dòng tiền dài hạn.

2-3 năm tới, thị trường coworking tiếp tục phân hóa chữ K: mô hình cũ, thiếu bản sắc đi xuống, trong khi đơn vị có nền tảng vận hành và trải nghiệm tốt sẽ bứt phá. Với Toong, coworking không chỉ là văn phòng, mà là tiện ích thiết yếu của đô thị hiện đại và quá trình sàng lọc này chính là bước trưởng thành tất yếu của thị trường.