Nhận diện nguyên nhân gây tắc nghẽn thị trường

Chỉ ra “thủ phạm” chính gây nên tình trạng thiếu cung, thiếu vốn cho thị trường bất động sản là khoảng trống pháp luật và các xung đột pháp luật, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thẳng thắn nhận xét: “Bối cảnh trầm trọng của thị trường bất động sản lần này rất đặc biệt, lối thoát ra không hề đơn giản”.

Ví dụ, đối với các dự án lớn, trong đó có nhiều khu đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, được điều chỉnh bằng nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Chính quyền địa phương thường “bất lực” khi pháp luật đất đai không quy định rõ giải quyết thống nhất theo phương pháp nào.

Còn về xung đột pháp lý, Luật Nhà ở (năm 2014) cho phép người nước ngoài mua nhà ở có thời hạn tại Việt Nam, nhưng Luật Đất đai (năm 2013) lại không cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam…

Dẫn số liệu khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam: 65% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản đến từ vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn và 15% từ các yếu tố thị trường, doanh nghiệp, TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam nhấn mạnh, những khó khăn nổi cộm nhất của thị trường bất động sản gói gọn trong 4 chữ “tài chính - pháp lý”.

“Khi pháp lý khó khăn, dòng vốn cũng sẽ ách tắc. Như tình trạng hiện nay, doanh nghiệp bị tắc cả đầu vào lẫn đầu ra. Cần có sự cải cách mạnh mẽ về thể chế. Theo tôi, đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản”, ông Lộc nói.

Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, vướng mắc pháp lý đang là nguyên nhân khiến hơn 700 dự án tại Hà Nội và TP.HCM bị “treo”. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư (Savills Việt Nam) nhấn mạnh, pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Do đó, theo ông Khương, Nhà nước cần đưa ra những giải pháp thực tế và nhanh chóng để thu hút nguồn lực, nhất là dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Đặc biệt, nhanh chóng tháo gỡ “nút thắt” pháp lý để khơi thông dòng vốn cũng chính là mong muốn của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Xác định rõ tầm quan trọng của việc khơi thông dòng vốn, vực dậy thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển bền vững nền kinh tế, thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều nghị quyết, nghị định, đề án phát triển bền vững thị trường.

Hàng loạt chính sách vĩ mô tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản vừa được ban hành, như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, giai đoạn 2021 - 2030; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có nội dung quan trọng “mở đường” cho việc cấp giấy chứng nhận sở hữu sản phẩm căn hộ du lịch…

Những chính sách này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản sớm phục hồi và phát triển.

Kỳ vọng thị trường sớm được khơi thông

Tin vui dồn dập đến với thị trường bất động sản, nhưng không có nghĩa là ngay lập tức “trời quang, mây tạnh”, vì các chính sách thường có “độ trễ” từ 6 tháng đến 1 năm. Tuy nhiên, hiệu ứng tích cực của chính sách đến tâm lý thị trường đã được thể hiện qua các chỉ số thanh khoản, mở bán của chủ đầu tư.

“Tôi kỳ vọng sẽ có những động thái mạnh mẽ hơn nữa, như yêu cầu chính quyền các địa phương rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng các vấn đề về thủ tục cho các dự án... Bên cạnh đó, không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, để tránh hoang mang và khiến tình hình trở nên xấu hơn”, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia chia sẻ.

Đồng quan điểm, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh, giải pháp quan trọng hàng đầu hiện nay là tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản.

“Trước hết, phải rà soát lại tất cả dự án. Dự án nào bị ngáng trở bởi pháp lý, cần chỉ rõ ngáng trở ở chỗ nào, điều luật nào... Sau đó, Chính phủ nên trình Quốc hội một nghị quyết đặc biệt để giải quyết các vấn đề pháp lý ảnh hưởng đến dự án bất động sản, với danh mục dự án đi kèm. Nghị quyết này là chỗ dựa vững chắc cho các địa phương ‘vững dạ’ phê duyệt dự án”, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ đề xuất.

Về vấn đề vốn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị sớm có những quy định cụ thể để triển khai gói 120.000 tỷ đồng vừa công bố. Đây là “liều thuốc bổ” rất có giá trị đối với thị trường. Đi cùng với đó, cần quy định rất cụ thể, rõ đối tượng những nhóm được tiếp cận nguồn vốn này.

“Ngoài những nhóm đối tượng phát triển nhà ở xã hội, giá rẻ, bình dân, thì những dự án bất động sản đang ở giai đoạn gần hoàn thành, nhưng chỉ vì thiếu vốn nên tắc nghẽn cũng cần được quan tâm, kể cả dự án nhà ở cao cấp, trung cấp. Nếu được giải tỏa, sẽ kích thích được nguồn cung trên thị trường”, ông Đính đề nghị.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang được tiếp thêm niềm tin từ những chính sách mới. Hy vọng rằng, những chính sách này sớm được đẩy nhanh tốc độ hiệu lực pháp lý, tăng tính thực thi để phá tan “cục máu đông”, giúp thị trường bất động sản sớm hồi phục và phát triển.